나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600931 [1] 대전광역시 유성구 봉명동 640-6 라온팰리스 1동 11층1106호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리 · 평가일 2026.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "온천북교" 남동측 인근에 위치하는 공동주택 (도시형생활주택)으로서 주위는 도시형생활주택, 오피스텔, 주상복합아파트, 각종 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 유성온천역 상권내 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로와의 접근성 등을 감안시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 12층 중 제11층 제1106호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 새시창호임

이용상태

본건은 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 전기설비, 소화전설비, E/V 설비, 주차장, 기타설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로서 주거용(공동주택) 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건은 남측의 왕복4차선 포장된 도로에 접하여 차량 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업) , 중로1류 (폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법>,중점경관관리구역 (유성)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 이용상태 등은 이해관계인의 부재로 외부관찰 및 주변의 탐문, 관련공부 등에 의하여 표준적으로 평가하였는바 실제와 상이할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시기 바람. 2) 임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2026타경600931 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 640-6 라온팰리스 1동 11층1106호

용도: 도시형생활주택 (공동주택)

건축년도: 2019년 10월 25일 (사용승인일)

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 지하 2층, 지상 12층 중 11층

건물 전체 세대수: 80세대

1.3. 면적 정보

토지면적: 8.48㎡ (약 2.57평)

건물면적 (전용면적): 29.64㎡ (약 8.97평)

토지/건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 118,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동에 위치하며, "온천북교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 도시형생활주택, 오피스텔, 주상복합아파트, 각종 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 유성온천역 상권 내에 위치하여 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 간선도로와의 접근성이 우수하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업)에 속해 있습니다. 또한, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역(유성) 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본건에는 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류 (접수일자: 2023.11.15)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 황

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 09월 26일

* 확정일자: 2022년 09월 13일

* 대항력: 있음

* 등기부상 권리종류: 주택임차권 (권리금액: 120,000,000원)

* 말소 여부: 인수 (단, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우)

3.3. 인수되는 권리

권리분석상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있습니다. 이는 채권 순위에 따라 임차인 황성현 씨가 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 수 있음을 시사합니다. 그러나 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 주택임차권등기"가 경료되었으며, "배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 내용이 명시되어 있습니다. 따라서, 실제 배당 결과에 따라 매수인이 인수해야 하는 보증금이 발생할 수 있으므로, 경매 참여 전 배당 순위 및 예상 배당률을 반드시 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 유성온천역 역세권에 위치한 상업지구에 속해 있어, 다양한 근린생활시설, 상업시설, 문화시설, 숙박시설 등을 쉽게 이용할 수 있습니다. 이는 지역 내 주거 상품으로서의 가치를 높이는 요소입니다.

4.2. 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 JSON 분석 결과, 본건(전용면적 29.64㎡)과 직접적인 비교가 가능한 동일 건물 또는 단지의 최근 거래 사례는 없습니다.

분석된 인근 다세대 주택들의 거래 사례를 살펴보면,

* 덕주빌라 (2025년 8월, 전용 35.52㎡): 47,000,000원 (약 132만원/㎡)

* 미성로얄빌라A,B동 (2026년 5월, 전용 64.345㎡): 160,000,000원 (약 249만원/㎡)

* 플러스빌리지 (2026년 5월, 전용 68.83㎡): 190,000,000원 (약 276만원/㎡)

등의 거래가 있었습니다.

본건의 감정가는 118,000,000원으로, 전용면적당 약 398만원/㎡입니다. 이는 제공된 인근 다세대 주택들의 거래 사례 가격(약 132~276만원/㎡)보다 높은 수준입니다.

다만, 본건은 도시형생활주택으로 분류되며, 2019년에 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 점에서 차이가 있을 수 있습니다. 따라서, 주변 다세대 주택 시세와 직접 비교하기에는 무리가 있으나, 감정가가 시장 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성을 배제할 수 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

유성온천역 인근 상권에 위치하여 병원, 은행, 마트, 식당, 카페 등 각종 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 기타 설비

건물 내 기본적인 급배수 설비, 위생 설비, 전기 설비, 소화전 설비, 엘리베이터(E/V) 설비, 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

본건은 대항력 있는 임차인 황성현 씨가 존재하며, 보증금 1억 2천만원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 권리분석상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서상의 인수 가능성은 반드시 재확인해야 할 중요한 리스크 요인입니다.

6.2. 기타 리스크

이해관계인의 부재로 외부 관찰 및 주변 탐문에 의존하여 평가되었으므로, 실제 현황이 공부상 내용과 상이할 가능성이 있습니다. 경매 참여 전 현장 답사를 통해 건물의 이용 상태, 관리 상태, 누수 등 하자 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 대전 유성구의 핵심 지역인 유성온천역 역세권에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 우수한 입지 조건과 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다. 하지만, 감정가 대비 높은 임차인 보증금(1.2억원)과 주변 유사 물건 대비 높은 평당 감정가 수준은 신중한 접근을 요구합니다. 권리관계상 임차 보증금 인수 여부가 불확실한 점은 가장 큰 리스크이며, 정확한 배당 순위 및 예상 배당금을 확인하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 대전 유성구 봉명동, 유성온천역 역세권의 뛰어난 입지

* 2019년 준공의 비교적 신축 건물

* 주변 상업 및 편의시설 이용 용이

* 도시형생활주택으로서 소형 주거 상품의 안정적인 수요 기대

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 118,000,000원이며, 임차인 황성현 씨의 보증금은 120,000,000원입니다. 권리분석 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 배당을 통해 임차인이 보증금 전액을 회수할 가능성이 높다고 판단됩니다. 그러나 물건명세서상 인수 가능성이 명시되어 있으므로, 실제 배당 결과를 반드시 확인해야 합니다.

인수 보증금이 발생하지 않는다는 최선의 시나리오를 가정하고, 감정가 대비 시장 상황 및 주변 거래 사례를 고려할 때, 보수적인 접근을 추천합니다. 주변 다세대 주택 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점을 감안하여, 감정가보다 낮은 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 유리할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 110,000,000원

본 입찰가는 잠정적인 추정치이며, 정확한 배당표 확인, 현장 답사, 주변 시세 재조사 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 만약 임차 보증금 인수 부담이 발생할 경우, 입찰가는 현저히 낮아져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.