나이스옥션 법원경매 청주 2026타경164 [1] 충청북도 청주시 청원구 내덕동 412-1 금성계전아파트 2동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 직지 · 평가일 2026.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 내덕동 소재 "내덕생활체육공원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

라멘조 슬라브지붕 5층 건물 내 제3층 제302호로서, 외 벽 : 시멘트 위 페인팅 마감 등임. 내 벽 : 벽지도배 마감 및 타일붙임 마감 등임. 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사의 세장형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 서측으로 왕복 4차선 포장도로에 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

내덕동 412-1 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2018-02-14)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(연락처: 청주시청 건축디자인과 043-201-2553).

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 구분건물 현장조사시 탐문조사 및 목측으로 발견되지 않은 결함이 있을 수 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 나. 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 청주지방법원 2026타경164 (1)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 내덕동 412-1 금성계전아파트 2동 3층 302호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 41.16㎡ (약 12.45평)

토지지분: 41.1633㎡ (약 12.45평)

건물면적: 52.03㎡ (약 15.74평) (전용면적)

건물지분: 52.03㎡ (약 15.74평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정평가액

감정가: 77,000,000원

1.4. 건물 정보 (건축물표제부)

구조: 라멘조 철근콘크리트 슬라브지붕

층수: 지하 0층, 지상 5층 중 3층 302호

마감: 외벽 - 시멘트 위 페인팅 마감 등. 내벽 - 벽지도배 마감 및 타일붙임 마감 등. 창호 - 새시창호 등.

설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비(도시가스), 급배수설비 등을 갖추고 있음.

사용승인일: 1979년 12월 15일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 내덕동 소재 "내덕생활체육공원" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 단지 내 도로가 서측으로 왕복 4차선 포장도로에 연계되어 있습니다. 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용도 무난할 것으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지(내덕동 412-1)는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속해 있습니다. 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역) 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 변동

소유권은 김명철에서 김기숙으로 이전(1998-10-22, 2013-06-18)되었습니다.

3.2. 등기부 요약

말소기준권리: 을7, 내덕신용협동조합의 근저당권 (접수일자: 2013-06-18, 권리금액: 65,000,000원)

후순위 권리:

* 갑5, 조진현의 가압류 (접수일자: 2019-12-16, 권리금액: 50,000,000원, 말소됨)

* 갑6, 동청주신용협동조합의 근저당권 (접수일자: 2026-05-06, 권리금액: 52,258,303원, 말소됨) - 본건 경매의 신청 채권자입니다.

전체 등기부채권 총액: 115,000,000원 (65,000,000원 + 50,000,000원)

본 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 매각으로 모든 등기부 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리 개요는 없음)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대차 관계는 미상입니다.

*임차인 관련 주의 문구: 임대차 관계가 미상이므로, 실제 점유 및 임차 관계를 반드시 확인해야 합니다. 보증금/차임이 미상인 경우에도 인수 가능성 또는 명도 저항 등 주의가 필요합니다.*

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 소재한 지역은 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 부동산지인 정보에 따르면 예술·스포츠 시설, 음식점 등이 다수 분포하고 있으며, 다양한 업종의 소매점들도 자리하고 있어 상권은 보통 수준으로 형성되어 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 혐오시설 관련 정보를 확인한 결과, 청주시 지역 전반에 걸쳐 폐기물 처리 시설, 소각장, 재활용 선별 센터 등과 관련된 민원 및 논란이 있었던 사례들이 확인됩니다. 그러나 본건 소재지인 내덕동 412-1 금성계전아파트 단지 인근에 직접적으로 영향을 줄 만한 혐오시설이 설치되었거나 계획되어 있다는 구체적인 정보는 이번 조사에서 확인되지 않았습니다. 중점경관관리구역으로 지정되어 있는 점은 참고할 사항입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에는 내덕초등학교, 청주대학교 등이 있으며, 내덕초등학교는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 청주대성초등학교는 약 792m 거리에 위치합니다.

5.3. 의료시설

주변 지역에 보건의료 시설이 일부 분포하고 있습니다.

5.4. 교통시설

시내버스 정류장이 인근에 위치하며, 주요 간선도로 접근성이 양호하여 시내외 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

감정평가서 요약에 따르면, 구분건물 현장 조사 시 탐문 조사 및 목측으로 발견되지 않은 결함이 있을 수 있다고 명시되어 있습니다. 따라서 입찰 시 건물 상태에 대한 면밀한 점검이 필요합니다.

6.2. 임대차 미상

해당 물건은 임대차 관계가 미상으로, 인수 보증금 합계는 0원으로 파악되었습니다. 실제 점유자 및 임대차 관계 여부에 대한 확인이 필수적이며, 명도 과정에서 예상치 못한 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 일반적인 아파트 건축 및 이용에 문제는 없으나, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 개발에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 청원구 내덕동에 위치한 아파트입니다. 아파트 단지 내에 소재하며, 기본적인 생활 인프라 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 등기부상 권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 현황상 인수 부담은 없으나, 임대차 관계가 미상이므로 이에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 감정가는 7,700만원으로, 현재 설정된 채권 총액(115,000,000원)보다는 낮은 수준입니다. 건물 상태에 대한 미확인 하자 가능성과 임대차 미상 이슈는 주의해야 할 리스크 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 낮은 감정가: 7,700만원으로 책정된 감정가는 시세 대비 경쟁력 있는 수준일 수 있습니다.

* 양호한 입지 및 교통: 아파트 단지 내 위치하며, 도로망 및 대중교통 접근성이 좋습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 경매 절차 진행 시 권리 소멸이 명확할 것으로 예상됩니다.

* 주거 지역 내 위치: 제2종일반주거지역에 속해 있어 일반적인 주거 목적으로 이용하기에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 감정평가액 77,000,000원을 기준으로 하되, 해당 물건의 실제 시장 가치, 유사 물건의 거래 사례, 권리 분석 결과, 명도 가능성, 건물 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 미상인 임대차 관계 및 건물 상태에 대한 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 산정해야 합니다. 정확한 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 주변 시세 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.