나이스옥션 법원경매 인천 2025타경930 [3] 인천광역시 서구 가정동 루원시티주상5블록 루원시티2차에스케이리더스뷰 303동 1층138호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주감정 · 평가일 2025.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가정동소재 봉수초등학교 남측인근에 위치하며
주위로는 업무시설 및 근린생활시설,아파트단지가 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 인천지하철역(가정역)이 소재하여
대중교통여건은 무난함.

건물의 구조

기호1(302동 지1층비118호)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상1층건물 중 지1층비118호로서
외벽:석재 및 강화유리마감.
창호:하이샤시창호

기호2.3(303동 1층137호,138호)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상1층건물 중 1층137호 및 138호로서
외벽:석재 및 강화유리마감.
창호:하이샤시창호

이용상태

기호1,2,3 공히 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비,승강기설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

---

인접 도로상태등

---

토지이용계획 및 제한상태

---

공부와의 차이

---

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임

물건 비고

- 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경930 (3)

소재지: 인천광역시 서구 가정동 루원시티주상5블록 루원시티2차에스케이리더스뷰 303동 1층138호

용도: 근린상가

감정가: 299,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 인OOOOOOOOO

1.2. 면적 및 건물현황

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지 지분: 0㎡ (0평)

건물면적: 46.63㎡ (약 14.04평)

건물 지분: 46.6294㎡ (약 14.04평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대지권미등기

주의사항: 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨.

특수물건정보: 대지권미등기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 서구 가정동 소재 봉수초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위로는 업무시설, 근린생활시설, 아파트단지가 혼재한 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 인천지하철 2호선 가정역이 소재하여 대중교통 여건은 무난합니다. 경인고속도로 서인천IC와 인접해 있어 서울로의 접근성이 우수합니다.

2.3. 인접 도로상태

제공된 정보에 명시된 내용이 없습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제공된 정보에 명시된 내용이 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 을1 근저당권 (인천옹진농업협동조합, 254,400,000원).

채권 총액: 254,400,000원.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보에 명시된 내용이 없습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계: 미상.

금액이 미상인 임차인이 존재하는 경우, 추가적인 조사와 주의가 필요합니다. 본 건의 경우 인수 보증금이 0원이므로, 별도의 임차인 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 루원시티 및 가정역 상권 특징

루원시티는 인천 교통의 요충지에 자리하며, 가정역 인근은 음식점, 학원, 은행 등 다양한 상업시설이 밀집한 핵심 상권으로 평가받습니다. 루원시티 내에는 주상복합 단지들이 많아 단지 내 상권도 발달되어 있으며, 이를 '자급자 상권'으로도 봅니다. 또한, 루원시티는 행정복합타운 조성 계획과 함께 복합쇼핑몰 등의 생활 인프라 확충이 기대되는 지역입니다.

4.2. 주요 상업시설 현황

루원시티 SK리더스뷰 단지 내부 및 외부에 다양한 상업시설이 입점해 있으며, 병원, 마트, 카페, 베이커리, 학원, 음식점 등 다수의 업종이 자리 잡고 있습니다. 포레나 루원시티와 같은 단지 내 상가 또한 복합 스트리트형으로 조성되어 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건은 봉수초등학교 인근에 위치하며, 인천 도시철도 2호선 가정역과 가정중앙시장역을 이용할 수 있습니다. 단지 내에는 헬스장, 커뮤니티센터, 북카페 등 다양한 주민 편의시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 혐오시설 정보

인천 서구 지역에 환경/위해시설 집단화 우려가 제기된 바 있으나, 본 물건의 직접적인 인근 지역에 대한 혐오시설 배치에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 과거 인천 서구 지역에서 혐오시설이 주민 편의 공간으로 탈바꿈한 사례는 있으나, 이는 본 물건의 현 시점 입지 판단에 직접적인 영향을 미치지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

가장 큰 리스크 요인은 '대지권 미등기' 상태입니다. 다만, 이는 매각 물건 및 평가에 포함되어 있어 법적 절차상 매수인이 부담해야 할 부분은 명확히 되어 있으나, 소유권 이전 및 향후 재산권 행사 시 추가적인 확인과 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

임대관계가 '미상'으로 확인되어, 현재 점포 이용 상태나 임대 조건 등에 대한 정확한 정보 파악이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원 2025타경930 사건으로, 인천광역시 서구 가정동 루원시티에 위치한 근린상가입니다. 봉수초등학교 인근에 위치하며 인천지하철 2호선 가정역 이용이 편리한 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 주변에 아파트 단지와 업무시설이 혼재되어 있어 상권 배후 수요가 존재합니다. 다만, '대지권 미등기'라는 특이사항이 있어 이에 대한 면밀한 법률적 검토와 추가 확인이 반드시 필요합니다. 임대관계가 미상인 점도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인천지하철 2호선 가정역 역세권 입지로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 루원시티 개발 사업과 함께 지역 상권 활성화가 기대됩니다.

* 봉수초등학교 인근에 위치하여 교육 관련 상권 수요도 고려해볼 수 있습니다.

* 감정평가액 대비 가격 경쟁력이 있다면 신중한 접근이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정평가액 299,000,000원을 기준으로, 위에서 언급된 '대지권 미등기' 및 '임대관계 미상' 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 단순히 감정가에서 권리관계만 고려하기보다는 현장 조사, 주변 시세, 향후 상권 발전 가능성 등을 다각적으로 분석하여 최적의 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 구체적인 입찰가 산정은 추가적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 이루어져야 합니다.1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경930 (3)

소재지: 인천광역시 서구 가정동 루원시티주상5블록 루원시티2차에스케이리더스뷰 303동 1층138호

용도: 근린상가

감정가: 299,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 인OOOOOOOOO

1.2. 면적 및 건물현황

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지 지분: 0㎡ (0평)

건물면적: 46.63㎡ (약 14.04평)

건물 지분: 46.6294㎡ (약 14.04평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대지권미등기

주의사항: 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨.

특수물건정보: 대지권미등기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 서구 가정동 소재 봉수초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위로는 업무시설, 근린생활시설, 아파트단지가 혼재한 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 인천지하철 2호선 가정역이 소재하여 대중교통 여건은 무난합니다. 경인고속도로 서인천IC와 인접해 있어 서울로의 접근성이 우수합니다.

2.3. 인접 도로상태

제공된 정보에 명시된 내용이 없습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제공된 정보에 명시된 내용이 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 을1 근저당권 (인천옹진농업협동조합, 254,400,000원).

채권 총액: 254,400,000원.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보에 명시된 내용이 없습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계: 미상.

금액이 미상인 임차인이 존재하는 경우, 추가적인 조사와 주의가 필요합니다. 본 건의 경우 인수 보증금이 0원이므로, 별도의 임차인 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 루원시티 및 가정역 상권 특징

루원시티는 인천 교통의 요충지에 자리하며, 가정역 인근은 음식점, 학원, 은행 등 다양한 상업시설이 밀집한 핵심 상권으로 평가받습니다. 루원시티 내에는 주상복합 단지들이 많아 단지 내 상권도 발달되어 있으며, 이를 '자급자 상권'으로도 봅니다. 또한, 루원시티는 행정복합타운 조성 계획과 함께 복합쇼핑몰 등의 생활 인프라 확충이 기대되는 지역입니다.

4.2. 주요 상업시설 현황

루원시티 SK리더스뷰 단지 내부 및 외부에 다양한 상업시설이 입점해 있으며, 병원, 마트, 카페, 베이커리, 학원, 음식점 등 다수의 업종이 자리 잡고 있습니다. 포레나 루원시티와 같은 단지 내 상가 또한 복합 스트리트형으로 조성되어 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건은 봉수초등학교 인근에 위치하며, 인천 도시철도 2호선 가정역과 가정중앙시장역을 이용할 수 있습니다. 단지 내에는 헬스장, 커뮤니티센터, 북카페 등 다양한 주민 편의시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 혐오시설 정보

인천 서구 지역에 환경/위해시설 집단화 우려가 제기된 바 있으나, 본 물건의 직접적인 인근 지역에 대한 혐오시설 배치에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 과거 인천 서구 지역에서 혐오시설이 주민 편의 공간으로 탈바꿈한 사례는 있으나, 이는 본 물건의 현 시점 입지 판단에 직접적인 영향을 미치지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

가장 큰 리스크 요인은 '대지권 미등기' 상태입니다. 다만, 이는 매각 물건 및 평가에 포함되어 있어 법적 절차상 매수인이 부담해야 할 부분은 명확히 되어 있으나, 소유권 이전 및 향후 재산권 행사 시 추가적인 확인과 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

임대관계가 '미상'으로 확인되어, 현재 점포 이용 상태나 임대 조건 등에 대한 정확한 정보 파악이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원 2025타경930 사건으로, 인천광역시 서구 가정동 루원시티에 위치한 근린상가입니다. 봉수초등학교 인근에 위치하며 인천지하철 2호선 가정역 이용이 편리한 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 주변에 아파트 단지와 업무시설이 혼재되어 있어 상권 배후 수요가 존재합니다. 다만, '대지권 미등기'라는 특이사항이 있어 이에 대한 면밀한 법률적 검토와 추가 확인이 반드시 필요합니다. 임대관계가 미상인 점도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인천지하철 2호선 가정역 역세권 입지로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 루원시티 개발 사업과 함께 지역 상권 활성화가 기대됩니다.

* 봉수초등학교 인근에 위치하여 교육 관련 상권 수요도 고려해볼 수 있습니다.

* 감정평가액 대비 가격 경쟁력이 있다면 신중한 접근이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정평가액 299,000,000원을 기준으로, 위에서 언급된 '대지권 미등기' 및 '임대관계 미상' 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 단순히 감정가에서 권리관계만 고려하기보다는 현장 조사, 주변 시세, 향후 상권 발전 가능성 등을 다각적으로 분석하여 최적의 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 구체적인 입찰가 산정은 추가적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 이루어져야 합니다.

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