나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경2254 [5] 서울특별시 마포구 성산동 81-2 스카이빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼상감정 · 평가일 2024.09.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 성서중학교 북동측 인근에 위치함.
주위는 단독주택,다세대주택,아파트 등으로 이루어진 주거지역으로서 도서관,학교,공원,
각종 근린생활시설 등이 있는 등 제반 환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 마포구청역이
있는 등 대중교통 사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 및 경사지붕 5층 건내 201호 외8개호수(본건물내 다세대주택
전부에 해당됨)로서
외벽:몰탈위 페인트 마감.
내벽:벽지 마감.
창호:하이샷시 창임.

이용상태

2022..3.14일자로 사용승인되고 전부 다세대 주택임.
(2층)
201호:방2,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니,현관 등.
202호:방3,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니.현관 등
203호:방2,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니,현관 등.
(3층)
301호:방2,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니,현관 등.
302호:방3,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니.현관 등
303호:방2,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니,현관 등.
(4층)
401호:방2,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니,현관 등.
402호:방3,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니.현관 등
(5층)
501호:방1,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,드레스실,다용도실,다락(방) 테라스,현관 등.

설비내역

급탕 및 위생설비,도시가스설비,소화설비,승강기설비,주차설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 자루형의 토지이며 다세대주택 건부지로 이용함.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 4미터 정도의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(사도)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역
<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
목록10. 501호는 부속된 다락(방)이 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

해당 물건은 서울특별시 마포구 성산동 81-2번지에 위치한 스카이빌 다세대주택 3층 302호입니다. 본 건은 건물 전부가 매각 대상이며, 감정평가액은 487,000,000원입니다. 토지 면적은 41.60㎡ (약 12.58평)이며, 건물 전용면적은 44.74㎡ (약 13.53평)입니다.

1.2. 주요 정보 요약

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경2254 (5)

소재지: 서울특별시 마포구 성산동 81-2 스카이빌 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 487,000,000원 (전체 건물 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 별도등기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 성서중학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 전형적인 주거 지역을 형성하고 있으며, 도서관, 학교, 공원, 각종 근린생활시설이 인접해 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 6호선 마포구청역이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 소유권보존 등기 후 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 3,684,000,000원)이 말소기준권리이며, 주택임차권, 가압류, 임의경매 등 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: H * W *

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-11-20

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 미상인 경우와는 달리 명시되어 있으나, 대항력이 없으므로 경매 절차에 따라 처리됩니다. 다만, 정보가 명확하더라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 김

보증금: 30,000,000원

차임: 1,300,000원

전입일자: 2023-11-20

확정일자: 2023-11-20

배당신고일자: 2024-10-08

대항력: 없음

비고: 대항력이 없으므로 보증금은 배당을 통해 회수될 예정입니다.

총 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 권리 분석 결과

등기부상 모든 권리는 경매를 통해 소멸될 예정이며, 낙찰자는 인수할 권리 없이 깨끗한 등기 상태를 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 정보

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건물(스카이빌, 2022년 사용승인)과 유사한 마포구 성산동 지역의 다세대 및 연립주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* '메조트론Ⅱ' (연립, 2007년식, 162.01㎡ 전용): 2026년 6월 5일, 1,350,000,000원 거래. (약 833만원/㎡)

* '유동빌리지' (다세대, 1996년식, 39.57㎡ 전용): 2026년 7월 8일, 260,000,000원 거래. (약 657만원/㎡)

* '자슬린하우스' (다세대, 2017년식, 50.86㎡ 전용): 2026년 7월 4일, 515,000,000원 거래. (약 1,012만원/㎡)

4.2. 시세 분석

본건(스카이빌, 2022년 사용승인, 44.74㎡ 전용)과 가장 유사한 거래 사례는 2017년식 '자슬린하우스'(50.86㎡, 515,000,000원)로, 당시 거래 단가는 약 1,012만원/㎡입니다. 본건은 신축 건물임을 감안할 때, 유사한 수준 이상의 가치를 가질 것으로 예상됩니다.

따라서 본건의 시장 가치는 약 44.74㎡ * 1,012만원/㎡ = 약 453,200,000원으로 추정됩니다.

이는 전체 건물에 대한 감정가 487,000,000원과 비교 시, 시장 가치가 감정가보다 높게 형성되어 있을 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물이며, 2022년 3월 14일에 사용승인되었습니다. 본건 302호는 방 3개, 거실, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

5.2. 편의시설 및 공공시설

단지 인근에 성서중학교 등 교육시설과 공원, 도서관이 위치하며, 마포구청역 및 버스 정류장이 가까워 생활 편의성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

등기부상 모든 권리는 소멸 예정으로, 낙찰 후 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

6.2. 물리적/환경적 리스크

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함되어 있어, 향후 건물 이용이나 증축 등에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변에 혐오시설이 있는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 2022년 신축 건물로 비교적 최신 상태의 건물을 취득할 수 있습니다.

* 서울 마포구 성산동이라는 도심 입지에 위치하며, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 다세대 주택임에도 불구하고 토지 지분이 비교적 높아 향후 자산 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 제공된 시세 정보와 감정가와의 차이를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 서울 마포구 내 신축 다세대주택으로, 입지 및 상품성이 우수하여 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 권리 분석상 인수할 위험은 없으며, 주거 환경 또한 양호합니다.

다만, 전체 건물 감정가 대비 개별 호실의 시장 시세가 높게 형성되어 있을 가능성이 있으므로, 입찰 전 정확한 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 신축 건물의 가치, 입지 조건 등을 고려할 때, 시장 가격에 근접하거나 약간 상회하는 수준에서 낙찰될 가능성도 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 시세 조사 결과, 본건(44.74㎡)의 시장 가치는 약 453,200,000원으로 추정됩니다. 전체 건물 감정가(487,000,000원)와 개별 호실의 시장 가치 간의 차이를 고려하여, 시세보다 합리적인 가격으로 취득하기 위한 전략이 필요합니다.

따라서 예상 입찰가는 420,000,000원 ~ 450,000,000원 사이에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.