나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10180 [1] 경기도 화성시 우정읍 조암리 80-3 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서광감정 · 평가일 2024.09.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 우정읍 조암리 소재 '삼괴중학교' 북동측 인근에 위치하고 주위는 아파트, 다세대주택, 다가구주택, 학교, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 및 주정차 가능하고 남측 인근에 통과하는 간선도로(장안로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1),(2)는 자체지반 평탄한 부정형 토지로서 다가구주택 부지로 사용중이고 기호(4),(5)는 평탄한 부정형 토지로서 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호(1),(2),(4),(5)는 서측으로 로폭 약 20미터의 중로에 접하고 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호(1),(2),(4),(5)는 자연녹지지역으로 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역), 성장관리권역 이고 기호(4),(5)는 건축법 제2조제1항11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이고 본건 기호(1) 지상에 컨테이너 1동이 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 철근콘트리트구조 평스라브지붕 4층 건물로서 외벽 : 치장벽돌쌍기 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 바닥 : 장판깔기 등 창호 : 알무미늄샤시 창호로서 현상 및 관리상태는 보통임.

이용상태

다가구주택(1층 근린상가, 2층 7가구, 3층 7가구, 4층 4가구)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, CCTV, 공동자동출입문, 도시가스 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

건물개황도에 도시된 바와 같이 제시외건물 기호(ㄱ)∼(ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

귀의뢰목록상 기호(3) 1층 건물면적이 17.78㎡ 이나 건축물대장상 면적은 97.56㎡ (2019.1.25 증축) 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이고 제시외건물 기호(ㄴ) 창고에 냉장고 1동이 소재함.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물(3-1~3-3)포함.
2. 목록1. 토지는 목록3.의 주차장으로 이용중인 것으로 보임.
3. 목록1. 토지 지상의 컨테이너 1동 및 견사는 철거 및 이동이 용이하고, 제시외 건물 3-2 창고의 냉동창고 1개는 유체동산에 해당하므로 각 평가 및 매각에서 제외함.
4. 목록3. 1층 건물면적은 등기사항전부증명서상 17.78㎡이나, 2019. 1. 25. 증축으로 인하여 건축물대장상 면적은 97.56㎡이고 평가에 반영하였음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경10180 (1)

소재지: 경기도 화성시 우정읍 조암리 80-3

용도: 다가구주택

감정가: 2,263,783,040원

토지면적: 1296.00㎡ (약 392.04평)

건물면적: 748.52㎡ (약 226.44평) (제시외 건물 186.20㎡ 포함 시 총 연면적 934.72㎡)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 우정읍 조암리 소재 '삼괴중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 다가구주택, 학교, 근린상가 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 제반 차량의 출입 및 주정차가 가능하며, 남측 인근 통과 간선도로(장안로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 토지 현황: 자체 지반이 평탄한 부정형 토지로 다가구주택 부지로 사용 중입니다.

* 인접 도로상태: 서측으로 폭 약 20미터의 중로에 접하고 있어 차량 접근 및 이용이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본건은 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역(일부 제한 모든 축종 제한), 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 임의경매로 진행되었으며, 등기부상 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매, 임차권, 전세권 등)는 말소기준권리(하나은행 근저당, 2017.06.14.)보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸됩니다.

* 매각으로 인해 인수해야 할 부담은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 본건에 등재된 임차인 전원은 '대항력 없음'으로 분석됩니다.

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 따라서 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

* 임차인 현황:

* J (보증금 35,000,000원)

* Z (보증금 35,000,000원)

* 김 (보증금 50,000,000원)

* 김 (보증금 35,000,000원)

* 문 (보증금 50,000,000원)

* 백 (보증금 50,000,000원)

* 백 (보증금 30,000,000원)

* 원 (보증금 38,000,000원)

* 이 (보증금 45,000,000원)

* 이 (보증금 48,000,000원)

* 정 (보증금 40,000,000원)

* 조 (보증금 35,000,000원)

* 주 (보증금 55,000,000원)

* 사 (보증금 34,000,000원)

* 최 (보증금 42,000,000원)

* 한 (보증금 35,000,000원)

* A (보증금 0원)

* C (보증금 0원)

* E (보증금 0원)

* M (보증금 0원)

* N (보증금 0원)

* U (보증금 0원)

* 김 (보증금 0원)

* 배 (보증금 0원)

* 오 (보증금 30,000,000원, 차임 1,300,000원)

* 오 (보증금 0원)

* 함 (보증금 0원)

* 특이사항: 일괄매각이며, 제시외 건물(컨테이너 1동, 견사, 냉동창고)은 평가 및 매각에서 제외됩니다. 목록1 토지가 목록3 건물의 주차장으로 이용 중인 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 삼괴중학교 북동측 인근에 위치한 다가구주택으로, 주변에 아파트, 다세대주택, 근린상가 등이 혼재되어 있어 지역 내에서 기본적인 상업 및 주거 기능을 수행하고 있습니다.

* 학교와 근린상가가 인접해 있어 유동인구가 형성될 수 있으며, 이는 다가구주택의 임대 수익 창출에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 서측의 중로를 통해 접근성이 좋으며, 이는 상권 활성화에도 기여할 수 있는 요소입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 삼괴중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 남측 장안로에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 근린상가가 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (자연녹지지역, 가축사육제한구역 등 일부 제한사항은 존재합니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 상태: 본건 건물은 철근콘크리트구조 4층 다가구주택으로, 외벽, 내벽, 바닥, 창호 등의 현상 및 관리 상태는 '보통'으로 평가되었으나, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다. 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 공실 위험: 임대 관계가 미상인 임차인이 다수 존재하며, 차임이 없는 임차인이 대부분입니다. 향후 공실 발생 또는 임대 수익률 변동 가능성이 있습니다.

* 토지 이용: 목록1 토지가 일부 주차장으로 이용 중인 것으로 보이며, 이는 토지 이용의 효율성과 관련된 고려 사항이 될 수 있습니다.

* 제시외 건물 제외: 컨테이너, 견사, 냉동창고 등은 매각에서 제외되므로, 이를 별도로 처리해야 할 경우 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경기도 화성시 우정읍에 위치한 다가구주택으로, 교통 및 교육 시설 접근성이 양호한 입지입니다.

* 모든 선순위 권리가 말소되어 법적으로 안전한 물건이며, 임차인 전원이 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

* 주변 상권과의 조화를 이루며 안정적인 임대 수익 창출이 기대되는 물건입니다.

* 다만, 임차인 현황 및 건물 상태에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 법적 안전성: 모든 권리 및 임차인 관련 부담이 소멸되어 안전한 취득이 가능합니다.

* 입지: 학교 인근, 생활 편의시설 접근 용이, 도로망 확보.

* 수익성: 다가구주택으로서 안정적인 임대 수익 확보 가능성이 높습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 관리가 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 2,263,783,040원

* 인수 보증금: 0원

* 본건은 법적 문제가 없고 입지가 양호한 다가구주택이므로, 감정가 수준 이상에서 경쟁이 예상됩니다.

* 다만, 최근 부동산 시장 상황 및 유사 물건의 낙찰가율을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 본 물건에 대한 권리 분석 결과, 인수할 권리나 보증금이 없어 감정가를 기준으로 하여 100% ~ 110% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 정확한 예상 입찰가는 현장 조사 및 시장 분석을 통해 최종 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.