나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경64498 [3] 서울특별시 마포구 성산동 81-120 2층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨비알이현감정 · 평가일 2025.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 "성서중학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은
단독주택, 근린생활시설, 다세대주택 등이 소재하는 일반 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철역(지하철
6호선 마포구청역) 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 벽돌조 슬래브위 기와지붕 2층 건물 내 각각 지층, 1층, 2층의 구분건물로서
외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등,
창호 : 샷시 이중 창호 등임.

이용상태

일련번호 1, 2, 3 공히 다세대주택으로서 방 2개, 주방 및 거실 1개, 화장실 1개, 보일러실 1개, 현관 1개 등의 구조로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동측 하향 완경사지의 자루형 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(사도)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조
구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립
시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

- 대상 물건은 등기사항전부증명서상 ‘1층201호’, ‘지하층101호’, ‘2층301호’ 로 등재되어 있으나, 현장조사시 현관문에는‘101’,‘B01’,‘201’호로 각각 표기되어 있는바, 경매진행시 참고바람.
- 본건 3층 및 옥탑층에 등기사항전부증명서 및 건축물대장에 기재되지 않은 제시외건물(공동주택 1개호, "301")이 소재하는 바 경매취득 시 유의 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기준시점 현재 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 개요

* 소재지: 서울특별시 마포구 성산동 81-120, 2층 301호 (서울특별시 마포구 성산로4안길 47-8, 2층 301호)

* 건물명: (정보 없음)

* 용도: 다세대주택

* 층수: 2층 (건물 총 2층, 지하 1층)

* 건축년도: 1988년 8월 (사용승인일 기준)

1.2. 토지 정보

* 토지면적: 35.10㎡ (약 10.61평)

* 토지 지분: 35.1㎡ (약 10.61평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

1.3. 건물 정보

* 건물면적: 33.03㎡ (약 9.99평)

* 건물 지분: 33.03㎡ (약 9.99평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 구조: 벽돌조 슬래브위 기와지붕, 연와조

* 이용상태: 다세대주택 (방 2개, 주방/거실 1개, 화장실 1개 등)

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방

* 공부와의 차이: 등기사항전부증명서상 호수와 현장 표기 상이 ('1층201호', '지하층101호', '2층301호' vs '101', 'B01', '201')

* 제시외 건물: 3층 및 옥탑층에 등기/대장 미등재 제시외 건물 소재 (공동주택 1개호, "301")

1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 337,000,000원

* 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OO

* 사건번호: 서울서부지방법원 2024타경64498 (3)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 대상 물건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 "성서중학교" 동측 인근에 위치함.

* 주변은 단독주택, 근린생활시설, 다세대주택 등이 소재하는 일반 주택지대로 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

* 차량으로 진출입 가능함.

* 인근에 시내버스 정류장이 있으며, 지하철 6호선 마포구청역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 제반 교통 상황은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-12-06

* 확정일자: 2019-11-18

* 대항력: 있음

* 임차인: 지

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-18

* 확정일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원이므로 직접적인 금전 부담은 없을 것으로 예상되나, 대항력이 있어 인수 여부 및 추가 부담 가능성 검토 필요.

* 임차인: 한

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-11

* 확정일자: 2022-03-28

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 7번 순위 주택임차권 등기 (2024.04.19.) 권리자로 등재되어 있으며, 말소기준권리(갑9, 2024.12.11.)보다 선순위임. 감정평가서 요약에 따르면 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함.

3.2. 등기부 요약 (말소기준권리: 서울서부지방법원의 강제경매개시결정(2024타경64498) 등기, 갑9, 2024.12.11.)

* 을구 7번: 주택임차권 (권리자: 한승우, 권리금액: 240,000,000원), 말소: 인수. (전입일자: 2022-04-11, 확정일자: 2022-03-28)

* 기타 권리사항은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

4. 상권분석

* 본 물건은 서울특별시 마포구 성산동의 일반 주택지역에 위치하여, 주된 상업 기능보다는 주거 기능이 중심임.

* 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능함.

* 대규모 상권 형성 지역과는 거리가 있으나, 지역 내 소규모 상권이 형성되어 있어 주민 편의를 제공함.

* 최근 매매 사례 분석 결과, 주변 다세대주택의 거래 가격대는 2억 6천만원에서 5억 1천 5백만원까지 분포하고 있으나, 이는 건축 연도, 면적, 층수 등 개별 물건의 특성에 따라 크게 차이가 남. 본 물건은 건축 연도(1988년)가 오래되고 면적이 작은 편에 속함.

5. 생활정보

* 교육시설: "성서중학교" 동측 인근에 위치하며, 주변에 초등학교, 중학교 등이 소재하여 교육 환경은 양호한 편임. (단, 일부 구역은 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 규제 확인 필요)

* 교통: 지하철 6호선 마포구청역 이용이 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 좋음.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 마트, 병원 등을 이용할 수 있음. (정확한 인접 시설 목록은 현장 확인 필요)

* 주거환경: 주변이 주택가로 구성되어 있어 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 선순위 임차인: 등기사항전부증명서상 을구 7번의 주택임차권(한승우, 240,000,000원)은 말소기준권리보다 선순위이며, 매각으로 소멸되지 않아 매수인이 인수할 가능성이 높음. 이는 낙찰 후 추가적인 금전 부담으로 이어질 수 있음. (단, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상충되므로, 법원 배당표 및 관련 법리 검토가 필수적임.)

* 위반건축물: 건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있어, 향후 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등 행정적 제재 및 재산권 행사에 제한이 발생할 수 있음.

* 건축물 노후화: 1988년에 건축되어 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 증가, 하자 발생 가능성 및 시장 가치 하락 요인이 될 수 있음.

* 공부와의 차이: 등기부등본과 건축물대장상의 호수 표기와 실제 현장 표기가 상이하여 혼선이 있을 수 있으며, 등기되지 않은 제시외 건물 존재로 인한 법적 분쟁 가능성 있음.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본 물건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 마포구 성산동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 3억 3천 7백만원임.

* 편리한 교통 환경과 일반적인 주거 지역의 장점을 가지고 있으나, 1988년 건축 연도로 인한 노후화, 공부와의 차이, 그리고 특히 대항력있는 선순위 임차인(한승우, 보증금 2억 4천만원 인수 가능성) 및 위반건축물 등재라는 중대한 리스크 요인을 동시에 안고 있음.

* 이러한 리스크 요인으로 인해 신중한 접근이 필요하며, 인수되는 보증금(만약 발생한다면) 및 위반건축물 관련 예상 비용 등을 면밀히 고려한 입찰 전략 수립이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 입지: 지하철역 및 버스정류장 인근의 편리한 교통망과 주거 편의성이 확보된 입지.

* 잠재 가치: 위반건축물 해소 또는 리스크 관리, 임차인 문제 해결 시 가치 상승 가능성 있음.

* 가격 메리트 (리스크 해소 시): 만약 인수되는 보증금 문제가 명확히 해결되고 위반건축물 리스크가 낮아진다면, 시장가 대비 저렴한 가격에 취득할 기회 발생 가능.

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 감정가가 337,000,000원이나, 다음과 같은 주요 리스크 요인을 포함하고 있음.

* 대항력있는 선순위 임차인(한승우)의 보증금 240,000,000원 인수 가능성.

* 위반건축물 등재로 인한 추가 비용 및 행정 제재 위험.

* 건축 연도(1988년)로 인한 노후화 및 유지보수 비용.

* 본 보고서의 "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 지침과 제공된 "인수 보증금 합계: 0원" 정보를 토대로, 매수인이 직접적으로 인수하는 보증금 부담은 없다고 가정하고 입찰가를 산정함.

* 그럼에도 불구하고, 선순위 임차권의 존재 자체는 시장 가치에 영향을 미치므로, 이를 감안하여 입찰가 범위를 설정함.

* 인근 유사 물건 거래 사례(2억 6천만원 ~ 5억 1천 5백만원)를 참고하되, 본 물건의 노후화, 작은 면적, 그리고 위반건축물 등의 위험 요인을 고려할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적임.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가를 다음과 같이 제시함.

* 예상 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 290,000,000원

* 최종 입찰가는 법원 배당표, 임차인과의 협상 결과, 위반건축물 처리 비용 등을 구체적으로 확인한 후 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.