나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경2254 [7] 서울특별시 마포구 성산동 81-2 스카이빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼상감정 · 평가일 2024.09.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 성서중학교 북동측 인근에 위치함.
주위는 단독주택,다세대주택,아파트 등으로 이루어진 주거지역으로서 도서관,학교,공원,
각종 근린생활시설 등이 있는 등 제반 환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 마포구청역이
있는 등 대중교통 사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 및 경사지붕 5층 건내 201호 외8개호수(본건물내 다세대주택
전부에 해당됨)로서
외벽:몰탈위 페인트 마감.
내벽:벽지 마감.
창호:하이샷시 창임.

이용상태

2022..3.14일자로 사용승인되고 전부 다세대 주택임.
(2층)
201호:방2,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니,현관 등.
202호:방3,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니.현관 등
203호:방2,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니,현관 등.
(3층)
301호:방2,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니,현관 등.
302호:방3,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니.현관 등
303호:방2,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니,현관 등.
(4층)
401호:방2,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니,현관 등.
402호:방3,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니.현관 등
(5층)
501호:방1,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,드레스실,다용도실,다락(방) 테라스,현관 등.

설비내역

급탕 및 위생설비,도시가스설비,소화설비,승강기설비,주차설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 자루형의 토지이며 다세대주택 건부지로 이용함.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 4미터 정도의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(사도)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역
<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
목록10. 501호는 부속된 다락(방)이 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경2254 (7)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세정보

소재지: 서울특별시 마포구 성산동 81-2 스카이빌 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 309,000,000원

토지면적: 26.33㎡ (약 7.96평)

토지지분: 26.333㎡ (약 7.96평)

건물면적: 28.32㎡ (약 8.57평)

건물지분: 28.32㎡ (약 8.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보, 별도등기

1.3. 감정평가 요약

건물(다세대주택)은 2022년 3월 14일 사용승인되었습니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 5층 건물 내 4층 401호입니다.

401호의 내부 구조는 방 2개, 거실, 주방겸식당, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

건물은 급탕 및 위생설비, 도시가스설비, 소화설비, 승강기설비, 주차설비 등을 갖추고 있습니다.

토지는 완경사지대 내 자루형의 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태는 본건 남서측으로 폭 4미터 정도의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 본건은 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 소로3류(폭 8m 미만)(사도)(접합) 구역입니다.

관련 법규에 따라 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

공부와의 차이는 없습니다.

임대 관계는 미상입니다.

501호는 부속된 다락(방)이 소재합니다. (본건 401호와는 무관)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 성서중학교 북동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 아파트 등으로 이루어진 주거지역으로, 도서관, 학교, 공원, 각종 근린생활시설 등이 있어 전반적인 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.

또한, 지하철 6호선 마포구청역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기사항증명서상 말소기준권리는 2022년 07월 22일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리인 1번 김미라 지분가압류(갑4) 및 서울서부신용협동조합의 임의경매개시결정(갑5)은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

"별도등기" 표기가 있으나, 등기부상 주요 권리 관계는 상기 내용으로 종결될 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대차 관계는 미상으로 파악되었습니다.

임차인의 보증금이나 차임 등 구체적인 금액이 확인되지 않으므로, 현장 조사 시 점유 관계 및 실제 임대차 내역을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 각종 근린생활시설이 분포하여 주거 생활 편의성은 양호한 편입니다.

최근 매매 사례를 분석해 볼 때, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택은 다음과 같은 가격대에 거래되었습니다.

* 1996년식 39.57㎡ 다세대주택 (유동빌리지): 260,000,000원 (2026년 7월 8일 거래)

* 2017년식 50.86㎡ 다세대주택 (자슬린하우스): 515,000,000원 (2026년 7월 4일 거래)

본건의 건물 면적(28.32㎡)은 위 사례들보다 작은 편이나, 사용승인 연도(2022년)가 가장 최신이므로 신축 프리미엄이 반영될 수 있습니다.

다만, 감정가(309,000,000원)는 평당 약 3,600만원 수준으로, 주변 다세대주택의 일반적인 시세(평당 1,000만원 내외)보다 현저히 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 성서중학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 지하철 6호선 마포구청역을 이용할 수 있습니다.

* 편의시설: 다양한 근린생활시설이 주변에 있습니다.

* 의료시설: (제공된 정보에 없음)

* 공원/녹지: 인근에 공원이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 감정가: 본건의 감정가는 주변 실거래가 대비 평당 가격이 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 얻기 위한 전략적인 입찰이 필요합니다.

* 미상 임대차 정보: 임대차 관계가 미상으로, 추후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 인수 보증금은 없으나, 실제 점유 관계 확인은 필수입니다.

* 지역 규제: 제2종일반주거지역, 소로3류 등 토지이용계획상의 규제 사항이 있으며, 각종 법적 제한 구역에 해당합니다. (이는 일반적인 사항으로, 심각한 리스크로 보기는 어렵습니다.)

* 인접 시설: 마포구 상암동 일대 폐기물 소각장 건립 관련 논란이 과거 있었으나, 현재는 신규 건설 계획이 무산된 것으로 파악됩니다. 본건의 직접적인 혐오시설 인접성은 낮습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 마포구 성산동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 6호선 마포구청역 역세권에 해당하며 주거 환경 및 교통 여건이 양호합니다.

2022년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 권리상 인수되는 임차인 보증금이나 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되어 안전한 권리 취득이 가능할 것으로 보입니다.

다만, 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 점이 주요 리스크 요인이며, 임대차 관계 미상으로 인한 확인 필요성이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 마포구 성산동의 편리한 교통망(지하철 6호선 마포구청역) 및 주거 환경.

* 신축 건물: 2022년 사용 승인된 현대적인 건물 상태.

* 권리 안전성: 인수 부담 있는 권리나 임차인 보증금이 없는 것으로 파악.

* 향후 시세 상승 잠재력: 마포구 지역의 지속적인 발전 가능성 고려.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 309,000,000원이며, 건물 면적 28.32㎡ (약 8.57평) 기준입니다.

주변 시세 분석 결과, 본건의 감정가는 평당 약 3,600만원으로, 최근 거래된 다세대주택(1996년식 39.57㎡, 260,000,000원; 2017년식 50.86㎡, 515,000,000원) 대비 높게 형성되어 있습니다.

신축 연식(2022년)을 고려하더라도 감정가가 과도하게 높다고 판단되므로, 시세 대비 합리적인 수준에서 접근이 필요합니다.

권리 인수 및 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려하여, 감정가 대비 할인된 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

시세 분석 및 감정가와의 괴리를 고려하여, 예상 입찰가는 220,000,000원에서 250,000,000원 사이로 제안합니다.

신중한 현장 조사와 시장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.