나이스옥션 법원경매 인천 2025타경505084 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 186-1 가온누리 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도감정 · 평가일 2025.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 미추홀구 숭의동 소재""미추홀구청"" 남측 인근에 위치하며, 본건 인근은 공동주택, 다세대주택 및 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 환경 여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 제반 교통여건은 보통시됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건물 내 제3층 제302호로서,
(사용승인일:2011년 11월 24일)

외벽 : 스톤코트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호 등 마감.

대상건물 주용도는 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택, 오피스텔)임.

이용상태

기호<1> 302호는 공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지와 등고평탄한 가장형의 평지로 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측과 동측으로 폭 약8미터 내외 공도와 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13),방화지구,
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.07.01.]), 과밀억제권역

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경505084 (1)

물건종별: 오피스텔

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 186-1, 가온누리 3층302호

토지면적: 25.88㎡ (약 7.83평)

건물면적: 75.92㎡ (약 22.97평) (전용면적)

감정가: 1억 8,600만원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 미추홀구청 남측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 및 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

* 도로: 본건 북측과 동측으로 약 8미터 내외의 공도가 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 11월 24일자 주택도시보증공사의 가압류 (갑4)가 말소기준권리입니다.

* 등기부채권 총액: 등기부채권 총액은 약 14억 9,000만원입니다.

* 주요 권리 내역:

* 소유권: 김정임 외 1명(보존), 김진환(이전), 박재오(이전) 순으로 등기되어 있습니다.

* 임차권: 이준승 명의의 주택임차권(을3, 을4)이 등기되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출됨에 따라 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (물건명세서 및 등기부상 말소 기재 확인)

* 경매 신청 채권: 주택도시보증공사 (강제경매, 갑6)에 의해 본 건이 경매에 나왔습니다.

* 인수되는 권리: 현재까지의 권리 분석상으로는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되어, 특별한 권리 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. (다만, 'HUG 인수조건 변경'에 대한 최종 확인이 필요합니다.)

1.3. 상권분석

* 인근 지역 특성: 미추홀구청이 인접해 있어 행정 편의성이 높으며, 일반상업지역 내 위치하여 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 수익형 부동산 관점: 오피스텔 및 다세대주택이 혼재된 지역으로, 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상되나, 주변 공급 물량 및 경쟁률 등을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

* 교통 여건: 대중교통 접근성이 양호하여 직장인 수요 흡수에 유리할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. 홈플러스 인천숭의점, GS더프레시 미추홀구청점 등이 인근에 위치합니다.

* 교육시설: 인천숭의초등학교, 인천남중학교, 광성고등학교 등 교육시설이 인근에 소재하고 있어 자녀 교육 환경은 보통 수준입니다.

* 관공서: 미추홀구청이 인접해 있어 행정 업무 처리가 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: '대항력 있는 임차인' 관련 특이사항이 기재되어 있으나, 등기부등본 및 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 'HUG 인수조건 변경'에 대한 상세 내용을 반드시 확인해야 하며, 이에 따른 최종 인수 조건 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 부동산 시장 변동성: 현재 부동산 시장은 금리 변동, 경기 침체 등 외부 경제 요인에 민감하게 반응하므로, 시장 상황 변화에 따른 가치 하락 가능성을 고려해야 합니다.

* 오피스텔 공급 증가: 해당 지역 또는 인근 지역의 오피스텔 신축 및 공급 증가 추세를 주시해야 하며, 이는 공실률 상승 및 임대 수익률 하락의 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치한 오피스텔로, 미추홀구청 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 현재까지의 권리 분석상으로는 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 인수 부담이 적을 것으로 보입니다. 다만, 임차인 관련 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 상세한 확인 및 검토가 반드시 필요하며, 이는 최종적인 취득 조건에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다. 전반적인 입지, 교통, 상권, 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리상의 부담이 적습니다.

* 우수한 입지 조건: 미추홀구청 인근이라는 지리적 이점으로 행정 편의성과 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

* HUG 인수조건 확인: 'HUG 인수조건 변경' 사항을 면밀히 검토한다면, 유리한 조건으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1억 8,600만원

* 현 시세 분석: 주변 오피스텔 매매 시세 조사 결과, 유사한 면적의 오피스텔이 1억 6천만원대에서 2억 6천만원대까지 다양하게 분포되어 있습니다. (예: '숭의동 해피드림' 오피스텔 2024년 9월 30일 실거래가 1억 9,500만원 (80B 타입, 9층), 2024년 8월 21일 실거래가 1억 7,000만원 (79A 타입, 8층))

* 종합 의견: 본건은 감정가 1억 8,600만원으로, 현재 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 관련 세부 사항 및 임차인 관련 최종 처리 결과에 따라 입찰가를 조정할 필요가 있습니다. 현재로서는 감정가를 기준으로 하되, 상세 시세 조사와 현장 답사를 통해 최적의 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. (참고: '숭의동 센트럴뷰' 오피스텔의 경우 2024년 12월 19일 1억 7,500만원 (82A 타입, 5층)에 실거래된 사례가 있습니다.)

1.9. 주변 혐오시설 정보

주변 지역을 종합적으로 검토한 결과, 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 부동산 시장 전반의 부정적 영향을 줄 수 있는 요소로는 지역 내 재개발 사업 지연으로 인한 슬럼화 우려 (숭의동 128의6 인근) 등이 간헐적으로 언급되고 있으나, 이는 본건 물건 자체의 직접적인 영향보다는 지역 전반의 환경 변화와 관련된 사안으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.