나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경2254 [8] 서울특별시 마포구 성산동 81-2 스카이빌 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼상감정 · 평가일 2024.09.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 성서중학교 북동측 인근에 위치함.
주위는 단독주택,다세대주택,아파트 등으로 이루어진 주거지역으로서 도서관,학교,공원,
각종 근린생활시설 등이 있는 등 제반 환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 마포구청역이
있는 등 대중교통 사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 및 경사지붕 5층 건내 201호 외8개호수(본건물내 다세대주택
전부에 해당됨)로서
외벽:몰탈위 페인트 마감.
내벽:벽지 마감.
창호:하이샷시 창임.

이용상태

2022..3.14일자로 사용승인되고 전부 다세대 주택임.
(2층)
201호:방2,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니,현관 등.
202호:방3,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니.현관 등
203호:방2,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니,현관 등.
(3층)
301호:방2,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니,현관 등.
302호:방3,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니.현관 등
303호:방2,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니,현관 등.
(4층)
401호:방2,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니,현관 등.
402호:방3,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니.현관 등
(5층)
501호:방1,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,드레스실,다용도실,다락(방) 테라스,현관 등.

설비내역

급탕 및 위생설비,도시가스설비,소화설비,승강기설비,주차설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 자루형의 토지이며 다세대주택 건부지로 이용함.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 4미터 정도의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(사도)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역
<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
목록10. 501호는 부속된 다락(방)이 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 마포구 성산동에 위치한 다세대주택으로, 서울서부지방법원 2024타경2254 사건번호로 진행 중인 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 서울서부지방법원 2024타경2254 (8)

* 소재지: 서울특별시 마포구 성산동 81-2 스카이빌 4층 402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 595,000,000원 (5억 9,500만원)

* 토지면적: 50.82㎡ (약 15.37평)

* 토지지분: 50.817㎡ (약 15.37평)

* 건물면적: 54.65㎡ (약 16.53평)

* 건물지분: 54.65㎡ (약 16.53평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (외 다수)

* 특이사항: 공동담보, 별도등기

* 주의사항: 감정평가액 대비 총 채무액이 높게 형성되어 있습니다.

* 건축물 정보: 2022년 3월 14일 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 402호이며, 내부 구조는 방3, 거실, 주방겸식당, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등으로 이용 중입니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 성서중학교 북동측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 주거지역입니다. 도서관, 학교, 공원, 각종 근린생활시설 등이 인접하여 주거 환경이 양호합니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 마포구청역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지형상 및 이용상태: 완경사지대 내 자루형의 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남서측으로 폭 4미터 정도의 도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역(7층 이하), 소로3류(폭 8m 미만)(사도)(접합)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 법적 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

본건의 등기부등본상 권리관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2022년 7월 22일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

* 선순위 권리: 2022년 7월 22일 접수된 소유권보존등기(갑1)가 존재합니다.

* 후순위 권리: 1번 김미라 지분 가압류(갑6, 2024.02.23 접수) 및 서울서부신용협동조합의 임의경매개시결정(갑7, 2024.09.04 접수)이 있으나, 모두 말소될 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 3,864,000,000원으로 확인됩니다.

* 인수되는 권리: 상기 권리들은 경매 절차를 통해 모두 말소될 예정이므로, 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황: 본건의 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 파악되어, 실제 점유자가 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금 관련 세부 사항은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

주변 실거래가 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 5일, 성산동 249-23번지 소재 연립주택(전용면적 162.01㎡, 약 49.01평)이 135,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 2,754만원 수준입니다.

* 2026년 7월 8일, 성산동 620-4번지 소재 다세대주택(전용면적 39.57㎡, 약 11.97평)이 26,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 2,172만원 수준입니다.

* 2026년 7월 4일, 성산동 20-5번지 소재 다세대주택(전용면적 50.86㎡, 약 15.38평)이 51,500,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 3,348만원 수준입니다.

종합 분석:

본건은 전용면적 54.65㎡(약 16.53평)이며, 감정가는 595,000,000원(평당 약 3,599만원)입니다. 제공된 주변 실거래가 중 본건과 면적이 유사한 50.86㎡(약 15.38평) 다세대주택이 51,500,000원(평당 약 3,348만원)에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 이와 비교 시 다소 높은 편으로 보이나, 최신 거래 시점 및 유사 면적 가격대를 감안할 때 비합리적이라고 단정하기는 어렵습니다. 다만, 입찰 시에는 이러한 시세 현황을 충분히 고려하여 접근해야 합니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 본건 인근에 성서중학교, 성산초등학교, 상암중학교 등 교육시설이 위치하며, 월드컵공원 등 녹지 공간과의 접근성도 양호합니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주변 교통: 지하철 6호선 마포구청역을 이용할 수 있으며, 다수의 노선버스가 운행되어 서울 시내 어디든 이동이 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 총 채무액: 본건의 총 등기부채권액은 3,864,000,000원으로, 감정가 대비 매우 높은 수준입니다. 이로 인해 유찰이 발생할 가능성도 있지만, 반대로 경쟁 입찰 시 가격 상승으로 이어질 수도 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금은 0원이지만, 임대 관계가 미상으로 파악되어 실제 점유자가 있을 수 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 별도의 법적 검토 및 주의가 필요합니다.

* 법적 제한사항: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법적 규제가 존재하여 향후 재건축, 증축 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 마포구 성산동이라는 우수한 입지에 위치하며, 2022년에 사용승인된 비교적 신축 건물(스카이빌)의 다세대주택입니다. 전용면적 54.65㎡(약 16.53평)으로 핵가족이 거주하기에 적합한 크기이며, 편리한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 권리관계가 복잡해 보이나, 말소기준권리 하위의 모든 권리는 경매로 소멸될 예정이므로 인수되는 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 높은 총 채무액과 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크는 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 마포구 성산동이라는 매력적인 입지와 지하철역 및 주요 도로 접근성이 뛰어난 교통 환경.

* 2022년 사용승인된 건물로, 최신 건축 기준을 충족하며 즉시 거주 또는 임대가 가능한 상태.

* 주변에 학교, 공원, 상업시설 등 풍부한 생활 편의시설이 갖추어져 있어 주거 가치 상승 기대.

* 경매 절차상 매수인에게 인수되는 권리 부담이 없어 명확한 권리 분석 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 595,000,000원이며, 주변 다세대주택 실거래가 분석 결과 평당 약 2,172만원에서 3,348만원 선으로 파악되었습니다. 본건의 감정가는 평당 약 3,599만원으로, 주변 시세 최고가 수준과 유사하거나 소폭 높은 가격대를 형성하고 있습니다.

높은 총 채무액으로 인해 유찰될 가능성도 있으나, 안정적인 입지와 신축 건물이라는 점을 고려할 때 경쟁이 있을 수 있습니다. 따라서 감정가의 85% ~ 95% 수준을 예상 범위로 설정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 505,000,000원 ~ 565,000,000원 (5억 5백만원 ~ 5억 6천 5백만원)

상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산출되었으며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 최종 확인, 임차인 현황 재조사, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.