나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경2988 [1] 서울특별시 용산구 동자동 56 트윈시티남산 10층비1013호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한울감정 · 평가일 2024.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 용산구 동자동 소재 서울역 남측 인근에 위치하며, 부근은 서울역 인근 업무
상업지대로 각종 업무용빌딩과 상업용빌딩, 주상복합, 오피스텔, 점포 및 상가 등이
위치하고, 배후지 이면으로는 빌라 및 다세대주택등이 주를 이루어 형성되어 있으며
인근 간선도로변으로 각종 근린생활시설과 점포 및 상가 등이 위치하고 근거리에 서
울역상권, 남대문상권, 남산공원, 용산공원, 관공서 등이 위치하고 있어 업무시설로
서의 제반 입지여건은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 시내버스정류장이 도보로 약 1-2분 거리에 위치하고
지하철역(서울역/ 1,4호선)이 도보로 약 2-3분 거리에 위치하여 일반대중교통사정
은 매우 양호한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평지붕 30층건 중 10층 비1013호로서,
외벽 : 석재치장 및 판넬 및 커튼월 페어글래스 등 마감,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
바닥 : 플로링 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 커튼월 페어글래스 창호 등 임.

이용상태

10층 비1013호 : 업무시설(오피스텔)로 이용중인 것으로 조사 됨.
(후첨 내부구조도 및 사진용지 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스중앙난방설비, 지하주차장, 화재탐지
및 경보설비, 소화전설비, 방송설비, 출입관리시스템등 기타 고층업무시설 관련
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인근도로 대비 대체로 평탄한 부정형의 평지로서 대단위 업무시설단지
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건단지 외곽으로 각각의 단지외 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구(폐지입안), 지구단위계획구역(용산지구), 대로1류
(폭 35m-40m)(접합), 도로(접합), 일반철도(수도권광역급행철도 A노선)(저촉),가축사
육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도 : 77
-257m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 정비구역(도시환경정비구역)<도시 및 주거환경
정비법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심
중점경관관리구역),도시관리계획입안중(2024-02-23)(지구단위계획구역(변경 입안중))
서울도심((4대문안)),건축선(해당도로의 경계선에서 3m 후퇴선,용산구 고시2019-39호,
세부사항은 건축과 문의)임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 : 미상임.
(2)사용승인 : 본건의 사용승인일은 2015.03.27일이며, 본건이 속한 건물동은 지
하7층 - 지상30층 규모의 업무시설로 총 567호임.
(3)기 타 : 본건은 폐문 및 관계인부재로 관할구청에서 발급받은 건축물 현황
도면을 기준으로 건물 외관조사와 인근 중개업소 탐문등을 참조하
여 이용상황 등을 개략적으로 추정조사 하였는 바, 사실조회시 다
소 상이할 수도 있으니 경매진행시 이해관계인은 참고하시기 바랍
니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경2988 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 우OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 용산구 동자동 56 트윈시티남산 10층 비1013호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 360,000,000원

토지면적: 4.04㎡ (약 1.22평)

토지지분: 4.04㎡

건물면적: 28.33㎡ (약 8.57평)

건물지분: 28.33㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

건축물 현황:

- 건물 구조: 철골철근콘크리트구조 평지붕 30층건 중 10층

- 사용 승인일: 2015년 03월 27일

- 총 호수: 567호

1.3. 입지조건

1.3. 1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울 용산구 동자동 소재 서울역 남측 인근에 위치하며, 주변은 다양한 업무용 빌딩, 상업용 빌딩, 주상복합, 오피스텔, 점포, 상가 등이 밀집한 업무상업지대입니다. 배후지에는 빌라 및 다세대주택 등이 분포하고 있습니다. 서울역상권, 남대문상권, 남산공원, 용산공원, 관공서 등이 근거리에 있어 업무시설로서의 입지 여건이 매우 양호합니다.

1.3. 2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 시내버스정류장이 도보 약 1~2분 거리에 있습니다. 지하철 1호선 및 4호선 서울역이 도보 약 2~3분 거리에 위치하여 일반 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.3. 3. 토지 이용 및 주변 도로

토지는 인접지와 인근 도로 대비 대체로 평탄한 부정형의 평지로, 대단위 업무시설 단지 내 건부지로 이용 중입니다. 단지 외곽으로 포장도로가 접해 있습니다.

1.3. 4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구(폐지입안), 지구단위계획구역(용산지구), 대로1류(폭 35m-40m), 도로, 일반철도(수도권광역급행철도 A노선)(저촉), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 정비구역(도시환경정비구역), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(역사도심 중점경관관리구역), 도시관리계획입안중(지구단위계획구역 변경 입안중), 서울도심(4대문안), 건축선(해당도로 경계선에서 3m 후퇴) 등 다양한 도시계획 및 규제가 적용됩니다.

1.4. 권리분석

1.4. 1. 임차인 현황

- 임차인: 우

- 보증금: 320,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022년 03월 02일

- 확정일자: 2022년 02월 28일

- 배당신고일자: 2024년 03월 06일

- 대항력: 있음

- 비고: 선순위임차권

1.4. 2. 등기부 현황 (집합건물)

- 갑4: 2021-09-16 소유권이전3번신탁등기말소 (말소 예정)

- 갑5: 2022-02-28 소유권이전 (매매)

- 을1: 2024-03-06 주택임차권 (권리자: 우다희, 권리금액: 320,000,000원, 인수 대상)

- 갑6: 2022-08-05 압류 (말소기준권리, 세종세무서장)

- 갑7: 2024-11-28 강제경매 (채권자: 우다희, 말소 대상)

- 갑8: 2025-10-22 압류 (용산구, 말소 대상)

- 등기부채권 총액: 320,000,000원

1.4. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

- 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권(우다희, 320,000,000원)이 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.4. 4. 기타 권리사항

- 물건명세서상 별도로 등기된 토지 구분지상권설정등기(2022.03.16.)가 언급되어 있습니다. 이 구분지상권의 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 상권분석

1.5. 1. 상업지역 집중도

본건은 서울역 인근의 핵심 업무상업지구에 위치하여, 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

1.5. 2. 인근 상권 및 배후지

서울역 및 남대문 상권과 인접해 있으며, 오피스텔, 상가, 업무시설 등과 빌라, 다세대주택 등 주거시설이 혼재되어 있어 다양한 수요층을 확보할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

1.6. 1. 편의시설 및 녹지

서울역, 남대문시장 등 주요 편의시설 이용이 편리하며, 남산공원 및 용산공원 접근성이 우수하여 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

1.6. 2. 주거 및 업무 환경

업무시설로서의 입지 강점과 함께, 주변의 다양한 주거 형태는 직주근접의 수요를 충족시킬 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1. 임차인 인수 부담

대항력 있는 선순위 임차인(우 )의 보증금 320,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 실질적인 취득 비용이 증가합니다.

1.7. 2. 토지이용계획상 제약

일반철도(수도권광역급행철도 A노선) 저촉, 지구단위계획구역, 도시환경정비구역 지정 등 다양한 도시계획상의 규제가 향후 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 3. 별도 등기 (구분지상권)

물건명세서에 명시된 토지 구분지상권의 존재 및 인수 여부에 대한 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

1.7. 4. 정비사업 구역

동자동 제8구역 도시환경정비사업 구역으로 지정되어 있으나, 현재는 신탁방식으로 사업 시행 및 이전고시가 완료된 상태로, 향후 추가 개발 가능성 및 관련 규제 변동 사항을 파악해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울역 초역세권이라는 탁월한 입지 조건과 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 오피스텔입니다. 하지만 대항력 있는 선순위 임차인(우 )의 보증금 320,000,000원 전액 인수, 물건명세서에 언급된 토지 구분지상권의 인수 여부, 그리고 다양한 도시계획상의 제한사항들은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 지역 개발 잠재력은 긍정적이나, 철저한 권리분석 및 현장 조사를 통해 인수해야 할 총 부담액을 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.9. 투자 포인트

* 서울역 인근 핵심 입지: 압도적인 교통 편의성과 풍부한 상업, 문화, 업무 인프라를 제공합니다.

* 업무시설로서의 높은 임대 수요: 서울 도심 내 주요 업무지구로서 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 미래 가치 상승 잠재력: 용산 개발 계획 및 주변 지역의 도시 정비 사업과의 연계성을 통해 향후 가치 상승이 예상됩니다.

1.10. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적(약 27.42㎡~29.61㎡)의 오피스텔이 308,000,000원에서 395,000,000원 사이에 거래되었습니다. 본 건물의 전용면적(28.33㎡)과 10층이라는 층수를 고려할 때, 현 시세는 약 320,000,000원에서 350,000,000원 수준으로 판단됩니다.

이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 320,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 실제 입찰 시 고려해야 할 총 부담액이 높아집니다.

요구사항에 따라 '인수 보증금'을 제외한 순수 입찰가를 산정할 경우, 현재 시장 시세를 고려하여 합리적인 입찰 희망가는 320,000,000원에서 340,000,000원 범위로 제안합니다. 이는 본 물건 자체의 가치를 기반으로 한 제안이며, 실제 입찰 참여 시에는 종합적인 권리관계, 시장 상황, 경쟁 정도 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.