나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12003 [2] 서울특별시 강서구 등촌동 630-4 루나클래식 제102동 제8층 제802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더한감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호1 : 본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '신남초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임. 기호2 : 본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 '9호선 증미역' 남측에 위치하며, 주위는 상업, 업무시설, 다세대주택, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

기호1 : 본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임. 기호2 : 본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철9호선 증미역이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호함.

건물의 구조

기호1 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 16층 건물내 제5층 제503호로서, (사용승인 : 2020.05.28.) - 외벽 : 일부 석재붙임 및 몰탈위 페인팅마감 등, - 창호 : PVC 창호 등임. 기호2 : 철근콘크리트구조 및 철골조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상 14층 건물내 제8층 제802호로서, (사용승인 : 2021.10.29.) - 외벽 : 석재 타일 붙임 등, - 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

기호1 : '아파트'로 이용중으로 탐문됨. 기호2 : '업무시설(오피스텔)'로 이용중으로 탐문됨.

설비내역

기호1 : 도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수 설비, 소방설비, 승강기설비 등이 설치된 것으로 탐문되며, 폐문부재로 내부 설비 등의 정상작동 여부의 확인은 불가하였으니 입찰시 유의하시기 바람. 기호2 : 도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수 설비, 소방설비, 승강기설비, 기계식 주차시설 등이 설치된 것으로 탐문되며, 폐문부재로 내부 설비 등의 정상작동 여부의 확인은 불가하였으니 입찰시 유의하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

기호1: 인접 도로대비 대체로 평탄하게 조성된 가장형의 토지로서 현황 '아파트' 건부지로 이용중임. 기호2: 인접 도로대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로서 현황 '업무시설(오피스텔)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1 : 본건 남측 및 동측으로 2차선 도로에 접하며, 서측 및 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함. 기호2 : 본건 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구), 제3종 구역(나지구), 원추표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m), 정비구역(주택재개발구역), 재정비촉진지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 기호2 : 도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27) , 원추표면구역(원추표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호1, 기호2 공히 폐문부재로 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및건물정보

주소: 서울특별시 강서구 등촌동 630-4 루나클래식 제102동 제8층 제802호

건물명: 루나클래식

준공년도: 2021년 10월 29일 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조 및 철골조

용도: 업무시설 (오피스텔)

건물면적: 29.73㎡ (약 9.00평)

토지면적: 10.78㎡ (약 3.26평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 경매정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12003 (2)

감정가: 343,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본 건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 '9호선 증미역' 남측에 위치하고 있습니다.

주위는 상업, 업무시설, 다세대주택, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 증미역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통여건은 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획및제한사항

토지이용계획: 도시지역, 준공업지역

주요 제한사항: 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2025년 4월 21일 접수된 주식회사코람코자산신탁의 가압류 (을구 6번)입니다.

본 건 경매 개시 결정은 2025년 9월 18일 접수된 주식회사코람코자산신탁의 강제경매 (을구 7번)로 인한 것입니다.

등기부채권 총액은 653,126,326원입니다.

3.2. 임차인현황 (대항력및인수여부)

주택임차권 (을구 1번): 김효인 (김 )

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 7월 27일

확정일자: 2022년 7월 5일

배당신고일자: 2025년 12월 1일

대항력: 있음.

인수 여부: 물건명세서상 본 임차인의 임대차보증금 250,000,000원은 매수인에게 인수되는 권리에 해당합니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 권리분석요약

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 250,000,000원은 인수 대상이 될 수 있습니다. 이는 낙찰자가 추가로 부담해야 하는 금액이므로, 입찰 시 해당 금액을 반드시 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건축물대장정보

본 건물 '루나클래식'은 서울특별시 강서구 등촌동 630-4번지 (신주소: 서울특별시 강서구 양천로60길 13)에 위치하며, 2021년 10월 29일 사용승인된 업무시설 (오피스텔)입니다.

102동은 지하 1층, 지상 14층 규모이며, 본 물건인 802호는 8층에 위치하고 전용면적은 29.73㎡ (약 9.00평)입니다.

총 46대의 주차가 가능하며, 이 중 기계식 주차시설이 포함되어 있습니다.

4.2. 주변시세분석 (매매/임대)

루나클래식 오피스텔은 2021년 준공된 신축급 건물로, 최근 실거래가는 전용면적 약 29.13㎡ ~ 29.73㎡ 기준으로 3억원 초반대에 형성되어 있습니다.

* 2024년 7월 30일: 8층, 29.13㎡ 거래가 311,500,000원

* 2024년 7월 30일: 7층, 29.13㎡ 거래가 308,000,000원

* 2024년 2월 20일: 5층, 29.73㎡ 거래가 300,000,000원

본 경매 물건(8층, 29.73㎡)은 이러한 최근 시세와 유사한 수준으로 거래될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물내부설비및이용상태

건물에는 도시가스에 의한 개별난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 소방 설비, 승강기 설비, 기계식 주차 시설 등이 설치되어 있습니다.

다만, 현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 설비 등의 정상 작동 여부를 확인할 수 없었습니다. 입찰 시 내부 점검 및 수리 필요 여부를 반드시 확인하시기 바랍니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 재개발구역

본 건 소재지는 재개발구역으로 지정되어 있습니다. 향후 재개발 사업 진행 상황에 따라 건물 가치에 변동이 있을 수 있습니다.

6.2. 대항력있는임차인

총 보증금 250,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인에게 인수됩니다. 이는 상당한 금액의 추가 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 건물설비작동여부미확인

폐문부재로 인해 건물 내부 설비의 정상 작동 여부를 확인하지 못했습니다. 낙찰 후 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획및제한사항

본 건은 중요시설물보호지구(공항) 및 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축이나 개발에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

7. 종합의견

본 물건은 2021년 준공된 비교적 신축급 오피스텔로, 9호선 증미역 역세권에 위치하여 입지 및 교통 면에서 강점을 가지고 있습니다.

그러나 2억 5천만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 있다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 또한, 재개발 구역 지정 및 건물 내부 설비 미확인 등의 리스크도 존재하므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자포인트

* 신축급 역세권 오피스텔로 안정적인 임대 수요 확보 가능성이 높습니다.

* 최근 실거래가를 반영하여 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

* 향후 재개발 사업이 진행될 경우, 부동산 가치 상승 여력이 있습니다.

9. 예상입찰가

본 건의 감정가는 343,000,000원이며, 최근 시세는 300,000,000원에서 311,500,000원 수준입니다.

하지만 본 건은 250,000,000원의 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 의무가 발생합니다. 따라서 낙찰가가 얼마가 되든, 임차인의 보증금 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

'인수 보증금'을 제외하고 입찰가를 산정하라는 원칙에 따라, 순수 부동산 가치에 대한 입찰가만 제시하는 경우, 최근 시세 하단인 300,000,000원을 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인의 부담을 고려하여 시세보다 할인된 가격으로 접근하는 것이 권장됩니다.

예상 입찰가: 280,000,000원 ~ 300,000,000원

(참고: 위 예상 입찰가로 낙찰받을 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 250,000,000원을 추가로 부담하게 되므로, 총 실질 부담액은 530,000,000원 ~ 550,000,000원이 되어 최근 시세보다 높아지게 됩니다. 따라서 투자자는 총 부담액을 반드시 고려하여 보수적으로 입찰가를 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.