나이스옥션 법원경매 수원 2024타경104344 [1] 경기도 용인시 기흥구 언남동 384-2 까사90 7층701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호담감정 · 평가일 2025.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 언남동 소재"구성동주민센터"남서측 인근에 위치하며, 주위
는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건 주택까지 차량 진.출입이 가능하며, 노선버스정류장 인근에 소재하여 대중교통여건 무
난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층 건물 내 7층 701호로서
외벽 : 외장석재 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감 등.
창호 : 하이새시 이중창호 임.

이용상태

아파트(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 급탕설비, 냉난방, 소화, 승강기 및 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 토지와 등고평탄한 2필 일단의 부정형의 토지로서 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

언남동 384-2번지 기준
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭10m-12m)(접합), 중로3류(폭12m-15m)
(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설설
치제한지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자 겸 임차인보다 법정기일이 빠른 조세(기흥세무서)가 있으므로 확인 요함(배당요구종기 기준 총 약 8,993,940원이고, 조세안분적용된 금액이고 배당시 증감이 있을 수 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 수원지방법원 2024타경104344 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 언남동 384-2 까사90 7층701호

용도: 아파트 (도시형생활주택)

감정가: 322,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 15.55㎡ (약 4.70평)

건물면적: 48.98㎡ (약 14.82평) - 전용면적

참고: 본 물건의 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 채권자 정보

채권자: 이 (신청채권자 겸 임차인)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 언남동 소재 "구성동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 건물은 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역이며, 소로1류(폭10m-12m) 및 중로3류(폭12m-15m) 도로에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 8월 16일 접수된 전기동 근저당권 (을7)입니다.

3.2. 인수되는 권리

주택임차권: 이재열 (을8)

보증금: 300,000,000원

대항력: 있음

본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 해당 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 합니다.

3.3. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 소유권이전담보가등기, 압류, 가압류, 강제경매 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 주요 권리관계 요약

총 등기부채권액은 562,000,000원입니다.

3.5. 특이사항 및 주의사항

신청채권자 겸 임차인(이재열)보다 법정기일이 빠른 조세 채권(기흥세무서)이 존재합니다.

배당요구종기일 기준 약 8,993,940원이며, 이는 조세 안분 적용된 금액으로 배당 시 증감이 있을 수 있으므로 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 혐오시설 여부

"경기도 용인시 기흥구 언남동 384-2" 주변 지역에 대한 검색 결과, 현재까지 알려진 대규모 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대형 공장 밀집 지역 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 일반적인 주거 및 상업 지역의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의를 해결할 수 있습니다.

5.2. 교육 및 의료시설

"상대보호구역" 지정 지역이 있어 인근 학교와의 관계를 고려해야 합니다. 구체적인 학교명 및 학군, 의료 시설 정보는 추가 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 보증금 300,000,000원의 대항력 있는 임차인으로, 해당 금액 전액이 배당되지 않을 시 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있습니다.

6.2. 선순위 조세 채권

신청채권자보다 선순위인 기흥세무서의 약 9백만원 상당의 조세 채권이 존재하여 배당 순위에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 높은 총 채무 부담

등기부상 총 채권액이 562,000,000원으로 감정가를 크게 상회하여, 권리 관계가 복잡하고 높은 채무 부담을 내포하고 있습니다.

6.4. 공동담보 물건

"공동담보" 물건으로 명시되어 있으나, 추가적인 상세 정보는 제공되지 않아 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 용인시 기흥구 언남동에 위치한 아파트로, 주거 환경은 양호하나 권리 분석에 있어 상당한 주의가 요구됩니다.

가장 큰 쟁점은 3억원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부이며, 이는 낙찰자의 실질적인 취득 금액에 큰 영향을 미칩니다.

또한, 선순위 조세 채권의 존재와 높은 총 채무액은 추가적인 고려 사항입니다.

이러한 복잡한 권리 관계를 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 임차인과의 협상 가능성

대항력 있는 임차인이 거주 중이라는 점은 명도 과정에서의 변수가 될 수 있으나, 협상을 통해 원만하게 해결될 경우 투자 기회가 될 수 있습니다.

8.2. 지역의 장기적 가치

용인시 기흥구는 지속적인 개발 및 주거 환경 개선이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 주택 시장의 성장을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

본 물건의 예상 입찰가는 인수해야 하는 임차 보증금(300,000,000원)을 제외하고 산정해야 합니다.

따라서, 감정가 322,000,000원에서 인수 보증금을 차감한 금액을 기준으로, 주변 시세, 명도 비용, 세금 처리 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

9.2. 고려사항

정확한 입찰가 산정을 위해서는 임차인과의 협상 가능 금액, 명도에 소요될 예상 비용, 선순위 조세 채권의 최종 배당액 등을 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

단순 감정가 기준으로 접근하기보다는, 모든 인수 금액과 부대 비용을 포함한 실질적인 총 투자 비용을 계산하여 투자의사결정을 내려야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.