나이스옥션 법원경매 인천 2025타경930 [2] 인천광역시 서구 가정동 루원시티주상5블록 루원시티2차에스케이리더스뷰 303동 1층137호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주감정 · 평가일 2025.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가정동소재 봉수초등학교 남측인근에 위치하며
주위로는 업무시설 및 근린생활시설,아파트단지가 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 인천지하철역(가정역)이 소재하여
대중교통여건은 무난함.

건물의 구조

기호1(302동 지1층비118호)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상1층건물 중 지1층비118호로서
외벽:석재 및 강화유리마감.
창호:하이샤시창호

기호2.3(303동 1층137호,138호)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상1층건물 중 1층137호 및 138호로서
외벽:석재 및 강화유리마감.
창호:하이샤시창호

이용상태

기호1,2,3 공히 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비,승강기설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

---

인접 도로상태등

---

토지이용계획 및 제한상태

---

공부와의 차이

---

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임

물건 비고

- 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경930 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 인OOOOOOOOO

1.2. 물건정보

소재지: 인천광역시 서구 가정동 루원시티주상5블록 루원시티2차에스케이리더스뷰 303동 1층137호

용도: 근린상가

건물면적: 44.79㎡ (약 13.55평)

토지면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정평가액

감정가: 287,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

본건은 인천광역시 서구 가정동 소재 봉수초등학교 남측 인근에 위치하며, 루원시티라는 대규모 복합 도시 개발 지역 내에 속해 있습니다.

주위로는 업무시설, 근린생활시설, 아파트 단지가 혼재되어 있습니다.

인근에 인천 2호선 가정역, 인천세무서, 수도권매립지관리공사 등이 소재하며, 대규모 주거단지가 조성 중에 있습니다.

2.2. 교통여건

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

인천지하철 2호선 가정역이 인접하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

본건의 등기부 현황상 말소기준권리는 2023년 4월 26일 접수된 인천옹진농업협동조합의 근저당권(243,600,000원)입니다.

이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인천옹진농업협동조합 명의의 임의경매 개시 결정(2025타경930)이 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액은 243,600,000원입니다.

3.2. 임차인현황

현재 파악된 임차인 정보는 없습니다.

다만, 임대차 관계는 미상으로 확인되므로, 잠재적 임차인의 존재 가능성을 염두에 두어야 합니다.

금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 인수 여부 및 대항력 유무에 대해 각별한 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로소멸되지않는권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상권특성

루원시티는 주거, 상업, 행정 기능이 복합된 신도시로, 조성 초기 단계에 있으나 미래 성장 잠재력이 높습니다.

단지 내 및 주변의 아파트 단지, 오피스텔, 업무시설 종사자들을 배후 수요로 확보하고 있습니다.

가정역 역세권 상권으로서 유동인구 흡수력이 기대됩니다.

4.2. 잠재적상권가치

향후 루원시티 내 편의시설, 문화시설 등이 추가적으로 확충될 예정으로, 지역 상권의 활성화 및 가치 상승이 예상됩니다.

신규 택지개발지구의 초기 상가 투자는 장기적인 시세 차익을 기대할 수 있는 기회를 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 인근 근린생활시설 이용이 편리하며, 향후 대형마트, 영화관 등 편의시설 확충이 예정되어 있어 생활 편의성이 증대될 것입니다.

5.2. 교육시설

봉수초등학교가 인접해 있으며, 가정중앙초등학교, 신현고등학교 등도 비교적 가까운 거리에 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 대지권미등기

대지권이 아직 등기되지 않은 상태이나, 감정평가 및 매각 대상에 포함되어 있어 매수 후 절차를 통해 확보 가능합니다.

다만, 소유권 이전 및 대지권 확보 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.2. 임대차관계불확실성

임대차 관계가 미상이며, 인수 보증금이 0원으로 파악되었으나 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

따라서, 실제 현장 방문 및 임차인 확인을 통한 면밀한 조사가 필수적입니다.

6.3. 기타

최근 인근 지역(석남동)에서 발생한 물류센터 화재로 인한 일시적인 연기 및 대기 질 영향이 있을 수 있습니다. 이는 현재 해결된 문제로 보이나, 유사 상황 발생 가능성에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합의견

본 물건은 역세권 및 신규 도시 개발 지역에 위치한 근린상가로서, 잠재력 있는 상권에 속해 있습니다.

대지권 미등기라는 특수 사항이 있으나, 감정평가에 포함되어 있고 매각으로 해결될 가능성이 높습니다.

권리 분석상 특별한 문제는 없어 보이나, 임차인 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자포인트

인천지하철 가정역 역세권 입지

루원시티 개발로 인한 미래 가치 상승 기대

신규 상권의 초기 투자 기회

근린상가로서 안정적인 임대 수익 기대 가능

9. 예상입찰가

본건의 감정평가액은 287,000,000원입니다.

인수되는 채무 및 임차인 보증금이 없는 것으로 파악되어, 실질적인 취득 금액은 낙찰가에 감정가 외 추가 비용을 더한 금액이 될 것입니다.

정확한 예상 입찰가는 주변 상가 시세, 최근 경매 낙찰가율, 지역 경기 전망, 명도 가능성 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 입찰가 산정은 전문가와 상담 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.