나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경541 [2] 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제7층 제713호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌감정 · 평가일 2025.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ""서울세관구로지원센터"" 서측 인근에 위치하고 있으

며, 주위는 오피스텔, 아파트형 공장 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 ""독산역"" 등이 소재

하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2021.09.09자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

15층 건물 내 개별호수로서,

외 벽 : 페어글래스 창호 및 외장석재 등 마감

창 호 : 페어글래스 창호

이용상태

기호 (1) : 공실

기호 (2) : 상호명 : 인사이드카로 이용중임.

설비내역

공동위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장시설, 스프링클러, 화재탐지기 등이 되어 있

음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 공장 및 근린생활시설 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복4차선 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접

합), 일단의 공업용지 조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법

률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 : 제2015-225호)<건축법>,

장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m)(지반

+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국

가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및

공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지

역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경541 (2)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 327-5, 지밸리더리브스마트타워 제7층 제713호

* 건물 용도: 지식산업센터 (산업시설(공장), 지원시설(근린생활시설)로 활용)

* 건축물 사용승인일: 2021년 9월 9일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 15층

* 본건 위치: 7층

* 감정가: 250,000,000원

* 토지 면적: 10.13㎡ (약 3.06평)

* 건물 면적: 39.90㎡ (약 12.07평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "서울세관구로지원센터" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 아파트형 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황:

* 차량 접근성: 제반 차량의 진출입이 용이합니다.

* 대중교통: 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 1호선 독산역이 소재하여 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

* 인접 도로: 본건 서측으로 왕복 4차선 포장도로가 개설되어 있습니다.

* 주변 시설: 본건이 위치한 가산동 일대는 서울디지털산업단지(G밸리)의 핵심 지역으로, 다양한 IT, 제조, 무역 관련 기업들이 밀집해 있어 활발한 업무 활동이 이루어지는 곳입니다.

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역

* 중로1류(폭 20m~25m)

* 일단의 공업용지 조성사업지역

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 장애물제한표면구역(진입표면구역)

* 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m)

* 육군수도방위사령부 관할

* 국가산업단지

* 산업시설구역

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 12월 28일 접수된 국민은행의 근저당권 (을1)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 국민은행 근저당권 (을1)

* 국민은행 임의경매 개시결정 (갑3)

* 하나카드주식회사 가압류 (갑4)

* 금천구 압류 (갑5)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 구분지상권설정등기 (을구 18번) - 본 권리는 낙찰자가 인수해야 하므로 각별한 주의가 필요합니다.

* 인수되는 채무 총액: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2025년 4월 10일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 명도 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 보증금 30,000,000원은 채권 신고 및 배당 절차에 따라 처리될 것으로 보이며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 지역 특징: 본건이 위치한 가산동은 서울디지털산업단지(G밸리) 내에서도 핵심적인 업무 지구로, 수많은 첨단 산업 기업 및 관련 종사자들이 밀집해 있습니다.

* 업종 분포: 오피스텔, 지식산업센터, 근린생활시설이 복합적으로 자리하고 있어 다양한 상업 및 업무 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다.

* 배후 수요 및 잠재력: G밸리 내 풍부한 근로자 수요와 주변 주거 단지의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 지역으로 평가됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 식사 등 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 지하철 독산역과 다수의 버스 노선을 통해 서울 시내 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 주차 시설: 본 건물은 226대의 옥내 자주식 주차 공간을 갖추고 있어 차량 보유자에게 편리한 환경을 제공합니다.

* 업무 환경: 2021년 준공된 최신식 지식산업센터로서 쾌적하고 현대적인 업무 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 구분지상권 인수: 을구 18번의 구분지상권 설정 등기가 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다. 이는 해당 토지에 대한 사용 및 개발에 제약을 줄 수 있으므로, 정확한 내용 파악과 전문가 상담이 필수적입니다.

* 건물 노후화: 2021년 준공된 비교적 신축 건물이지만, 향후 시설 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 공실 리스크: 본건 제713호는 현재 공실 상태이며, 다른 호실(인사이드카 이용중)의 임대 현황 또한 미상인 부분이 있어, 향후 공실 발생 가능성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

* 용도 제한: 집합건축물대장상 산업시설(공장)로 등재되어 있어, 일반적인 오피스나 타 용도로의 전환 시 건축법 등 관련 규제의 적용을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울디지털산업단지의 핵심 입지에 위치한 지식산업센터로서, 우수한 교통망과 발달된 주변 상업/업무 환경을 갖추고 있어 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 비교적 신축 건물이며 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 관계가 명확한 편입니다. 그러나 말소되지 않는 구분지상권의 존재는 본 건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 반드시 사전에 철저한 조사가 선행되어야 합니다. 현재 이용 현황 및 미상인 임대 관계 등을 종합적으로 고려하여 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

* G밸리 핵심 입지: 서울디지털산업단지 중심부에 위치하여 기업 이전 및 신규 입주 수요가 꾸준합니다.

* 편리한 교통망: 독산역 및 다수의 버스 노선 인접으로 출퇴근 및 물류 이동이 용이합니다.

* 신축 건물: 2021년 준공되어 최신 설비와 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 소유권 행사에 유리합니다.

* 충분한 주차 시설: 226대의 옥내 자주식 주차 공간을 확보하여 사용자 편의성을 높였습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 250,000,000원

* 면적: 토지 10.13㎡ (약 3.06평), 건물 39.90㎡ (약 12.07평) / 총 약 15.13평

* 감정가 기준 평당가: 약 16,523,463원/평 (250,000,000원 / 15.13평)

* 인수되는 채무 및 임차인 보증금: 0원

* 참고: 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 250,000,000원을 기준으로 하되, 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 조사, 그리고 가장 중요한 구분지상권 등 인수되는 권리의 정확한 가치 평가를 면밀히 진행해야 합니다. 현재 공실 및 미상인 임대 관계 등을 고려하여 보수적으로 접근하고, 인수되는 구분지상권의 제약 사항을 충분히 인지한 후 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.