나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경64498 [2] 서울특별시 마포구 성산동 81-120 지하층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨비알이현감정 · 평가일 2025.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 "성서중학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은
단독주택, 근린생활시설, 다세대주택 등이 소재하는 일반 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철역(지하철
6호선 마포구청역) 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 벽돌조 슬래브위 기와지붕 2층 건물 내 각각 지층, 1층, 2층의 구분건물로서
외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등,
창호 : 샷시 이중 창호 등임.

이용상태

일련번호 1, 2, 3 공히 다세대주택으로서 방 2개, 주방 및 거실 1개, 화장실 1개, 보일러실 1개, 현관 1개 등의 구조로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동측 하향 완경사지의 자루형 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(사도)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조
구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립
시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

- 대상 물건은 등기사항전부증명서상 ‘1층201호’, ‘지하층101호’, ‘2층301호’ 로 등재되어 있으나, 현장조사시 현관문에는‘101’,‘B01’,‘201’호로 각각 표기되어 있는바, 경매진행시 참고바람.
- 본건 3층 및 옥탑층에 등기사항전부증명서 및 건축물대장에 기재되지 않은 제시외건물(공동주택 1개호, "301")이 소재하는 바 경매취득 시 유의 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기준시점 현재 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경64498 (2)

소재지: 서울특별시 마포구 성산동 81-120 지하층101호

용도: 다세대주택

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한OO

1.2. 매각 대상 및 물건 현황

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

감정가: 277,000,000원

토지 면적: 36.45㎡ (약 11.03 평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 34.65㎡ (약 10.48 평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 상세 정보

건축물대장상 건축 연도: 1988년

건축 구조: 벽돌조, 슬래브위 기와지붕

건물 층수: 지하 1층, 지상 2층 (본건은 지하층 101호)

연면적 (건축물 전체): 130.41㎡ (약 39.45 평)

전유 면적 (본건): 34.65㎡ (약 10.48 평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 "성서중학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 근린생활시설, 다세대주택 등이 소재하는 일반 주택지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량으로 접근이 가능합니다.

인근에 시내버스 정류장이 있으며, 지하철 6호선 마포구청역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본 상 말소기준권리는 2024년 12월 11일 접수된 한승우(채권자: 한OO)의 강제경매개시결정입니다 (갑5).

이전 소유권 이전 등기 및 기타 권리 사항이 등기되어 있습니다.

3.2. 임차인 분석

현재 파악된 임차인은 여예빈이며, 보증금 130,000,000원, 차임 0원입니다.

전입일자 및 확정일자는 2022년 12월 27일로, 말소기준권리(2024-12-11)보다 앞서므로 대항력이 있습니다.

따라서, 여예빈 임차인의 보증금 130,000,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다.

3.3. 인수 보증금

제공된 권리분석 요약에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 위 임차인 현황에 따르면 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금이 130,000,000원입니다. 이 점은 상반된 정보이므로, 경매 취득 시 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 반드시 필요합니다. 인수 보증금이 발생할 경우, 입찰가 산정에 큰 영향을 미칩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

대상 물건이 위치한 성산동 지역은 일반 주택지대로, 주변에 다양한 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

다만, 대규모 상업 시설이나 중심 상권과는 다소 거리가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육 시설: 성서중학교가 인근에 위치합니다.

* 교통 시설: 지하철 6호선 마포구청역 및 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있습니다.

* 기타: 주거 지역 특성상 기본적인 마트, 병원, 식당 등은 주변에서 이용 가능합니다.

5.2. 이용 상태 및 설비 내역

* 이용 상태: 본건은 방 2개, 주방 및 거실 1개, 화장실 1개, 보일러실 1개, 현관 1개 등의 구조로 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

등기사항전부증명서상 '1층201호', '지하층101호', '2층301호'로 등재되어 있으나, 현장 조사 시 실제 호실 표기가 '101', 'B01', '201'호로 다르게 표기되어 있는 점은 혼동을 야기할 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물 및 위반건축물

등기사항전부증명서 및 건축물대장에 기재되지 않은 3층 및 옥탑층의 제시외 건물(공동주택 1개호, "301")이 소재합니다.

또한, 물건명세서에 '위반건축물'로 등재되어 있어, 취득 후 철거 명령 등 행정적 제재가 따를 수 있습니다. 이 부분은 취득 시 반드시 확인하고 유의해야 합니다.

6.3. 임차인 관련

대항력 있는 임차인 여예빈 씨의 보증금 130,000,000원이 존재합니다. 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 상반된 정보이므로 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 위험이 매우 높습니다.

6.4. 기타

기준시점 현재 정확한 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

* 서울 마포구 성산동이라는 입지조건: 비교적 양호한 주거 환경과 교통 접근성을 갖추고 있습니다.

* 부동산강제경매: 법적인 절차를 통해 진행되는 경매 물건입니다.

* 다세대주택: 단독주택에 비해 관리가 용이할 수 있습니다.

7.2. 물건 약점

* 매우 오래된 건축 연도(1988년)로 인한 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성.

* 대항력 있는 임차인(보증금 130,000,000원) 존재 및 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'과의 불일치로 인한 잠재적 보증금 인수 위험.

* 건축물대장상 '위반건축물' 등재로 인한 철거 등 법적 제재 가능성.

* 등기부와 실제 호실 표기 불일치.

* 등기되지 않은 제시외 건물 존재.

* 최근 거래된 유사 물건의 시세가 감정가 대비 현저히 낮은 것으로 파악되어, 감정가의 적정성 및 시장가치에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 성산동 일대의 다세대주택 실거래가는 다음과 같습니다.

* 50.86㎡ (2017년식)이 51,500,000원에 거래되었습니다 (약 3,350,683원/평).

* 39.57㎡ (1996년식)이 26,000,000원에 거래되었습니다 (약 2,167,000원/평).

이는 본건의 감정가 277,000,000원(약 26,431,298원/평)과 비교했을 때 상당한 차이를 보입니다. JSON 데이터 상의 거래가는 본건의 감정가보다 훨씬 낮게 형성되어 있으며, 이는 비교 대상 물건의 조건, 거래 시점, 혹은 JSON 데이터 자체의 특성일 수 있습니다. 따라서, 감정가의 적정성 및 시장 가치에 대한 심층적인 조사가 필요합니다.

8.2. 향후 전망

성산동 지역은 마포구 내에서도 지속적인 개발 및 주거 선호도를 보이는 지역 중 하나입니다. 본건은 노후화, 위반건축물, 대항력 있는 임차인 등의 리스크 요인이 명확하므로, 이러한 문제점을 해결하는 데 드는 비용과 시간을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 리스크 요인 해소 시, 재건축 가능성 등 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있으나, 단기 투자로는 위험 부담이 클 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가 277,000,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 여러 위험 요인, 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성(130,000,000원)을 고려하여 산정해야 합니다.

비록 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 임차인의 대항력 존재로 인해 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점을 반드시 유의해야 합니다. 만약 보증금 130,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다면, 실질적인 부동산 가치에서 해당 금액을 차감한 수준에서 입찰가를 고려해야 할 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 다음과 같은 범위를 예상 입찰가로 제시합니다.

* 예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 270,000,000원

단, 위 범위는 일반적인 경매 투자 전략에 따른 것이며, 최종 입찰가는 임차인 문제, 위반건축물 처리 비용, 향후 시장 상황 등을 면밀히 검토한 후 결정해야 합니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부는 가장 중요한 변수이므로, 이에 대한 명확한 확인 없이 입찰에 참여하는 것은 큰 위험을 수반합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.