나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12483 [1] 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 1층129호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로안감정 · 평가일 2024.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "기흥동탄IC" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 지식
산업센터, 업무시설, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준
입니다.

건물의 구조

기호(가),(나)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층/지상 20층 건 중
제1층 제129호, 제1층 제130호로서,

외벽: 석재붙임, 복합판넬 및 강화유리 마감 등,
내벽: -,
창호: 강화유리 마감 등 입니다.

이용상태

기호(가)는 인접호수(제128호)와 벽체 구분없이 일괄하여 근린생활시설(상호: 구이정 소갈비
살&샤브)로 이용 중이고, 기호(나)는 근린생활시설(상호: 더라곰 24시무인카페)로 이용 중입
니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 지식산업센터 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측 및 북측으로 노폭 약 30M, 동측 및 남측으로 노폭 약 12M 내외 포장도로에 각각 접합
니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로2류(폭 30m-35m)(대(주)2-21)
(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(중(집)3-1
26)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(중(집)3-135)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 도로구
역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 벽체 구분없이 근린생활시설(상호명: 구이정 소갈비살&샤브)로 이용중임
3. 임차인 최훈으로부터 2024. 12. 27.자 유익비 및 필요비 권리신고서가 제출됨(목록1,3. 각 신고금액 50,000,000원, '상가건물 임대차 표준계약서'에 특약사항으로 기재되어 있고 관련 증빙자료는 제출되지 않음). 유에이치케이제팔차유동화전문 유한회사로부터 2026. 3. 10.자 및 수원지구원예농업협동조합으로부터 2026. 3. 17.자 각 배당배제신청이 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경12483 (1)

소재지: 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 1층129호

용도: 근린상가

감정가: 1,629,000,000원

토지면적: 29.90㎡ (약 9.04평)

토지지분: 29.9014㎡ (약 9.04평)

건물면적: 96.00㎡ (약 29.04평)

건물지분: 96㎡ (약 29.04평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "기흥동탄IC" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 지식산업센터, 업무시설, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 건물구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층/지상 20층 건물 중 제1층 제129호입니다. 외벽은 석재붙임, 복합판넬 및 강화유리 마감이며, 창호는 강화유리 마감 등입니다.

2.4. 토지형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 지식산업센터 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

서측 및 북측으로 노폭 약 30M, 동측 및 남측으로 노폭 약 12M 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로2류(폭 30m-35m), 대로3류(폭 25m-30m), 중로3류(폭 12m-15m), 가축사육제한구역, 도로구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 8월 9일 접수된 국민은행의 근저당권(금696,000,000원)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 최훈

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2023-08-29

* 확정일자: 2024-08-01

* 배당신고일자: 2024-12-27

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 최훈으로부터 2024년 12월 27일 유익비 및 필요비 권리신고서가 제출되었습니다. 신고 금액은 50,000,000원이며, '상가건물 임대차 표준계약서' 특약사항으로 기재되어 있으나 관련 증빙자료는 제출되지 않았습니다.

3.4. 주의사항

* 유에이치케이제팔차유동화전문 유한회사로부터 2026년 3월 10일자 및 수원지구원예농업협동조합으로부터 2026년 3월 17일자 각 배당배제신청이 제출되었습니다.

* 임차인 최훈의 유익비 및 필요비 신고액 50,000,000원에 대한 변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.

3.5. 인수되는 권리 분석

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임차인 최훈은 대항력이 없으나, 유익비 및 필요비 신고액에 대한 변제 여부를 신중히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주위환경

본건이 위치한 지역은 지식산업센터, 업무시설, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 풍부한 유동인구 및 배후수요가 예상됩니다.

4.2. 업종 현황

건물 내 기호(가)는 인접 호수(제128호)와 벽체 구분 없이 일괄하여 근린생활시설(상호: 구이정 소갈비살&샤브)로 이용 중입니다. 기호(나)는 근린생활시설(상호: 더라곰 24시무인카페)로 이용 중입니다.

4.3. 본건 이용 현황

본건(1층 129호)은 현재 '구이정 소갈비살&샤브'라는 상호로 운영되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 환경

지식산업센터 및 업무시설이 밀집한 지역으로, 상주 인구 및 유동인구가 많아 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다. 검색 결과, 화성시 영천동 835-1 주변에 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 유익비/필요비 신고: 임차인 최훈이 50,000,000원을 유익비 및 필요비로 신고하였으나, 관련 증빙자료가 제출되지 않아 실제 변제 대상이 되는지 여부는 별도 확인이 필요합니다. (대항력 없음)

* 배당배제 신청: 유에이치케이제팔차유동화전문 유한회사와 수원지구원예농업협동조합이 배당배제신청을 제출하여 배당 순위 및 금액에 영향을 줄 수 있습니다.

* 중복병합사건 및 유동화물건: 다수의 채권 및 권리관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있어 경매 절차에 대한 면밀한 파악이 필요합니다.

* 일괄매각: 토지와 건물이 일괄 매각되므로, 토지 지분만으로는 분리하여 취득할 수 없습니다.

* 벽체 구분 없는 이용: 인접 호수와 벽체 구분 없이 함께 사용 중인 점은 향후 명도 및 분할 시 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 영천동 소재 더퍼스트타워투 내 위치한 근린상가입니다. 지식산업센터 및 업무시설 밀집 지역에 자리하고 있어 풍부한 배후수요를 확보하고 있으며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 편입니다. 현재 '구이정 소갈비살&샤브'로 운영 중이며, 상가 건물로서의 입지적 장점과 더불어 향후 상권 발전 가능성을 가지고 있습니다. 다만, 임차인의 유익비/필요비 신고, 배당배제 신청 등 권리관계의 복잡성과 함께 중복병합사건 및 유동화물건이라는 특수성을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 화성 동탄2지구 내 풍부한 배후수요: 다수의 지식산업센터, 업무시설, 오피스텔이 밀집해 있어 안정적인 수요 기반을 갖추고 있습니다.

* 우수한 입지 조건: 대로변에 인접하여 가시성과 접근성이 뛰어나며, 주변 지역 개발로 인한 성장 잠재력이 있습니다.

* 상권 활성화 기대: 현재 운영 중인 상가로서, 추가적인 상권 분석을 통해 잠재력 있는 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,629,000,000원입니다. 토지 및 건물 면적은 총 약 38.08평입니다. 인수되는 보증금은 0원으로 분석되었으나, 임차인 최훈의 유익비 및 필요비 신고액 50,000,000원에 대한 변제 여부는 별도 확인이 필요하며, 낙찰 후 부담이 될 가능성도 고려해야 합니다.

최근 동탄2지구의 아파트 경매 낙찰가율이 109.2%를 기록하는 등 부동산 시장이 과열 양상을 보이고 있으며, 유사 상가 건물의 시세 및 낙찰가율은 매물 특성에 따라 상이한 것으로 나타납니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최신 시세, 유사 물건의 최근 낙찰가, 본건의 현 임대 현황 및 향후 공실 위험, 그리고 임차인 관련 추가 확인 사항 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 분석이 필수적입니다. 따라서, 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 잠재적 리스크 요인을 충분히 검토하고, 감정가의 70%~85% 수준에서 시작하여 물건의 가치와 향후 수익성을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.