나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경2254 [3] 서울특별시 마포구 성산동 81-2 스카이빌 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼상감정 · 평가일 2024.09.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 성서중학교 북동측 인근에 위치함.
주위는 단독주택,다세대주택,아파트 등으로 이루어진 주거지역으로서 도서관,학교,공원,
각종 근린생활시설 등이 있는 등 제반 환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 마포구청역이
있는 등 대중교통 사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 및 경사지붕 5층 건내 201호 외8개호수(본건물내 다세대주택
전부에 해당됨)로서
외벽:몰탈위 페인트 마감.
내벽:벽지 마감.
창호:하이샷시 창임.

이용상태

2022..3.14일자로 사용승인되고 전부 다세대 주택임.
(2층)
201호:방2,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니,현관 등.
202호:방3,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니.현관 등
203호:방2,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니,현관 등.
(3층)
301호:방2,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니,현관 등.
302호:방3,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니.현관 등
303호:방2,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니,현관 등.
(4층)
401호:방2,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니,현관 등.
402호:방3,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니.현관 등
(5층)
501호:방1,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,드레스실,다용도실,다락(방) 테라스,현관 등.

설비내역

급탕 및 위생설비,도시가스설비,소화설비,승강기설비,주차설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 자루형의 토지이며 다세대주택 건부지로 이용함.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 4미터 정도의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(사도)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역
<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
목록10. 501호는 부속된 다락(방)이 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경2254 (3)

소재지: 서울특별시 마포구 성산동 81-2, 스카이빌 2층 203호

용도: 다세대주택

토지 면적: 37.64㎡ (약 11.39평)

건물 면적: 40.48㎡ (약 12.25평)

감정가: 441,000,000원

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 성산동에 소재하며, 성서중학교 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 주거지역으로, 도서관, 학교, 공원, 각종 근린생활시설 등이 있어 생활 환경이 양호합니다.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 지하철 6호선 마포구청역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

말소기준권리: 을1 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사)

경매개시결정: 서울서부신용협동조합 (2024타경2254)

등기부채권 총액: 약 3,864,000,000원

임차인 현황

* 임차인: A

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-01-19, 대항력: 없음

* 임차인: D

보증금: 30,000,000원, 차임: 1,300,000원, 전입일자: 2023-04-28, 확정일자: 2023-04-28, 배당신고일자: 2024-09-20, 대항력: 없음

(해당 임차인은 배당을 받을 수 있으나, 배당받지 못하는 금액이 있을 경우 인수될 수 있습니다. 현재 명시된 정보상 대항력은 없습니다.)

* 임차인: 문

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-08-09, 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

(위 임차인 D 의 보증금 30,000,000원은 배당 여부에 따라 변동될 수 있으나, 현재 명시된 권리분석상으로는 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

건물 정보

건물명은 '스카이빌'이며, 2022년 3월 14일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물입니다.

본건이 속한 건물은 총 9세대의 다세대주택으로 구성되어 있습니다.

주변 시세

비교 대상 사례 중, 1996년에 건축된 유사 면적(39.57㎡)의 다세대주택이 2026년 7월 8일 260,000,000원에 거래되었습니다.

2017년에 건축된 다세대주택(50.86㎡)은 2026년 7월 4일 515,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 2022년 신축 건물로, 이러한 거래 사례들을 고려할 때 감정가 441,000,000원은 시장가와 유사하거나 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설

주변에 도서관, 공원, 각종 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 우수합니다.

교육시설

성서중학교가 인근에 위치해 있으며, 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(사도)(접합)으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당됩니다. 이러한 제한사항들은 향후 건축 행위 등에 영향을 줄 수 있습니다.

특수물건 정보

공동담보, 별도등기 등의 특수사항이 기재되어 있으나, 권리분석상 특별히 인수되는 권리는 없어 보입니다. 그러나 상세 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

주변 시설

주변 지역은 주거지역으로 형성되어 있으며, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않습니다. 다만, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함되어 있어 관련 시설의 난립은 제한될 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 마포구 성산동에 위치한 신축 다세대주택으로, 역세권 입지에 생활 편의시설 및 교육 시설이 잘 갖추어진 주거 지역에 속합니다. 비교적 최근에 사용 승인된 건물로 하자 발생 가능성이 낮고, 권리 관계 또한 명확하여 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 공동담보, 별도등기 등의 특이사항 및 각종 토지이용 제한사항은 투자 전 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로 하자 발생 리스크가 적습니다.

* 우수한 입지: 지하철 6호선 마포구청역 인근으로 교통이 편리하며, 주거 및 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건 건물의 면적(40.48㎡), 신축 연식(2022년), 그리고 주변 유사 물건의 최근 거래가(2017년식 50.86㎡ 거래가 515,000,000원) 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 441,000,000원 수준에서 소폭 상승하여 445,000,000원 내외의 입찰가가 형성될 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.