나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경2254 [2] 서울특별시 마포구 성산동 81-2 스카이빌 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼상감정 · 평가일 2024.09.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 성서중학교 북동측 인근에 위치함.
주위는 단독주택,다세대주택,아파트 등으로 이루어진 주거지역으로서 도서관,학교,공원,
각종 근린생활시설 등이 있는 등 제반 환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 마포구청역이
있는 등 대중교통 사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 및 경사지붕 5층 건내 201호 외8개호수(본건물내 다세대주택
전부에 해당됨)로서
외벽:몰탈위 페인트 마감.
내벽:벽지 마감.
창호:하이샷시 창임.

이용상태

2022..3.14일자로 사용승인되고 전부 다세대 주택임.
(2층)
201호:방2,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니,현관 등.
202호:방3,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니.현관 등
203호:방2,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니,현관 등.
(3층)
301호:방2,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니,현관 등.
302호:방3,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니.현관 등
303호:방2,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니,현관 등.
(4층)
401호:방2,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니,현관 등.
402호:방3,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니.현관 등
(5층)
501호:방1,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,드레스실,다용도실,다락(방) 테라스,현관 등.

설비내역

급탕 및 위생설비,도시가스설비,소화설비,승강기설비,주차설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 자루형의 토지이며 다세대주택 건부지로 이용함.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 4미터 정도의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(사도)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역
<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
목록10. 501호는 부속된 다락(방)이 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경2254 (2)

소재지: 서울특별시 마포구 성산동 81-2, 스카이빌 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 638,000,000원 (6억 3천 8백만원)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

토지면적: 54.46㎡ (약 16.47평)

토지지분: 54.46㎡

건물면적: 58.57㎡ (약 17.72평)

건물지분: 58.57㎡

구분건물감정평가요항표: 본건은 서울특별시 마포구 성산동에 위치한 다세대주택 2층 202호임.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 성서중학교 북동측 인근에 위치함. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 등으로 이루어진 주거지역으로서 도서관, 학교, 공원, 각종 근린생활시설 등이 있는 등 제반 환경은 양호함.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 마포구청역이 있는 등 대중교통 사정은 무난시됨.

* 건물 구조 및 이용상태: 철근콘크리트구조 평지붕 및 경사지붕 5층 건내 2층 202호이며, 2022년 3월 14일 사용승인된 전부 다세대 주택임. 202호는 방 3개, 거실, 주방겸 식당, 욕실겸 화장실, 발코니 등으로 구성됨.

* 토지 형상 및 이용상태: 완경사지대내 자루형의 토지이며 다세대주택 건부지로 이용함.

* 인접 도로상태: 본건 남서측으로 폭 4미터 정도의 도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(사도)(접합)임. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당함.

1.3. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 김미라외 1명 (2022-07-22)

* 말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (2022-07-22 접수, 3,684,000,000원)

* 등기부상 모든 권리(근저당, 주택임차권, 가압류, 임의경매)는 매각으로 인해 말소될 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 홍재환

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자: 2024-01-25

* 확정일자: 2024-11-11

* 배당신고일자: 2024-11-11

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 대항력은 없으며, 보증금 전액이 배당받을 경우 낙찰자가 인수하는 보증금은 0원임. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인 이름은 개인정보 보호를 위해 홍 으로 표기함.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. (단, 해당 지상권에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으므로 추가 확인 필요.)

1.4. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 감정가: 638,000,000원 (약 1,124만원/㎡)

* 본건은 2022년 3월 사용승인된 신축 다세대주택으로, 전용면적 58.57㎡(약 17.72평)임.

* 최근 인근 다세대주택 거래 사례 분석:

* 1996년식, 39.57㎡(약 12평) 거래가: 260,000,000원 (약 657만원/㎡)

* 2017년식, 50.86㎡(약 15.4평) 거래가: 515,000,000원 (약 1012만원/㎡)

* 2007년식, 162.01㎡(약 49평) 거래가: 1,350,000,000원 (약 833만원/㎡)

* 본건(2022년식)은 위 거래 사례 중 2017년식(50.86㎡, 5.15억, 1012만원/㎡)과 비교했을 때 면적이 약간 더 크고, 건축 연도가 최신임.

* 본건의 감정가(6.38억, 1124만원/㎡)는 인근 유사 연식 및 면적 거래 사례 대비 합리적인 수준으로 판단됨. 특히 신축 건물이라는 점을 고려하면 시세 상승 여력이 있을 것으로 보임.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 성서중학교가 인근에 위치함.

* 편의시설: 도서관, 공원, 각종 근린생활시설 등이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리함.

* 교통: 지하철 6호선 마포구청역 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색으로는 해당 물건지 인근에 특별한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)이 확인되지 않았음. 다만, 최종 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 상세히 확인하는 것이 권장됨.

1.6. 잠재적 리스크

* 지상권 존재: 등기사항증명서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있음. 해당 권리의 존재 여부 및 낙찰자에게 미치는 영향에 대한 추가 확인이 필요함.

* 임차인 명도: 비록 임차인의 대항력이 없고 인수 보증금은 없으나, 명도 완료까지 시간이 소요될 수 있음.

* 건물 노후화: 건축된 지 얼마 되지 않았으나, 장기적인 관점에서 건물 노후화 및 유지보수 필요성이 발생할 수 있음. (본건은 2022년식으로 신축에 해당함.)

1.7. 종합 의견

본건은 서울 마포구 성산동에 위치한 신축(2022년식) 다세대주택으로, 입지, 교통, 주거 환경이 우수하며 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적은 물건임. 특히 최신 건축 연도는 큰 장점으로 작용할 것으로 보임. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부에 대한 추가적인 조사가 필요함.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물(2022년 사용승인)로서 희소성 및 높은 가치 보유.

* 마포구 성산동이라는 우수한 입지와 지하철 6호선 마포구청역 역세권.

* 임차인 인수 보증금 없음.

* 양호한 주변 편의시설 및 주거 환경.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 638,000,000원

* 주변 유사 면적 및 연식의 거래 사례 분석 시, 본 건의 면적(58.57㎡)과 신축 연식(2022년)을 고려하면 감정가 수준 또는 그 이상의 가치를 가질 것으로 판단됨.

* 인근 2017년식 50.86㎡ 다세대주택이 515,000,000원(약 1012만원/㎡)에 거래된 점과 본 건의 감정가(약 1124만원/㎡)를 비교하면, 신축 연식 프리미엄이 반영된 것으로 보임.

* 따라서, 낙찰자가 인수해야 할 보증금(0원)과 물건의 장점을 고려할 때, 감정가 대비 100%~110% 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있음.

* 최종 예상 입찰가는 670,000,000원 (6억 7천만원) 으로 제시하며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 건물 상태 및 주변 시세를 재확인하는 것이 중요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.