나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103271 [2] 서울특별시 서초구 서초동 1432-24 성심빌딩 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 ""서일초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대, 다가구주택 및 단독주택, 상가 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 지하철 3호선 ""남부터미널역"" 등이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가)는 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물내 제2층 제201호로서,
(사용승인일 : 2003년 06월 19일)

외벽: 석재 붙임 등 마감,
내벽: 인테리어 등 마감,
창호: 하이샹시 창호 등임.

기호(나)는 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물내 제4층 제401호로서,
(사용승인일 : 2003년 06월 19일)

외벽: 석재 붙임 등 마감,
내벽: 인테리어 등 마감,
창호: 하이샹시 창호 등임.

이용상태

기호(가),(나)는 다세대주택으로 이용중임.(별첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 정방형 토지로서, 공동주택(다세대주택), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103271 (2)

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1432-24 성심빌딩 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 934,000,000원

토지면적: 40.00㎡ (약 12.10평)

건물면적: 97.29㎡ (약 29.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남서울농업협동조합 (남OOOOOOOO)

특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

주위환경: 본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 '서일초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 다세대, 다가구주택, 단독주택, 상가, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 지하철 3호선 '남부터미널역'이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

접근성: 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2016년 7월 15일자 농업협동조합자산관리회사의 근저당권이 말소기준권리입니다.

소멸주의 원칙: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권(을5, 을6) 및 임의경매개시결정(갑3)은 경매를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 권리분석상 인수되는 제한물권은 없는 것으로 보입니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 '지상권개요:' 항목이 명시되어 있으나, 본건 물건에 대한 구체적인 지상권 설정 여부 및 내용은 등기사항전부증명서 재확인이 필요합니다.

채무총액: 등기부채권 총액은 777,600,000원입니다. (을4: 농협자산관리 근저당, 을5: 한국홀딩스대부 근저당 75,000,000원, 을6: 렉스자산대부 근저당 225,000,000원, 갑3: 남서울농협 임의경매 443,729,309원)

임차인 현황: 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

주변 시세: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 서초동 일대의 다세대주택 시세는 전용면적 약 24~29㎡ 기준으로 41,000,000원에서 73,000,000원 사이로 나타납니다. 이는 평당 약 430만원에서 990만원 수준입니다. 다만, 본건의 전용면적(97.29㎡)은 비교 대상 물건들에 비해 훨씬 크며, 2003년 사용승인된 건물임을 감안할 때, 제공된 비교 시세와의 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

감정가와의 괴리: 본건의 감정가는 934,000,000원으로, 이는 면적당 약 960만원/㎡ (약 3,173만원/평)에 해당합니다. 이는 최근 유사 물건의 실거래가 정보와 상당한 차이를 보이며, 감정가의 적정성에 대한 면밀한 재검토가 필요해 보입니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 통상적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)의 근접성은 확인되지 않았습니다. 본건은 서일초등학교 남서측 인근의 주거 및 근린생활시설 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

교육시설: '서일초등학교'가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다. 다만, 해당 지역은 교육환경 보호법에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

편의시설: 지하철 3호선 '남부터미널역'이 근거리에 있어 서울 시내 접근성이 우수하며, 주변에 다양한 상업 및 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

임대차 관계 미상: 임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으나, 임대관계가 미상으로 되어 있어 실제 점유자 및 임대차 계약 내용을 사전에 철저히 파악해야 합니다. 명도 관련 리스크가 존재할 수 있습니다.

미소멸 권리 가능성: 등기부 상 '지상권개요' 항목이 확인되나, 해당 물건과의 연관성 및 권리 행사 여부는 추가 확인이 필요합니다.

토지이용계획 상 제한: 본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 또한, 과거 토지거래계약허가구역(아파트 용도 부지)으로 지정된 이력이 있어, 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 서초구의 우수한 입지와 교통망을 갖춘 다세대주택입니다. 감정가는 9억 3천 4백만원으로 책정되었으나, 제공된 주변 실거래가 정보와는 큰 격차가 존재하여 시세 판단에 주의가 필요합니다. 권리 관계는 명확해 보이나, 임대차 관계 미상 및 지상권 설정 가능성은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 3호선 남부터미널역 인근으로 출퇴근 및 생활이 편리합니다.

일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

주변 환경: 학교 및 상업시설이 인접하여 거주 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 시세 자료와 감정가 사이의 큰 괴리를 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 현재 등기부상 총 채무액은 777,600,000원입니다.

시세 분석 결과, 인근 다세대주택의 면적당 가격은 약 140만원 ~ 300만원/㎡ 수준으로 파악됩니다. 본건의 감정가는 약 960만원/㎡ 수준으로, 시세 대비 높은 것으로 판단됩니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 감정가의 70% 수준을 예상 입찰가로 제안합니다.

예상 입찰가: 653,800,000원 (65,380만원)

이는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 확인 및 추가 시세 조사를 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.