나이스옥션 법원경매 제주 2026타경315 [1] 제주특별자치도 제주시 월평동 1143-1 101동 1층101호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 월평동 소재 "제주중앙고등학교" 남측 인근에 위치하는 구분 건물(현장표시: 상록에코로빌) 101동 1층 101호이고, 부근은 학교, 공동주택, 전, 과수원 등 으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 양호함.

건물의 구조

일련번호(1) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사스라브지붕 지상4층내 1층 101호로서, (사용승인일 : 2012.10.17.) 외벽 : 치장타일, 드라이비트 마감 등, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

연립주택(도시형생활주택(단지형))임.

설비내역

기본위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지이고, 연립주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 12m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 자연녹지지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대 보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보 존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역 (건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임. 일련번호(2) : 자연녹지지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대 보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보 존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역 (건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

지분매각임. 공유자 우선매수신고 제한 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 제주특별자치도 제주시 월평동 1143-1번지, 101동 1층 101호에 위치한 연립주택(도시형생활주택)입니다. 건물의 구조는 철근콘크리트구조이며, 2012년 10월 17일에 사용 승인되었습니다. 총 4층 건물 중 1층에 해당합니다. 본 경매 물건은 토지 및 건물 지분 매각으로, 총 대지 면적 4,136㎡ 중 건물 연면적 806.85㎡에 대한 지분으로, 구분건물(101동 101호)의 토지 지분은 74.092㎡(약 22.41평), 건물 지분은 42.36375㎡(약 12.81평)입니다. 해당 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 배OO입니다. 감정가는 135,000,000원입니다.

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 148.18㎡ (약 44.82평)

* 토지 지분: 74.092㎡ (약 22.41평)

* 건물 면적: 84.73㎡ (약 25.63평)

* 건물 지분: 42.36375㎡ (약 12.81평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 제주특별자치도 제주시 월평동 소재 "제주중앙고등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 학교, 공동주택, 전, 과수원 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 비교적 양호합니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 또한, 본건 남측으로 폭 12m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 권리관계

본 물건의 말소기준권리는 2014년 10월 24일에 접수된 제주은행의 근저당권(138,000,000원)입니다. 이후 2026년 5월 7일에 접수된 배홍규의 강제경매개시결정(65,661,523원)이 등기되어 있으며, 이는 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 공부와의 차이는 없습니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리(강제경매 포함)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

확인된 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되어, 실제 점유자와의 관계 및 보증금/차임에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 학교 및 공동주택이 밀집한 주거 지역에 위치하고 있습니다. 주변으로 상업 시설보다는 주거 및 녹지 공간이 혼합되어 있어, 대규모 상권보다는 단지 내 편의시설 및 인근 생활권 내 상업 시설 이용이 주를 이룰 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 단지 정보

건물명은 '상록에코로빌'이며, 철근콘크리트구조의 4층 연립주택 중 1층에 해당합니다. 사용승인일은 2012년 10월 17일이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소방 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있어, 토지 이용 및 건축에 있어 다양한 법적 제한이 따릅니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본 건은 토지 및 건물 지분 매각으로, 전체 소유권이 아닌 일부 지분만을 취득하게 됩니다. 이에 따라 다른 지분 소유자와의 협의가 필요할 수 있으며, 이는 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

* 공유자 우선매수신고 제한: 공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금 미납으로 실효될 경우, 해당 공유자는 다음 매각기일에서 우선매수청구권을 행사할 수 없다는 제한이 있습니다. 입찰 전 공유자 우선매수신고 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 임대관계 미상: 임대관계가 미상으로 확인되어, 현 점유자가 임차인일 경우 보증금 및 월세 등 임대차 계약 내용을 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 확인되었으나, 잠재적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 다수의 토지이용계획 및 제한사항으로 인해 향후 건축, 개발, 증개축 등에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 월평동에 위치한 연립주택 지분 매각 건입니다. 제주중앙고등학교 인근에 자리하여 교육 시설 접근성이 좋으며, 차량 및 버스 등 대중교통 이용도 양호한 편입니다. 건물은 2012년 준공되어 비교적 신축 연차에 속하며, 기본적인 설비를 갖추고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정으로 깔끔하나, 지분매각이라는 점과 공유자 우선매수권 제한 등의 특수성을 고려해야 합니다. 동일 건물인 '상록에코로빌'의 최근 매매 사례(2026년 5월, 235,000,000원)를 감안할 때, 감정가(135,000,000원)는 50% 지분 가치(약 117,500,000원)와 비교했을 때 높을 수 있으므로, 시세 대비 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 제주 월평동의 안정적인 주거 수요: 주변 환경이 주거에 적합하며, 학교 등 교육 시설 접근성이 우수합니다.

* 동일 단지 매매 사례 존재: '상록에코로빌'의 2026년 5월 매매 사례(235,000,000원)는 본 물건의 시장 가치 판단에 중요한 기준이 됩니다.

* 적절한 건물 연차 및 설비: 2012년 사용 승인된 건물로, 즉각적인 수리 없이 주거가 가능할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 135,000,000원입니다. 최근 동일 건물인 '상록에코로빌'에서 2026년 5월 11일에 84.42㎡(본건 건물 면적 84.73㎡와 유사)가 235,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건은 해당 건물의 약 50% 지분에 해당하므로, 100% 시세 235,000,000원을 기준으로 50% 지분 가치는 약 117,500,000원으로 추정됩니다.

감정가가 50% 지분 시세보다 높게 책정된 점, 그리고 지분 매각 및 공유자 우선매수권 등의 리스크 요인을 고려할 때, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

보수적인 관점에서, 시장 거래가 대비 80% 수준에서 지분율을 적용하면 약 94,000,000원 (235,000,000원 * 0.8 * 0.5) 수준이 됩니다. 그러나 실제 경매에서는 경쟁이 붙을 수 있으며, 감정가 수준에서의 입찰도 고려될 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 120,000,000원에서 135,000,000원 사이에서 결정될 것으로 보입니다.

본 예상 입찰가는 제시된 정보만을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사, 권리관계 재확인, 공유자 우선매수권 행사 여부, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.