나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경2254 [9] 서울특별시 마포구 성산동 81-2 스카이빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼상감정 · 평가일 2024.09.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 성서중학교 북동측 인근에 위치함.
주위는 단독주택,다세대주택,아파트 등으로 이루어진 주거지역으로서 도서관,학교,공원,
각종 근린생활시설 등이 있는 등 제반 환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 마포구청역이
있는 등 대중교통 사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 및 경사지붕 5층 건내 201호 외8개호수(본건물내 다세대주택
전부에 해당됨)로서
외벽:몰탈위 페인트 마감.
내벽:벽지 마감.
창호:하이샷시 창임.

이용상태

2022..3.14일자로 사용승인되고 전부 다세대 주택임.
(2층)
201호:방2,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니,현관 등.
202호:방3,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니.현관 등
203호:방2,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니,현관 등.
(3층)
301호:방2,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니,현관 등.
302호:방3,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니.현관 등
303호:방2,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니,현관 등.
(4층)
401호:방2,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니,현관 등.
402호:방3,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니.현관 등
(5층)
501호:방1,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,드레스실,다용도실,다락(방) 테라스,현관 등.

설비내역

급탕 및 위생설비,도시가스설비,소화설비,승강기설비,주차설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 자루형의 토지이며 다세대주택 건부지로 이용함.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 4미터 정도의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(사도)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역
<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
목록10. 501호는 부속된 다락(방)이 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경2254 (9)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사

1.2. 물건 명세

소재지: 서울특별시 마포구 성산동 81-2 스카이빌 5층501호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 643,000,000원 (6억 4천 3백만원)

1.3. 건물 정보

건물면적: 59.00㎡ (약 17.8평)

건물 지분: 59㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 및 경사지붕 5층 건물 내 501호

사용승인일: 2022년 3월 14일

총 층수: 5층

해당 층수: 5층

건물 내 총 세대수: 9세대 (다세대주택)

주요 내부 구성: 방1, 거실, 주방겸식당, 욕실겸화장실, 드레스실, 다용도실, 다락(방), 테라스

설비 내역: 급탕 및 위생설비, 도시가스설비, 소화설비, 승강기설비, 주차설비

1.4. 토지 정보

토지면적: 54.86㎡ (약 16.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 이용 현황: 다세대주택 건부지로 이용

토지 이용계획: 제2종일반주거지역 (7층 이하), 소로3류 (폭 8m 미만)(사도)(접합)

1.5. 기타 정보

특이사항: 공동담보, 별도등기

특수물건정보: 공동담보, 별도등기

공부와의 차이: 없음

기타참고사항: 501호는 부속된 다락(방)이 소재함. 임대관계 미상.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 성서중학교 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 등으로 이루어진 주거지역입니다. 도서관, 학교, 공원, 각종 근린생활시설 등이 인접하여 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 6호선 마포구청역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 및 인접성

본건 남서측으로 폭 4미터 정도의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 김미라 외 1명 (접수일자: 2022-07-22)

* 근저당권 (말소기준권리): 케이씨유엔피엘대부주식회사 (접수일자: 2022-07-22, 권리금액: 3,684,000,000원)

* 1번 김미라 지분가압류: 금강새마을금고 (접수일자: 2024-02-23, 권리금액: 180,000,000원)

* 임의경매: 서울서부신용협동조합 (접수일자: 2024-09-04, 권리금액: 3,287,222,961원)

* 총 등기부채권액: 3,864,000,000원

3.2. 권리 분석

말소기준권리인 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(2022-07-22)보다 늦게 설정된 김미라 지분가압류(2024-02-23) 및 서울서부신용협동조합의 임의경매(2024-09-04)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

임대관계가 미상으로 보증금 및 차임의 정확한 금액을 알 수 없으므로, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으니 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 분석

제공된 JSON 데이터를 분석한 결과, 성산동 지역의 다세대 및 연립 주택 실거래 사례는 다음과 같습니다. (단위: 만원)

* 162.01㎡ (약 49평), 2층, 2007년식 연립주택: 135,000만원 (2026년 6월 5일 거래)

* 39.57㎡ (약 12평), 1층, 1996년식 다세대주택: 26,000만원 (2026년 7월 8일 거래)

* 50.86㎡ (약 15.4평), 3층, 2017년식 다세대주택: 51,500만원 (2026년 7월 4일 거래)

4.2. 주변 시세 분석

본건(59.00㎡)의 감정가는 643,000,000원입니다. 이는 제곱미터당 약 10,898,000원 수준입니다.

비교 사례 중 50.86㎡(약 15.4평)의 2017년식 다세대주택이 51,500만원에 거래된 점을 고려하면, 제곱미터당 약 10,125,000원 수준으로, 본건의 감정가는 주변 시세와 유사하거나 다소 높게 형성되어 있는 것으로 보입니다.

다만, 본건은 2022년 3월 사용승인된 신축급 건물이며, 5층에 위치하고 다락 및 테라스 등 특화된 공간을 갖추고 있다는 점에서 가치가 더 높게 평가될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 정보

본건은 2022년 3월 14일 사용승인된 스카이빌 건물 내 5층 501호로, 전용면적 59.00㎡(약 17.8평)입니다. 내부는 방 1개, 거실, 주방겸식당, 욕실겸화장실, 드레스실, 다용도실, 다락(방), 테라스 등으로 구성되어 있습니다.

5.2. 편의 및 공공시설

* 주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 아파트 등 주거 밀집 지역으로, 도서관, 학교, 공원, 각종 근린생활시설 등이 인접하여 생활 편의성이 우수합니다.

* 교통: 지하철 6호선 마포구청역이 도보 가능한 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 기타: 급탕, 위생, 도시가스, 난방, 승강기, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

본건은 말소기준권리보다 후순위의 가압류 및 임의경매 등이 설정되어 있으나, 경매 절차를 통해 모두 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수하는 부담은 없을 것으로 보입니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

임대관계가 미상이며, 인수 보증금 합계가 0원입니다. 이는 임차인의 존재 여부, 보증금, 월세 등을 정확히 파악할 수 없음을 의미합니다. 낙찰 후 예상치 못한 명도 저항이나 추가적인 비용 발생 가능성이 있으므로, 입찰 전 임차인 현황에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

6.3. 법규 및 제한사항

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역 (7층 이하)으로 건축 가능 높이에 제한이 있습니다.

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당됩니다.

* '대공방어협조구역'은 군사 시설과 관련된 규제가 있을 수 있습니다.

* '과밀억제권역'은 수도권정비계획법에 따른 성장관리나 개발 제한 등의 영향을 받을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 직접적인 혐오시설이 명확히 확인되지는 않았으나, 마포구 상암동 일대에 대규모 쓰레기 소각장 증설 관련 논란이 있었던 점을 고려할 때, 향후 지역 개발 및 민원 발생 시 잠재적 리스크로 작용할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 마포구 성산동의 우수한 입지에 위치한 신축급 다세대주택으로, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 특히 5층에 위치하며 다락과 테라스가 있는 501호는 희소성 있는 공간으로 평가됩니다. 권리관계는 명확하여 인수되는 권리가 없으나, 임대관계 미상으로 인한 명도 리스크는 주의 깊게 검토해야 합니다. 감정가는 최근 실거래가 분석 및 건물의 신축 연차, 층수, 특화된 공간 등을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 사용승인된 비교적 최신 건물로 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 매력적인 입지: 지하철역 도보권, 주변 편의시설 풍부한 마포구 성산동의 우수한 주거 환경을 자랑합니다.

* 희소성 있는 공간: 5층 501호에 제공되는 다락 및 테라스는 주거 만족도를 높이고 공간 활용도를 극대화할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 경매로 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자의 권리 부담이 없습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 재산권 행사가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 643,000,000원입니다. 제공된 실거래가 분석 결과, 유사 면적(50.86㎡)의 다세대주택이 51,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 제곱미터당 약 10,125,000원으로 환산하면, 본건(59.00㎡)의 시세는 약 597,375,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건은 2022년 사용승인된 신축급 건물이며, 5층 고층에 위치하고 다락 및 테라스 등 특화된 공간을 갖추고 있다는 점을 고려하면, 감정가 수준 또는 그 이상으로 가치가 평가될 수 있습니다.

주요 리스크인 임대관계 미상으로 인한 명도 비용 및 소요 시간을 감안하여, 본건의 적정 입찰가는 감정가의 90% ~ 100% 수준인 약 5억 8천만원 ~ 6억 5천만원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.