나이스옥션 법원경매 부천 2026타경31057 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 662 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민성 · 평가일 2026.05.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 심곡본1동행정복지센터 남동측 인근에 위치하며 , 주위는 근린생활시설과 단독주택 및 다세택주택 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건 토지는 제반차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 전철역이 소재하는 등 제반 교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

본건 토지는 3필 일단의 사다리형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 (2)~(4)토지는 본건 토지의 서측 및 남측으로 소로변의 포장도로에 각각 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호2(662-1번지) : 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 소로2류(폭 8m~10m) (접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억 제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대 상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) - 기호3(663-9번지), 기호4(662번지) : 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독 ,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물의 일반건축물대장상 사용승인일자는 2007.12.04.이나, 일부 면적에 대하여 2012.11.27.에 증축하였는 일반철골구조 및 철근콘크리트구조 기타지붕(티110경량단열판넬) 2층 건으로서 외 벽 : 외장석재 및 판넬붙임 마감 등 내 벽 : 벽지붙임 및 일부타일붙임, 판넬 및 몰탈위 페인팅마감 등 창 호 : 샷시조 창호 등

이용상태

1층은 식당과 슈퍼마켓 등 근린생활시설로 이용하고 있으며, 2층은 사무실, 창고 및 주택 등으로 이용하고 있음.

설비내역

본건 건물은 위생시설과 급배수시설 및 도시가스설비와 개별난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물은 별첨 "건물개황도"에서와 같이 제시외건물(종물 및 부합물)이 소재하고 있어서 개략적인 실측에 의한 면적으로 사정평가하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(창고, 테라스, 발코니) 각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 662번지에 소재한 토지 및 건물입니다.

사건번호는 부천지원 2026타경31057 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

건물은 일반철골구조 및 철근콘크리트구조로, 2007년 12월 4일에 사용승인되었습니다.

용도는 제1종근린생활시설, 제1,2종근린생활시설(소매점, 사무소) 및 단독주택 등으로 사용되고 있습니다.

토지 총 면적은 1271.40㎡ (약 384.59평)이며, 건물 총 면적은 1385.60㎡ (약 419.11평)입니다.

감정가는 8,706,076,800원입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각이며, 건물 제시외 면적(창고, 테라스, 발코니) 59.50㎡도 포함됩니다.

본 물건은 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당하며, 과밀억제권역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 662번지 (신주소: 경기도 부천시 소사구 경인로216번길 37)에 위치합니다.

* 주변 환경: 심곡본1동행정복지센터가 있으며, 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 토지 형태: 3필 일단의 사다리형으로, 주상용 건부지로 이용되고 있습니다.

* 도로 접근성: 서측 및 남측으로 소로변 포장도로에 접해 차량 접근이 용이합니다.

* 교통 여건: 인근에 시내버스 정류장과 전철역이 소재하여 교통 여건은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

사건번호는 부천지원 2026타경31057 (1)이며, 채권자는 신용보증기금입니다.

말소기준권리는 2017년 9월 12일 접수된 중소기업은행의 근저당권 (을6)입니다.

등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이하의 것으로, 경매 절차 완료 시 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 토지 등기부채권 총액: 7,348,670,600원

* 건물 등기부채권 총액: 7,365,515,760원

* 주요 등기 권리: 소유권 이전 기록 외 다수의 근저당, 압류, 가압류 등이 설정되어 있으나, 모두 말소 예정 권리입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 대항력 있는 임차인: 명확히 확인되지 않았으므로, 매수 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설 상권에 속해 있습니다.

* 1층 용도: 식당, 슈퍼마켓 등 근린생활시설

* 2층 용도: 사무실, 창고, 주택 등 복합 용도

* 배후 수요: 심곡본1동행정복지센터 인근으로 배후 수요 확보에 유리합니다.

* 가시성 및 접근성: 도로변에 인접해 있어 가시성과 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

* 행정 시설: 심곡본1동행정복지센터가 인접해 있습니다.

* 교통 시설: 시내버스 정류장 및 전철역(추후 확인 필요) 이용 가능합니다.

* 편의 시설: 건물 1층에 식당, 슈퍼마켓 등이 운영되고 있습니다.

* 혐오 시설: 현 시점의 조사 결과, 주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 일정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 동안 허가를 받아야 합니다.

중복 사건으로 진행될 가능성이 있어, 사건 간의 연관성을 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

건물 내 임대 관계가 미상으로, 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

제시외 건물(창고, 테라스, 발코니)이 일괄 매각 대상에 포함되어 있어, 명도 시 추가적인 협의나 조치가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동에 위치한 근린생활시설 건물과 토지입니다.

지역 내에서 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있으며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 뛰어납니다.

권리 분석상 말소되는 권리가 대부분으로, 권리 관계는 명확한 편이나 임대차 관계 미상 등은 주의해야 할 부분입니다.

토지거래허가구역이라는 점과 제시외 건물의 포함 여부는 매수 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

뛰어난 입지 조건으로 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

건물이 근린생활시설과 주택 등으로 복합 활용 가능하여 다양한 수익 창출 모델을 기대할 수 있습니다.

경매를 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 8,706,076,800원입니다.

등기부채권 총액은 약 73억 5천만원 수준으로, 채무 총액이 감정가를 초과하는 상황입니다.

인수되는 보증금은 없으나, 임대차 관계가 미상으로 명도 과정에서 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

토지거래허가구역 지정 기간(2026년 8월 25일까지)을 고려하여 입찰 시점을 결정해야 합니다.

제시외 건물이 포함된 일괄매각 건이므로 명도 시 관련 비용을 추가로 산정해야 합니다.

상기 조건들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 예상 입찰가는 최소 60억 원에서 70억 원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 타당해 보입니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 조사, 권리 관계 상세 분석, 명도 가능성 검토 등 심층적인 컨설팅이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.