나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50478 [1] 충청북도 청주시 청원구 내덕동 135-2 나동 2층1호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 내덕동 소재 ‘내덕초등학교’ 북동측 인근에 위치하는 집합건물(삼일연립 제나동 제2층 제1호)로서 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 청주시내 주거지역으로 주변환경은 보통시 됩니다

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

조적조 스라브지붕 지상 3층 건물 내의 제2층 제1호로서, (사용승인일:1983.12.28) 외벽 : 몰탈위페인팅마감, 일부 벽돌붙임마감 등 내벽 : 벽지도배마감 및 일부 타일붙임마감 등 창호 : 샷시창호 등

이용상태

연립주택으로 이용중 입니다.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄화된 토지로 공동주택(연립주택)단지 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복2차선 포장도로, 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로, 북서측으로 노폭 약 6~8m 내외의 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

135-2번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지,건폐율30%이하,용적률230%이하,높이30층이하), 지구단위계획구역(내덕2지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(내덕초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(청주대학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(청주대학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(연락처: 청주시청 건축디자인과 043-201-2553).

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가) 본건의 등기사항전부증명서상 명칭은 "제나동"으로 기재되어 있으나 집합건축물대장상 명칭은 "삼일연립 나동"으로 집합건축물대장상의 명칭을 기준으로 감정서에 기재 하였습니다. 나) 본건의 임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 청주지방법원 2026타경50478 (1)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 내덕동 135-2 나동 2층1호

용도: 연립주택

감정가: 80,000,000원

토지면적: 57.87㎡ (약 17.5평)

건물면적: 50.67㎡ (약 15.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

준공연도: 1983년 12월 28일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 내덕동 소재 ‘내덕초등학교’ 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 청주시내 주거지역으로, 주변 환경은 보통시 됩니다.

2.2. 교통 상황

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

북동측으로 왕복 2차선 포장도로, 남서측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로, 북서측으로 노폭 약 6~8m 내외 포장도로가 소재합니다.

2.3. 토지 이용계획

본건 토지(135-2번지)는 도시지역, 제2종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지)로 지정되어 있습니다.

지구단위계획구역이며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로와 관련이 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역(내덕초등학교, 청주대학교), 절대보호구역(청주대학교)에 해당하며, 중점경관관리구역으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

등기부상 채권 총액은 384,980,186원으로, 감정가 대비 상당히 높은 편입니다.

말소기준권리는 2025년 7월 1일 접수된 주식회사아성주류의 근저당입니다.

본 건 매각으로 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: H (HEJIALE)

보증금: 1,000,000원

차임: 7,800,000원 (정보상 기재)

대항력: 없음

권리분석: 대항력이 없어 매각으로 임차권이 소멸됩니다.

임차인: X (XUWENLONG)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 7월 15일

대항력: 있음

권리분석: 대항력이 있으나, 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

본건은 충청북도 청주시 청원구 내덕동 135-2번지 삼일연립 나동 2층 1호입니다.

건축물 현황상 조적조 스라브지붕 3층 건물 내 2층에 위치하며, 1983년 12월 28일 사용 승인되었습니다.

연립주택으로 이용 중이며, 난방 및 위생/급배수 설비가 구비되어 있습니다.

4.2. 주변 시세

입력된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 조건(연립주택, 1984년식, 전용면적 58.14㎡)의 물건이 2026년 4월 7일 78,000,000원에 거래되었습니다.

이외에 신축에 가까운 다세대 주택의 경우 100,000,000원에서 130,000,000원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

본건 감정가 80,000,000원은 유사 연립주택의 최근 실거래가와 유사한 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 내덕초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

주거 지역으로서 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 존재

임차인 X (XUWENLONG)은 대항력이 있으나, 인수되는 보증금은 0원입니다.

이는 임차인이 명도에 비협조적일 경우 명도 소송 등 추가적인 법적 절차 및 시간, 비용이 소요될 수 있음을 의미합니다.

본건 임차인 현황의 '대항력: 없음'과 '대항력: 있음'이 혼재되어 있으므로, 해당 임차인과의 명도 협상에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

또한, 본건의 임대 관계는 미상인 부분도 주의가 필요합니다.

6.2. 건물 노후화

1983년 준공된 건물로, 건축 연차가 오래되어 내부 설비 및 건물 자체의 노후화로 인한 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 높은 채권 총액

등기부상 채권 총액이 감정가 대비 상당히 높아, 경매 취하나 유찰 가능성도 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 청원구 내덕동에 위치한 구축 연립주택으로, 주변 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다.

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 X (XUWENLONG)의 존재이며, 이로 인한 명도 관련 불확실성을 충분히 고려해야 합니다.

유사 연립주택의 실거래가 수준과 감정가를 비교할 때 가격적인 메리트는 있으나, 명도 리스크를 감안한 매우 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 수요를 갖춘 연립주택 물건입니다.

청주시 주거 지역 내 위치하여 기본적인 입지적 장점을 가지고 있습니다.

향후 지역 개발 또는 재건축/리모델링 가능성에 따른 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 유사한 조건(연립주택, 1984년식, 전용면적 58.14㎡)의 물건이 2026년 4월 7일 78,000,000원에 매매되었습니다.

본건 감정가 80,000,000원은 이와 유사한 수준입니다.

대항력 있는 임차인의 존재로 인한 명도 관련 예상 비용(변호사 선임, 이사비 협의 등) 및 시간 지연 가능성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

위 고려사항들을 종합하여, 본건의 예상 입찰가는 70,000,000원으로 산정합니다.

다만, 이는 보수적인 접근이며, 임차인과의 명도 협상 진행 상황 및 결과에 따라 조정될 수 있습니다.

입찰 전, 임차인과의 직접적인 면담 및 명도 가능성에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.