나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경2254 [1] 서울특별시 마포구 성산동 81-2 스카이빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼상감정 · 평가일 2024.09.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 성서중학교 북동측 인근에 위치함.
주위는 단독주택,다세대주택,아파트 등으로 이루어진 주거지역으로서 도서관,학교,공원,
각종 근린생활시설 등이 있는 등 제반 환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 마포구청역이
있는 등 대중교통 사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 및 경사지붕 5층 건내 201호 외8개호수(본건물내 다세대주택
전부에 해당됨)로서
외벽:몰탈위 페인트 마감.
내벽:벽지 마감.
창호:하이샷시 창임.

이용상태

2022..3.14일자로 사용승인되고 전부 다세대 주택임.
(2층)
201호:방2,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니,현관 등.
202호:방3,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니.현관 등
203호:방2,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니,현관 등.
(3층)
301호:방2,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니,현관 등.
302호:방3,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니.현관 등
303호:방2,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니,현관 등.
(4층)
401호:방2,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니,현관 등.
402호:방3,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니.현관 등
(5층)
501호:방1,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,드레스실,다용도실,다락(방) 테라스,현관 등.

설비내역

급탕 및 위생설비,도시가스설비,소화설비,승강기설비,주차설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 자루형의 토지이며 다세대주택 건부지로 이용함.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 4미터 정도의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(사도)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역
<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
목록10. 501호는 부속된 다락(방)이 소재함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

서울특별시 마포구 성산동 81-2 스카이빌 2층201호에 대한 물건 보고서는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 서울서부지방법원 2024타경2254 (1)

* 소재지: 서울특별시 마포구 성산동 81-2 스카이빌 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 324,000,000원

* 토지면적: 27.65㎡ (약 8.36평)

* 토지지분: 27.653㎡ (약 8.36평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 29.74㎡ (약 9.00평)

* 건물지분: 29.74㎡ (약 9.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (케이씨유엔피엘대부주식회사로 추정)

* 특이사항: 공동담보, 별도등기

* 주의사항: (별도 입력된 정보 없음)

* 특수물건정보: 공동담보, 별도등기

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 성서중학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 주거지역으로, 도서관, 학교, 공원, 각종 근린생활시설 등이 있어 전반적인 주거 환경이 양호합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 6호선 마포구청역이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남서측으로 폭 4미터 정도의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 법적 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권보존: 김미라 외 1명 (등기일자: 2022-07-22)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (채권최고액 3,684,000,000원) (등기일자: 2022-07-22, 말소기준권리)

* 가압류: 금강새마을금고 (금액 180,000,000원) (등기일자: 2024-02-23, 말소 예정)

* 임의경매: 서울서부신용협동조합 (금액 3,287,222,961원) (등기일자: 2024-09-04, 말소 예정)

* 임차인 현황:

* 홍

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입일자/확정일자: 2023-04-21

* 배당신고일자: 2024-09-20

* 대항력: 없음

* 권리분석 요약: 본건의 말소기준권리인 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사) 이하 모든 등기된 권리는 경매로 인해 소멸될 예정입니다. 현재 조사된 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 실거래가 분석:

* 성산동 620-4번지 소재 다세대주택 (전용면적 39.57㎡, 1층, 1996년식)이 2026년 7월 8일에 26,000만원에 거래되었습니다 (㎡당 약 657만원).

* 성산동 20-5번지 소재 다세대주택 (전용면적 50.86㎡, 3층, 2017년식)이 2026년 7월 4일에 51,500만원에 거래되었습니다 (㎡당 약 1013만원).

* 분석: 본건은 2022년 3월 14일에 사용승인된 신축 다세대주택으로, 전용면적은 29.74㎡ (약 9.00평)입니다. 주변 실거래가 데이터를 보면, 비교적 신축인 2017년식 다세대주택(자슬린하우스)의 경우 ㎡당 약 1013만원의 가격으로 거래되었습니다. 본건은 이보다 더 최근에 건축된 건물임을 감안할 때, ㎡당 가격은 이와 유사하거나 더 높게 평가될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 및 경사지붕으로 구성된 5층 건물이며, 본건은 2층 201호에 해당합니다.

* 건물 용도 및 이용상태: 2022년 3월 14일 사용승인된 다세대주택으로, 총 9세대로 이루어져 있습니다. 본건(201호)의 내부 구조는 방 2개, 거실, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등으로 이루어져 있습니다.

* 설비 내역: 급탕 및 위생설비, 도시가스설비, 소화설비, 승강기설비, 주차설비 등을 갖추고 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한: 본건이 속한 지역은 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법적 규제를 받고 있어 향후 건축 또는 개발 시 제한이 따를 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 미상으로 파악되는 점은 추후 명도 또는 임대 시 변동 사항이 발생할 수 있음을 의미합니다. (단, 현재 조사된 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.)

* 공부와의 차이: 건축물대장 및 등기부등본 상 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당한다는 점은 인지해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 마포구 성산동에 위치한 신축 다세대주택으로, 지하철 6호선 마포구청역 이용이 편리하며 주거 환경 또한 양호한 편입니다. 2022년에 사용승인된 건물로서 내외부 상태가 양호할 것으로 예상되며, 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 별도의 권리 인수 부담이 없을 것으로 판단됩니다. 또한, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 명도 진행이 원활할 것으로 보입니다. 다만, 다양한 토지 이용 제한과 공동담보, 별도등기 등의 사항은 신중히 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물 가치: 2022년 사용승인된 건물로 최신 건축 기준을 따르고 있으며, 노후화에 따른 수리비 부담이 적어 즉시 거주나 임대가 용이합니다.

* 역세권 및 편리한 생활환경: 지하철 6호선 마포구청역을 도보로 이용 가능하며, 주변 편의시설 및 학교, 공원 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 안전한 권리분석: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰 후 인수하는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 용이한 명도: 현 임차인은 대항력이 없어 명도 과정에서 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 324,000,000원

* 주변 시세 분석: 본건의 전용면적은 29.74㎡ (약 9.00평)이며, 2022년 사용승인된 신축 건물이라는 점을 고려할 때 ㎡당 약 1,000만원 이상의 가치를 인정할 수 있습니다. 최근 실거래된 인근 2017년식 다세대주택(50.86㎡)의 ㎡당 시세(약 1013만원)를 적용하면, 본건의 시장 가치는 약 30,100만원 수준으로 추정됩니다. 감정가 324,000,000원은 이러한 시장 가치보다 약간 높은 수준입니다.

* 권리 인수 부담: 없음.

* 예상 입찰가: 315,000,000원

* 상기 예상 입찰가는 감정가(324,000,000원)의 약 97% 수준입니다. 본건은 신축 건물로서의 가치를 인정받아 감정가가 높게 책정되었으나, 주변 시세와의 비교 및 안전 마진 확보를 고려하여 감정가 대비 약간 낮은 금액으로 산정하였습니다. 입찰 시에는 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태를 면밀히 확인하고, 최근 시장 동향을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

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