나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20226 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 221-8, 제1호 내제 1층점포호 외1필지 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2026.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 목록1,2.는 지분 매각. 본건 매각대상 물건들은 등기사항전부증명서상 토지, 건물로 구분된 상태이나 현황 및 집합건축물대장상 집합건물이며, 소유권 대지권이 미반영 상태지만 최저매각가격은 적정대지권 지분이 귀속됨을 전제로 하여 평가되었음.
목록3.은 이웃호실(5호, 매각대상 아님)과 경계벽체 구분 없이 통합하여 점포 및 주거로 이용 중인 것으로 조사되므로 응찰 시 참조 요함(폐문으로 인하여 내부 미확인).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2026타경20226 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 221-8, 제1호 내제 1층점포호 외1필지 (참고: 건축물대장상 건물 고유 번호는 308호, 3층에 위치)

용도: 근린시설

감정가: 104,000,000원

토지면적: 1076.30㎡ (약 325.57평)

토지지분: 29.689379999999996㎡ (약 9.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 2663.85㎡ (약 805.97평) - 건축물대장상 전체 건물 면적

건물지분: 2663.85㎡ (해당 건물의 전체 면적으로, 지분 매각 여부는 추가 확인 필요)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지지분/건물전체매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동OOO

특이사항: 선순위가처분, 일괄매각. 목록1,2.는 토지 지분 매각. 본건 매각 대상 물건은 등기사항전부증명서상 토지, 건물로 구분되어 있으나 현황 및 집합건축물대장상 집합건물이며, 소유권 대지권이 미반영 상태이나 최저매각가격은 적정 대지권 지분이 귀속됨을 전제로 평가되었음. 목록3.(본건)은 이웃 호실(5호, 매각 대상 아님)과 경계 벽체 구분 없이 통합하여 점포 및 주거로 이용 중인 것으로 조사되므로 응찰 시 참조 요망 (폐문으로 인해 내부 미확인).

특수물건정보: 선순위가처분

2. 입지조건

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 221-8번지 일대.

건물: 본건이 소재한 건물은 '번개아파트'로, 1983년 7월 4일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 3층 건물(지하 1층 포함)입니다 [cite:3, JSON].

교통: 마산역이 인근에 위치하여 교통의 요지입니다. 다양한 시내버스 노선(좌석버스: 710, 730, 762, 707, 800, 760번 등, 일반버스: 110, 111, 113, 115, 116, 50, 52, 53, 80, 250번 등)이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변 환경: 석전동은 마산역을 중심으로 상권이 형성되어 발전해왔으며, BNK경남은행 본점이 위치하는 등 금융 및 상업 기능이 집중된 지역입니다. 삼호천이 동을 가로지릅니다.

토지이용계획: 본건이 소재한 지역은 도시지역에 속하며, 검색 결과에 따르면 주변에는 일반상업지역, 제3종 일반주거지역, 제2종 일반주거지역, 자연녹지지역 등이 혼재되어 있습니다. 이는 상업 및 주거 활동이 복합적으로 이루어지는 지역임을 시사합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 건물 등기부상 2020년 3월 20일자 동읍농업협동조합의 근저당권(을3)입니다.

소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리:

* 갑20 (1988-12-22) 마산세무서 압류 (인수)

* 을6 (1998-08-25) 농업협동조합중앙회 근저당권 (인수)

* 을7-2 (날짜 및 상세 내용 미기재, 인수)

* 을13 (2002-03-15) 마산시농업협동조합 근저당권 (인수)

* 갑68 (2008-03-20) 김해시 압류 (인수)

* 갑82 (2012-01-26) 김희선 가처분 (인수)

* 특이사항 및 특수물건정보에 '선순위가처분'이 명시되어 있으나, 등기부상 명확하게 확인되지 않으며, '을7-2' 또는 다른 미상기 권리가 이에 해당할 가능성이 있습니다. 따라서 인수되는 권리 외 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김태민 (실거주 및 점유자: 박둘남 - 임차인의 모)

보증금: 10,000,000원

차임: 300,000원

전입/사업일자: 2026-02-02

확정일자: 2026-05-29

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 박둘남

보증금: 10,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2026-03-23

확정일자: 2026-05-29

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 송명자 (상가건물임대차현황서상)

보증금: 10,000,000원

차임: 800,000원

전입/사업일자: 2023-02-22

확정일자: 없음

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없음)

4. 상권분석

본건은 마산역 인근의 석전동에 위치하여 상업 및 교통의 요지에 해당합니다. 마산역 번개시장, 서마산시장, 석전시장, 역전통합시장 등 다수의 전통시장이 인접해 있어 지역 주민들의 생활 편의성이 높으며, 다양한 먹거리와 상권이 형성되어 있습니다. 또한, 최근에는 지역 상권 활성화를 위한 노력이 이루어지고 있습니다. 이마트24 등 편의시설 및 소매점 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

교육시설: 북성초등학교, 석전초등학교 등 초등학교가 인근에 위치합니다.

복지시설: 마산회원노인종합복지관이 삼호로 인근에 있으며, 석전동에는 아이행복센터(어린이집, 장난감도서관, 놀이체험시설)가 있어 보육 및 육아 지원 시설 접근성이 양호합니다.

의료시설: 마산365병원점 근처에 이마트24 편의점이 있어 의료시설 접근이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

선순위 가처분: '선순위가처분'이 등기부상 명시되어 있으나, 상세 내용 및 일자가 불분명하여 인수 여부 및 권리 관계에 대한 추가적인 면밀한 확인이 필요합니다.

인수되는 다수의 권리: 총 7건의 압류, 근저당, 가처분 등 권리가 인수 대상입니다. 이로 인해 향후 재산권 행사나 처분에 제약이 발생할 수 있습니다.

건물 현황 및 이용 상태: 본건은 집합건물이지만, 집합건축물대장상 소유권 대지권이 미반영된 상태입니다. 또한, 목록3.으로 조사된 본건이 이웃 호실과 경계 없이 통합되어 점포 및 주거로 사용되고 있으며, 폐문으로 인해 내부 확인이 불가했던 점은 물리적 경계 분할, 불법 건축, 또는 임차인과의 복잡한 관계 등 추가적인 리스크를 내포할 수 있습니다.

교통 안전 문제: 인근 삼호로 도로에서 교통사고 발생 사례가 보도되어, 해당 지역의 교통 안전에 대한 주의가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 마산역 인근의 역세권에 위치하며, 다양한 상업시설 및 교통 편의성을 갖추고 있어 입지적인 장점이 있습니다. 또한, 전통시장과 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 상권 및 생활 환경이 양호합니다. 그러나 '선순위가처분' 및 다수의 '인수되는 권리'가 존재하며, 건물의 현황과 이용 상태에 대한 미확인 사항들이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 특히, 이웃 호실과 통합되어 사용 중인 점과 폐문으로 인한 내부 미확인은 응찰 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 마산역과 가까워 접근성이 우수하며, 주변 상권이 활성화되어 있습니다.

상업 및 생활 편의시설: 전통시장, 마트, 병원, 복지시설 등 생활에 필요한 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

혼합 용도 가능성: 근린시설 및 판매시설로 이용 가능하며, 복합적인 용도로 활용될 잠재력이 있습니다.

지역 활성화 가능성: 도시 지역 내 위치하며, 인근 지역의 개발 및 상권 활성화 노력에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 104,000,000원입니다.

권리분석상 인수되는 권리가 다수 존재하며, '선순위가처분' 및 내부 미확인 등 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 해당 권리들의 부담 가치를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 감정가를 기준으로 하되, 상기 언급된 여러 위험 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 권리 인수 부담 및 잠재적 수리 비용, 명도 비용 등을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

예상 입찰가 산정 시, 물건의 명확한 현황 파악을 위한 현장 방문 및 법률 전문가와의 상담이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.