나이스옥션 법원경매 수원 2021타경1673 [1] 경기도 화성시 팔탄면 창곡리 436-2 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 팔탄면 창곡리 소재 "김유신장군사당" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난합니다.

형태 및 이용상태

본건은 완경사 지대로 대체로서 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서, 현황 공장 건부지로 이용중이며 일부 진입도로 등 입니다.

인접 도로상태

본건은 남측으로 노폭 약 6m, 동측으로 약4m의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(산업관리) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 "건물개황도" 및 "사진용지" 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

[일련번호 2] 철근콘크리트조 평스라브지붕 3층 건물로서, (사용승인일 : 2001.06.18 / 증축일 : 2003.06.18) 외벽 : 드라이비트 등, 내벽 : 몰탈위페인팅 등, 창호 : 알루미늄 샤시 등으로 마감입니다. [일련번호3] 조적조 평슬라브지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2001.11.07) 외벽 : 몰탈위페인팅 등, 내벽 : 몰탈위페인팅 등, 창호 : 알루미늄 샤시 등 마감입니다.

이용상태

일련번호2: 현황 공장 및 사무실 등입니다. 일련번호3: 경비실 등입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비 등을 갖추었습니다.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도" 및 "사진용지" 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.
2. 제시외건물 2-3, 2-4내 화물엘리베이터의 운행가능여부는 별도 확인 요함.
3. 수목 기타 활잡목 등이 소재하고 있어 거래관행상 토지에 포함하여 평가함
4. 목록1. 토지는 증축허가를 득하여 착공한 콘크리트 바닥구조물 등이 확인됨(허가일자 2019. 1. 31.) 토지 중 일부분이 콘크리트 타설 및 기존 공장 영업 폐기물 등에 의하여 토양오염의 가능성이 있으므로 별도 확인이 필요함. 토지 중 일부분은 현황 진입도로 및 법면 등으로 이를 고려하여 평가함(각 감정평가서 참조).
5. 목록3. 건물 현황은 경비실 등임.
6. 본건 부동산은 현재 공장 가동이 중단되어 방치된 상태임(내부에 소유자 미상의 동산, 설비 등이 방치되어 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2021타경1673 (1)

소재지: 경기도 화성시 팔탄면 창곡리 436-2

용도: 공장

감정가: 12,098,796,620원

토지면적: 8632.00㎡ (약 2611.48평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 4625.93㎡ (약 1399.34평)

건물 제시외면적: 417.20㎡ (약 126.23평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 팔탄면 창곡리 소재 "김유신장군사당" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공장, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 남측으로 노폭 약 6m, 동측으로 약 4m의 도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(산업관리), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(일부 제한), 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21 ~ 26.8.25)입니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 상 지상권은 없는 것으로 파악됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (명시된 임차인 전원 대항력 없음)

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 을1 (2017-04-07, 중소기업은행 근저당권, 5,400,000,000원)

* 본건과 관련된 다수의 근저당, 가압류, 압류가 등기되어 있으나, 상기 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 토지 등기부 채권 총액: 9,194,429,398원

* 건물 등기부 채권 총액: 9,006,231,981원

* 위 채권 총액은 등기부상 기재된 금액이며, 낙찰자가 인수하는 채권은 없습니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 산업 시설과 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 인근에 유사한 공장 및 창고 시설이 다수 분포하고 있습니다.

* 현재 공장 가동이 중단되어 방치된 상태이며, 내부에 소유자 미상의 동산 및 설비 등이 방치되어 있어 활용 및 처리에 대한 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

* 본 물건은 공장 용도로, 일반적인 주거 시설과 같은 생활 편의시설에 대한 접근성은 높지 않습니다.

* 인근에 "김유신장군사당"이 소재하나, 실질적인 편의시설 정보는 부족한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토양 오염 가능성: 토지 중 일부 구역에 콘크리트 타설 및 공장 폐기물 등으로 인해 토양 오염 가능성이 있으며, 이에 대한 별도 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물 엘리베이터: 제시외 건물 2-3, 2-4 내 화물 엘리베이터의 운행 가능 여부를 별도 확인해야 합니다.

* 토지 증축 구조물: 증축 허가를 득한 콘크리트 바닥 구조물이 토지 일부에 확인됩니다.

* 토지 현황: 토지 중 일부는 현황상 진입도로 및 법면 등으로 사용되고 있습니다.

* 방치된 동산 및 설비: 현재 공장 가동 중단으로 내부에 소유자 미상의 동산 및 설비가 방치되어 있어, 이를 처리하기 위한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

* 토지거래 허가 구역: 본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 일정 규모 이상의 거래 시 허가를 받아야 하는 점을 유의해야 합니다.

* 중복사건 및 유동화 물건: 경매 진행 중 중복 사건이나 유동화 물건으로 인한 변동 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 팔탄면에 위치한 대규모 공장 용지로서, 넓은 토지 면적과 공장 시설을 갖추고 있습니다. 현재 공장 가동이 중단되어 방치된 상태이며, 토양 오염 가능성, 제시외 건물 엘리베이터 문제, 방치된 설비 처리 등 추가적인 확인 및 비용 발생이 예상되는 리스크 요소를 안고 있습니다. 등기부상 다수의 권리가 설정되어 있었으나, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정이며 인수해야 할 임차인의 보증금 또한 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 향후 활용 방안 모색 및 리스크 해소를 위한 면밀한 사전 조사와 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 8,632.00㎡ (약 2611.48평)의 광대한 토지를 확보할 수 있습니다.

* 공장 시설 활용: 기존 공장 시설을 활용하거나, 지역 특성을 고려한 재건축/재개발을 통해 가치를 증대시킬 수 있습니다.

* 계획관리지역: 향후 개발 잠재력이 있는 계획관리지역에 속해 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 권리상 인수할 부담이 없고, 임차인의 대항력 또한 없는 것으로 확인됩니다. 그러나 토양 오염, 제시외 건물 상태, 방치된 설비 처리 등 잠재적 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 감정가는 12,098,796,620원입니다. 예상 입찰가는 부동산의 현재 상태, 잠재적 추가 비용, 시장 가치 등을 면밀히 검토하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.