나이스옥션 법원경매 대전 2026타경279 [1] 대전광역시 중구 산성동 97-4 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정후 · 평가일 2026.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 산성동 소재 '산성네거리' 북서측 인근에 위치하는 통칭 '동양그린 빌라' 3층 301호이며 주변은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 등이 위치하는 기존주택지대 임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 동측 인근 도로변에 시내버스정류장이 소재하는 등 정류장 까지의 거리와 공익시설 및 편익시설과의 접근성 등을 고려할 때, 교통 여건은 보통임.

건물의 구조

▶ 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물중 3층 301호 (사용승인일 : 1995.12.05) 외벽 : 치장벽돌 및 몰탈 위 페인트 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호 : 샷시창호

이용상태

다세대주택[건축물현황도 기준(방3, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등)]임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 난방설비, 기타설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평탄한 토지로서, 기준시점 현재, 다세대주택(통칭 동양그린빌라)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 포장된 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(산성19)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(바다의별 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(오즈킨더유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관 리구역(2015-12-30)(보문산 중점경관관리구역), 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천 중점경 관관리구역)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 이해관계인 부재로 내부 이용상황 및 마감재 등은 건축물현황도, 외부관 찰 및 탐문조사 내용 등에 의하여 표준적인 이용상황 등을 참작하여 평가하였는 바, 참고 하 시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경279 (1)

소재지: 대전광역시 중구 산성동 97-4 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 89,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO

1.1. 면적 및 지분

토지면적: 41.40㎡ (약 12.53평)

토지지분: 41.4㎡ (약 12.53평)

건물면적: 55.02㎡ (약 16.64평)

건물지분: 55.02㎡ (약 16.64평)

1.2. 평가 정보

감정가: 89,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

본건은 대전광역시 중구 산성동에 위치하며, '산성네거리' 북서측 인근에 자리한 '동양그린 빌라' 3층 301호입니다. 주변은 아파트 단지, 다세대 주택, 단독 주택 등이 혼재된 기존 주택 밀집 지역입니다.

2.1. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 동측 인근 도로변에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 주변 환경

본건 인근에는 유등천변이 있어 산책 및 여가 활동이 가능합니다. 또한, 충남대학교병원(차량 약 5분 거리) 및 대청병원(차량 약 4분 거리) 등 의료 시설이 인접해 있습니다. 대전 오월드 및 뿌리공원 등 주요 관광 시설도 인근에 위치합니다.

2.3. 토지 이용 및 지역 지구

본건은 세장형의 평탄한 토지 위에 건축된 다세대 주택 부지로 이용 중입니다. 제3종일반주거지역에 속하며, 소로 2류(폭 8~10m)에 접해 있습니다. 이 외에 가축 사육 제한 구역, 상대 보호 구역(바다의별 유치원, 오즈킨더유치원), 중점경관관리구역(보문산, 하천) 등 각종 도시 계획 및 규제 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 건물의 등기부등본상 소유권 변동 이력이 확인되며, 말소기준권리는 2019년 9월 30일 접수된 국민은행의 근저당권(채권최고액 27,500,000원)입니다. 해당 근저당권은 본 경매로 인해 소멸될 예정입니다. 현재 진행 중인 임의 경매(채권자: 국민은행, 채권액: 21,865,673원)는 위 말소기준권리에 의한 것입니다. 등기부채권 총액은 27,500,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 확인 및 추가 조사를 통해 정확한 권리 관계를 파악해야 합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 기재된 바가 없습니다. 다만, "지상권개요:" 항목이 있으나 상세 내용은 비어있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 산성동 일대는 전통적인 주거 지역으로, 아파트, 다세대 주택, 단독 주택 등이 혼재되어 있습니다. 주변 상권은 지역 주민을 위한 생활 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 보입니다. 대전광역시 중구청 산성동 행정복지센터 및 산성주민복지관 등 주민 편의 시설이 인근에 위치하여 생활 기반은 양호한 편입니다.

4.1. 혐오시설 유무

조사된 정보 및 검색 결과, 본건 인근에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 시내버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 병원, 공원(유등천변), 주민복지관 등이 인근에 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주거 환경: 기존 주택지대로서 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

* 학군: 주변에 유치원(바다의별, 오즈킨더)이 있으며, 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다. (정확한 초/중/고등학교 정보는 추가 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1995년에 사용 승인된 건물로, 건축 후 약 30년이 경과하여 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대차 관계 불확실성: 임차인 현황이 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 절차나 보증금 문제 등 추가적인 위험 요인이 발생할 수 있습니다.

* 감정가와 실거래가 비교: 제공된 주변 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 본건 감정가(8,900만원) 대비 동일 단지(동양그린빌라)의 최근 매매가(6,000만원)가 상대적으로 낮게 형성되어 있어, 감정가의 적정성에 대한 검토가 필요합니다.

* 지역 지구 제한: 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 개축 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구 산성동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 1995년 준공되어 다소 연식이 있으나, 동일 단지 내 최근 거래 사례(6,000만원)와 비교했을 때 감정가(8,900만원)가 높게 책정된 것으로 보입니다. 다만, 인근 신축 빌라의 거래가(9,600만원)를 고려하면, 본건의 위치와 면적을 감안한 가치는 감정가 수준에 근접할 가능성도 배제할 수 없습니다. 임차인 관련 불확실성과 건물 노후화 등 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 대전 중구 산성동은 오랜 기간 형성된 주거 지역으로, 비교적 안정적인 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 다양한 편의 시설 접근성: 병원, 공원, 주민센터 등 생활 편의 시설이 인근에 위치하여 거주 만족도가 높을 수 있습니다.

* 경매 통한 시세 차익 가능성: 감정가 대비 급매 또는 시세보다 저렴하게 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 특히 동일 단지 내 거래 사례(6,000만원)를 고려하여 적정 입찰가를 산정한다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 바탕으로 시세 분석을 수행했습니다.

* 동양그린빌라 (동일 단지, 1995년식, 66.67㎡): 6,000만원 (2026년 7월 거래)

* 평당가 약 300만원 (6000만원 / 20평)

* 본건 면적(16.64평) 적용 시 예상 가치: 약 4,992만원 (16.64평 * 300만원)

* 삼창삼진빌라 (인근, 1993년식, 63.9㎡): 6,500만원 (2026년 7월 거래)

* 평당가 약 337만원 (6500만원 / 19.3평)

* 본건 면적(16.64평) 적용 시 예상 가치: 약 5,608만원 (16.64평 * 337만원)

* 소망빌라 (인근, 2003년식, 55.27㎡): 9,600만원 (2026년 7월 거래)

* 평당가 약 575만원 (9600만원 / 16.7평)

* 본건 면적(16.64평) 적용 시 예상 가치: 약 9,568만원 (16.64평 * 575만원)

본건의 감정가는 8,900만원입니다. 동일 단지의 낮은 거래가(6,000만원)를 감안할 때, 본 건물의 실제 시장 가치는 감정가보다 낮을 가능성이 있습니다. 다만, 인근 신축 빌라의 높은 거래가(9,600만원)를 고려하면, 감정가 수준까지도 상승할 여지는 있습니다.

임차인 보증금 미상분을 포함한 명도 비용 및 기타 부대 비용을 고려하고, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정합니다.

본 건의 현재 시세는 동일 단지의 거래 사례를 기준으로 볼 때 약 5,000만원 ~ 6,000만원 수준으로 추정되나, 신축 빌라 사례와 감정가를 고려하면 7,000만원 ~ 8,000만원 사이의 경쟁이 예상됩니다.

예상 입찰가는 7,200만원 ~ 7,800만원 사이에서 희망하는 수익률을 고려하여 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.