나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12483 [2] 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 1층130호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로안감정 · 평가일 2024.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "기흥동탄IC" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 지식
산업센터, 업무시설, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준
입니다.

건물의 구조

기호(가),(나)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층/지상 20층 건 중
제1층 제129호, 제1층 제130호로서,

외벽: 석재붙임, 복합판넬 및 강화유리 마감 등,
내벽: -,
창호: 강화유리 마감 등 입니다.

이용상태

기호(가)는 인접호수(제128호)와 벽체 구분없이 일괄하여 근린생활시설(상호: 구이정 소갈비
살&샤브)로 이용 중이고, 기호(나)는 근린생활시설(상호: 더라곰 24시무인카페)로 이용 중입
니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 지식산업센터 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측 및 북측으로 노폭 약 30M, 동측 및 남측으로 노폭 약 12M 내외 포장도로에 각각 접합
니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로2류(폭 30m-35m)(대(주)2-21)
(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(중(집)3-1
26)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(중(집)3-135)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 도로구
역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

1. 근린생활시설(상호: 더라곰 24시무인카페)로 이용중임
2. 임차인 김기운으로부터 2024. 12. 27.자 유익비 및 필요비 권리신고서가 제출됨(신고금액 50,000,000원, '상가건물 임대차 표준계약서'에 특약사항으로 기재되어 있고 관련 증빙자료는 제출되지 않음). 유에이치케이제팔차유동화전문 유한회사로부터 2026. 3. 10.자 배당배제신청이 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경12483 (2) 사건번호의 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 1층 130호 물건에 대한 보고서입니다.

본 건은 근린상가로, 감정가는 813,000,000원입니다.

토지 면적은 14.95㎡ (약 4.52평)이며, 건물 면적은 48.00㎡ (약 14.52평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의 경매로 진행됩니다.

채권자는 주OOOOOOOO입니다.

특이사항으로 중복병합사건으로 분류됩니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1.주변 환경

본 물건은 경기도 화성시 영천동 소재 "기흥동탄IC" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 지식산업센터, 업무시설, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

1.1. 2.교통망

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

1.1. 3.도로 접근성

서측 및 북측으로 노폭 약 30M, 동측 및 남측으로 노폭 약 12M 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

1.1. 4.토지 이용 규제

본 토지는 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2))에 속하며, 대로2류, 대로3류, 중로3류 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 도로구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.말소기준권리

말소기준권리는 2023년 9월 11일 접수된 국민은행 근저당권(채권액 341,000,000원)입니다.

1.2. 2.총 채권액

등기부채권 총액은 707,815,780원입니다.

1.2. 3.임차인 현황

임차인: 김 (김기운)

보증금: 50,000,000원

차임: 500,000원

전입(사업)일자: 2024년 9월 2일

확정일자: 2024년 9월 2일

배당신고일자: 2024년 12월 27일

대항력: 없음

비고: 임차인 김기운으로부터 2024년 12월 27일 유익비 및 필요비 권리신고서가 제출되었습니다. 신고금액은 50,000,000원이며, '상가건물 임대차 표준계약서'에 특약사항으로 기재되어 있으나 관련 증빙자료는 제출되지 않았습니다. 또한, 유에이치케이제팔차유동화전문 유한회사로부터 2026년 3월 10일 배당배제신청이 제출되었습니다.

1.2. 4.인수되는 권리/금액

본 경매 물건은 매각으로 인해 등기부상 을구의 근저당권, 가압류 등은 모두 소멸될 예정이며, 임차인 김기운은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 지역 특성

본 물건은 동탄2지구 내 지식산업센터, 업무시설, 오피스텔이 밀집한 지역에 위치하고 있어, 해당 시설의 종사자 및 이용객을 주요 배후 수요로 합니다.

1.3. 2.현재 상가 이용 현황

기호(가) (129호)는 '구이정 소갈비살&샤브'로, 기호(나) (130호, 본 건)는 '더라곰 24시무인카페'로 이용 중입니다.

1.3. 3.잠재적 수요

인근 대규모 지식산업센터 및 오피스텔의 근무자와 입주민을 대상으로 한 근린생활시설로서의 잠재력이 높습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.편의시설

인근에 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 분포되어 있을 것으로 예상되며, 이는 동탄2지구의 개발 계획 및 입지적 특성상 풍부한 생활 인프라를 기대할 수 있습니다.

1.4. 2.교통편의

대중교통 이용이 보통 수준이며, 차량 접근성이 양호합니다. "기흥동탄IC"가 인접해 있어 광역 교통망 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.중복병합사건

본 건은 여러 경매 사건이 병합되어 진행되는 건으로, 절차 진행 및 관리에 있어 일반적인 경매 사건보다 복잡성이 수반될 수 있습니다.

1.5. 2.임차인 유익비/필요비 신고

임차인 김기운이 50,000,000원의 유익비 및 필요비를 신고하였으며, 관련 증빙자료가 제출되지 않았습니다. 비록 대항력은 없으나, 명도 과정에서 추가적인 협의 또는 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

1.5. 3.복합 용도 이용

건물 이용 상태상 기호(가) (129호)는 인접 호수(128호)와 벽체 구분 없이 일괄하여 이용 중인 것으로 파악되었습니다. 본 건(130호) 또한 타 호수와의 경계 또는 이용상태에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 영천동에 위치한 더퍼스트타워투 내 근린상가로, 지식산업센터 밀집 지역이라는 장점을 가지고 있습니다. 교통망 접근성이 양호하며, 상업 및 업무 시설이 집적되어 있어 잠재적 수요가 풍부합니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확하나, 임차인의 유익비/필요비 신고 및 복합 용도 이용 부분은 잠재적 리스크 요인으로 충분히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1.핵심 입지

동탄2지구의 지속적인 개발 및 신흥 상업/업무 지구로서의 성장 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.7. 2.배후 수요

인근의 다수 지식산업센터 및 오피스텔 입주민, 근무자를 기반으로 안정적인 상권 형성이 가능합니다.

1.7. 3.경매를 통한 취득 기회

시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 경매 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 813,000,000원입니다. 인수되는 보증금은 0원이므로, 감정가 및 주변 시세, 물건의 권리관계, 명도 난이도, 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 본 보고서 작성 시점에서는 추가적인 외부 정보 검색 및 현장 조사가 제한적이므로, 구체적인 예상 입찰가 제시에는 한계가 있습니다. 일반적으로 감정가의 80% ~ 120% 범위 내에서 시장 상황과 물건의 특성을 반영하여 결정됩니다. 특히, 본 건은 임차인의 유익비/필요비 신고와 복합 용도 이용 등 특이사항이 존재하므로, 이에 대한 심도 있는 분석 후 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.