나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경2254 [4] 서울특별시 마포구 성산동 81-2 스카이빌 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼상감정 · 평가일 2024.09.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 성서중학교 북동측 인근에 위치함.
주위는 단독주택,다세대주택,아파트 등으로 이루어진 주거지역으로서 도서관,학교,공원,
각종 근린생활시설 등이 있는 등 제반 환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 마포구청역이
있는 등 대중교통 사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 및 경사지붕 5층 건내 201호 외8개호수(본건물내 다세대주택
전부에 해당됨)로서
외벽:몰탈위 페인트 마감.
내벽:벽지 마감.
창호:하이샷시 창임.

이용상태

2022..3.14일자로 사용승인되고 전부 다세대 주택임.
(2층)
201호:방2,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니,현관 등.
202호:방3,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니.현관 등
203호:방2,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니,현관 등.
(3층)
301호:방2,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니,현관 등.
302호:방3,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니.현관 등
303호:방2,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니,현관 등.
(4층)
401호:방2,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니,현관 등.
402호:방3,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니.현관 등
(5층)
501호:방1,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,드레스실,다용도실,다락(방) 테라스,현관 등.

설비내역

급탕 및 위생설비,도시가스설비,소화설비,승강기설비,주차설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 자루형의 토지이며 다세대주택 건부지로 이용함.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 4미터 정도의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(사도)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역
<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
목록10. 501호는 부속된 다락(방)이 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경2254 (4)

소재지: 서울특별시 마포구 성산동 81-2 스카이빌 3층 301호

건물 용도: 다세대주택

감정가: 325,000,000원

토지 면적: 27.75㎡ (약 8.39평)

건물 면적: 29.84㎡ (약 9.03평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 별도 등기

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 성서중학교 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 주거지역으로, 도서관, 학교, 공원, 각종 근린생활시설 등이 있어 생활 환경이 양호합니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 마포구청역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로3류(폭 8m 미만)(사도)(접합) 구역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 도시계획 및 제한 사항이 존재합니다.

인접 도로상태: 본건 남서측으로 폭 4미터 정도의 도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

* 을1: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (2022.07.22. 접수, 3,684,000,000원)

기타 권리:

* 소유권보존 (2022.07.22. 접수, 김미라 외 1명)

* 금강새마을금고 1번 김미라 지분 가압류 (2024.02.23. 접수, 180,000,000원) - 말소

* 서울서부신용협동조합 임의경매 (2024.09.04. 접수, 3,287,222,961원) - 본건 경매 개시 결정, 말소

* 마포구(서울특별시) 1번 이기덕 지분 압류 (2024.12.09. 접수) - 말소

총 채권액 (등기부채권 총액): 3,864,000,000원

인수되는 권리: 본건은 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입일자: 2023-11-15

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2024-09-19

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계: 0원. 임차인 최 은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 확정일자 정보가 없어 배당을 통한 보증금 회수 가능 여부는 배당표를 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 성산동 일대는 주거 지역으로서, 주변에 도서관, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 잘 갖추어져 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

마포구청역 역세권이라는 지리적 이점으로 인해 유동인구 확보가 용이하며, 다양한 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다.

인근 지역의 다세대주택 거래 사례를 볼 때, 비교적 안정적인 주거 수요가 유지되고 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주거 환경: 서울 마포구 성산동에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

교통: 지하철 6호선 마포구청역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 접근성이 우수합니다.

편의시설: 인근에 도서관, 공원, 마트, 병원 등 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활이 편리합니다.

교육시설: 성서중학교가 인접해 있으며, 주변 학군 정보는 별도 확인이 필요합니다.

건물 정보: 2022년 3월 14일 사용 승인된 철근콘크리트 구조 5층 건물 내 301호입니다.

* 건물 전용 면적: 29.84㎡ (약 9.03평)

* 토지 지분: 27.75㎡ (약 8.39평)

* 건물 내부 구성: 방 2개, 거실, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지 이용 제한: 본건은 제2종일반주거지역, 소로3류, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 도시계획 및 법적 제한 사항이 적용됩니다. 이는 향후 건축, 증축, 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있습니다.

'폐기물매립시설 설치제한지역'은 해당 지역 내에 폐기물 관련 시설 설치가 제한됨을 의미하며, 직접적인 혐오 시설이 인접해 있음을 나타내는 것은 아닙니다.

공동담보: 본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 공동담보로 묶인 다른 물건의 경매 결과나 채권 변제 상황이 본건 진행에 영향을 미칠 수 있습니다.

별도 등기: 등기부 상 '별도 등기' 표기가 있으나, 제공된 권리 분석 정보상으로는 매각으로 소멸되는 권리 외 인수할 권리가 없는 것으로 보입니다. 실제 매각물건명세서와 등기부등본을 통해 최종 확인이 필요합니다.

임대차 관계: 임차인 최 은 대항력이 없으나, 확정일자 정보가 없어 배당 절차에 따라 보증금 전액을 회수하지 못할 수도 있습니다. (인수 보증금은 0원이므로 이 부분은 낙찰자에게 부담되지 않습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 마포구 성산동에 위치한 다세대주택으로, 마포구청역 역세권의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

2022년 사용 승인된 신축급 건물로 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 깨끗한 권리 관계(모든 권리 소멸, 임차인 인수 보증금 없음)는 큰 장점입니다.

주변 편의시설 및 교통 여건 또한 우수하여 실거주 및 임대 투자 목적 모두 고려할 만한 물건입니다.

다만, 다양한 도시계획 규제가 존재하며, 공동담보 물건과의 연관성 등 추가적인 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 6호선 마포구청역 도보 이용 가능한 거리로, 직주근접 및 편리한 교통망을 제공합니다.

신축 건물: 2022년 사용 승인으로 비교적 최신 건축물로, 노후 시설에 대한 우려가 적습니다.

안전한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되며, 인수할 임차 보증금이 없어 안전하게 취득 가능합니다.

생활 편의성: 주거 지역 내 위치하여 조용하고 쾌적한 환경을 제공하며, 인근 편의시설 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 325,000,000원

제공된 최근 매매 사례 JSON 데이터의 금액(예: 26,000만원, 51,500만원 등)은 실제 시세와 차이가 있거나 해석에 주의가 필요합니다. (본건 전용면적 9.03평 대비 거래 면적이 크거나, 건축 연도 차이가 큽니다.)

다만, 유사한 조건의 다세대주택(2017년 건축, 15.39평)이 51,500만원(5.15억원)에 거래된 사례를 3.3㎡당 약 334만원으로 환산했을 때, 본건(9.03평)에 단순 적용하면 약 30,300만원(3.03억원) 수준입니다.

본건은 2022년 신축 건물이며, 감정가는 3.3㎡당 약 3,600만원 수준으로 책정되어 있습니다.

주변 시세를 고려할 때, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

안전한 권리 관계와 신축 건물임을 감안하면, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 경쟁이 예상됩니다.

예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 105% 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

희망 입찰가: 310,000,000원 ~ 335,000,000원

본 금액은 현재까지 파악된 정보와 시장 상황을 바탕으로 추정한 것이므로, 실제 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.