나이스옥션 법원경매 인천 2024타경583087 [1] 인천광역시 부평구 부평동 115-9 부평센트레빌 14층1405호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이감정 · 평가일 2025.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥오거리" 동측 인근에 위치하는 "부평센트레
빌" 제14층 제1405호로서, 주변은 동유형의 공동주택, 오피스텔, 학교 및 기반 상업시설
등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대체
로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트,평스라브지붕 15층건중 제14층 제1405호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 마감,
창호 : 칼라 하이샷시 창호임.

이용상태

"공동주택(도시형생활주택-원룸형)"으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비, 화재탐지설비, 기계식주차설비, 승강기설비 및 난방
시설이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지를 "공동주택 및 업무시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 30M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경583087 (1)

* 소 재 지: 인천광역시 부평구 부평동 115-9, 부평센트레빌 14층 1405호

* 용 도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감 정 가: 236,000,000원

* 토지면적: 6.40㎡ (약 1.94평)

* 토지지분: 6.4㎡ (약 1.94평)

* 건물면적: 36.75㎡ (약 11.12평)

* 건물지분: 36.75㎡ (약 11.12평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥오거리" 동측 인근에 위치하는 "부평센트레빌" 제14층 제1405호임.

* 주변환경: 동유형의 공동주택, 오피스텔, 학교 및 기반 상업시설 등이 소재하는 지역임.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 대체로 보통 수준임.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 15층 건물 중 14층으로서, 외벽은 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 마감, 창호는 칼라 하이샷시임.

* 이용상태: 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

* 설비내역: 상하수도, 급배수, 도시가스, 화재탐지, 기계식주차, 승강기 및 난방 시설이 구비되어 있음.

* 토지이용: 장방형 토지를 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중이며, 남측으로 노폭 약 30M의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 건축법상 최고높이 제한 지역, 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역, 수도권정비계획법상 과밀억제권역임.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 수원지방법원 2021카단100227 (가압류) 등기접수일자 2021-11-11.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 5번 주택임차권 (권리자: 조남영, 권리금액: 153,000,000원)은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

* 특이사항:

* 등기부등본 상 을구 5번 주택임차권이 "말소: 인수"로 기재되어 있어, 매수인이 인수해야 할 가능성이 높음.

* 임차인 현황의 권리분석 섹션에는 "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있으나, 이는 배당에서 전액 변제될 경우를 가정한 것으로 보이며, 물건명세서 및 등기부등본 상의 "인수" 표기를 간과해서는 안 됨.

* 따라서, 153,000,000원의 보증금 중 배당 후 잔액이 발생할 경우, 매수인이 이를 인수해야 하는 잠재적 부담이 존재함.

* 기타 권리: 갑구 5번 가압류(이은재) 등은 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정임.

1.4. 상권분석

* 본건은 인천 부평구 부평동의 상업 및 주거 밀집 지역에 위치함.

* 주변에 다양한 형태의 공동주택, 오피스텔, 학교, 상업시설이 혼재하여 유동인구가 많고 상권이 활성화된 지역임.

* "부흥오거리"가 인근에 있어 지역 내 교통의 요지 역할을 하며, 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미침.

* 편의시설 접근성이 우수하며, 주거지로서의 기능과 상업시설 이용 편의성이 양호한 편임.

* 제공된 정보에 따르면 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 없으며, 일반적인 도시 환경으로 판단됨.

1.5. 생활정보

* 건물은 2013년 11월에 준공된 철근콘크리트 구조의 15층 건물임.

* 본건은 14층에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 1인 가구 거주에 적합한 형태임.

* 기본적인 주거 편의 설비(상하수도, 가스, 난방, 승강기 등)가 완비되어 있음.

* 주변에 상업시설, 학교 등이 인접하여 주거 및 생활 편의성이 우수함.

* 대중교통 이용이 편리한 위치에 있어 직주근접성이 좋음.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인: 보증금 153,000,000원의 임차인이 존재하며, "말소: 인수" 표기로 인해 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 할 위험이 있음. "인수 보증금 합계: 0원" 정보와 상충되므로, 배당표 확인 및 임차인 면담을 통한 사실관계 확인이 필수적임.

* 인수 부담 증가: 임차인 보증금 인수 시, 실제 총 매수 금액은 입찰가보다 높아지므로 투자 수익률 계산 시 반드시 고려해야 함.

* 공동담보: 본건 외 다른 물건과 공동 담보로 설정된 권리가 존재할 가능성이 있으며, 이는 경매 진행에 영향을 줄 수 있음. (정확한 내용은 등기부 등·초본 및 매각물건명세서 상세 확인 필요)

* 토지이용계획상 제한: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 최고높이 제한 지역 등 각종 규제로 인해 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있음.

1.7. 종합 의견

* 본건은 인천 부평구의 핵심 지역에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 조건 및 교통 편리성 면에서 장점을 가짐.

* 건물 상태 및 편의 시설은 양호하나, 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인의 존재와 그로 인한 보증금 인수 부담 가능성임.

* "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보와 등기부상 "말소: 인수" 및 물건명세서 상의 명시적인 인수 문구가 상반되므로, 최종적인 권리 분석과 인수 금액 확인이 매우 중요함.

* 감정가는 236,000,000원이지만, 최근 유사 물건의 실거래가 정보(약 1억 8천만원 ~ 2억 2천만원 추정)와 잠재적 인수 부담을 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요함.

1.8. 투자 포인트

* 소형 평형(약 11.12평)으로 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 부평 중심 상업지구 인근에 위치하여 주거 편의성과 상업 시설 이용이 용이함.

* 역세권 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 임대 경쟁력이 있음.

* 향후 배당 절차를 통해 임차인 보증금 인수 부담이 확정적으로 없을 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있음.

1.9. 예상 입찰가

* 본건 감정가: 236,000,000원

* 주변 유사 평형(약 36.75㎡) 최근 실거래가 분석: 약 180,000,000원 ~ 220,000,000원 추정.

* 임차인 보증금: 153,000,000원. "인수 보증금 합계: 0원" 표기가 있으나, 등기부 상 "말소: 인수" 및 물건명세서 상의 인수 가능성이 높아, 실제 인수 부담 발생 가능성을 배제할 수 없음.

* 따라서, 인수 보증금 미발생을 전제로 하더라도, 시장 시세 및 감정가와의 비교, 그리고 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적임.

* 예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 210,000,000원

* ※ 본 예상 입찰가는 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보를 우선적으로 반영한 가격이며, 만약 임차인 보증금 153,000,000원 전액 또는 일부를 인수해야 할 경우, 실질적인 총 매수 금액은 크게 증가합니다. 따라서 실제 입찰 시에는 반드시 배당표를 확인하고, 법원 담당자 및 전문가와 상담하여 인수 여부 및 금액을 최종 확인한 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 모든 투자 결정은 본인의 책임 하에 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.