나이스옥션 법원경매 부천 2026타경31055 [1] 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 388-7 7층702호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미 · 평가일 2026.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

김포시 양촌읍 양곡리 소재 "양곡초등학교" 남측 인근에 위치하는 다세대주택(일명 "다이아몬드빌 A동") 제7층 제702호로서 인근은 다세대주택, 오피스텔 및 단독주택 등이 혼재된 주택지대임.

교통상황

김포시 양촌읍 중심지역에 위치하고 김포한강신도시에 인접하는 등 대중교통상황 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 지하1층 지상9층 규모의 오피스텔 및 다세대주택 복합용도 건물 내 제7층 제702호(다세대주택)로서 외벽 : 콘크리트 위 페인팅 및 석재 마감 창호 : 섀시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

양촌읍 양곡리 388-7 및 388-20, 2필1단의 부정형 토지로서 인접토지와 등고평탄하며 복합용도 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 성장관리권역(수도권정비계획법), 하수처리구역(하수도법), 토지거래에관한허가구역(외국인 등, 단독,다가구,아파트,연립,다세대. 2025.08.26-2026.08.25) 내 토지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경31055 (1)

소재지: 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 388-7 7층702호

용도: 다세대주택

감정가: 204,000,000원

토지면적: 12.00㎡ (약 3.63평)

토지지분: 12㎡

건물면적: 58.81㎡ (약 17.8평)

건물지분: 58.81㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOO (신한카드)

건축년도: 2018년 (사용승인일 기준)

총층수: 9층 중 7층

1.1. 입지조건

위치: 김포시 양촌읍 양곡리 소재 "양곡초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변환경: 본건이 속한 건물은 다세대주택, 오피스텔 및 단독주택 등이 혼재된 주택지대에 자리하고 있습니다.

교통: 김포시 양촌읍 중심 지역에 위치하며 김포한강신도시에 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 건물 북측으로 소로에 접하고 있어 차량 접근성도 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2018년 2월 7일 농협은행주식회사 근저당 (168,000,000원)입니다.

소멸주의: 본 매각 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 강제경매 등)는 소멸될 예정입니다. 물건명세서에 기재된 바와 같이 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액: 185,374,000원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로 조사되었습니다.

임대차 관계: 임대차 관계는 미상으로 조사되었습니다. 보증금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 본건은 주택지대와 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

개발 전망: 김포한강신도시에 인접해 있어 향후 지역 발전 및 인프라 확충에 따른 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

건물 용도: 본 건물은 오피스텔 및 다세대주택 복합 용도로 건축되었으며, 지역 내 주거 수요를 충족시키는 역할을 할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

교육시설: "양곡초등학교"가 인근에 위치하여 자녀들의 통학 환경이 우수합니다.

편의시설: 김포한강신도시에 인접하여 백화점, 마트, 병원 등 다양한 상업 및 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

주거 쾌적성: (별도 정보 없음)

1.5. 잠재적 리스크

임대차 관계 미확인: 임대차 관계가 미상으로, 실제 거주하거나 임차권이 존재하는 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

토지거래허가구역: 본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 따라서 잔금 납부 시 허가구역 내 취득에 관한 규제를 확인해야 하며, 매수인의 자격 제한 여부를 반드시 검토해야 합니다. (현재 시점(2026년 10월)에서 허가 기간이 진행 중이므로 이에 대한 확인이 필수적입니다.)

감정가 대비 시세: 본건의 감정가(204,000,000원)는 최근 유사 면적의 다세대주택 매매 사례(약 135,000,000원 ~ 155,000,000원)와 비교했을 때 상대적으로 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

건물 복합 용도: 오피스텔과 다세대주택이 복합된 건물로, 건물 관리에 있어 일반적인 단일 용도 건물보다 복잡성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 양촌읍에 위치한 다세대주택으로, 양곡초등학교 인근에 자리 잡고 있으며 김포한강신도시에 인접하여 주거 및 생활 편의성이 우수한 입지입니다. 등기부상 인수되는 부담은 없으나, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크와 토지거래허가구역이라는 점은 매수 전반에 걸쳐 신중한 검토가 필요합니다. 최근 유사 물건의 실거래가를 고려할 때, 감정가 대비 시세가 높게 책정된 점 또한 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지 여건: 양곡초등학교와 김포한강신도시 인접으로 인한 주거 환경 및 생활 인프라 접근성이 뛰어납니다.

지역 개발 잠재력: 김포한강신도시의 지속적인 개발과 함께 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

건축 연차: 2018년 준공된 건물로 비교적 신축에 해당하여 건물 노후도 측면에서 이점을 가집니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 라온하우스A,B동 (45.54㎡, 2026년 7월 매매): 135,000,000원

* 라온하우스 (50.72㎡, 2026년 7월 매매): 155,000,000원

* 보성빌라 (71.335㎡, 연립, 2026년 7월 매매): 198,000,000원

유사 다세대주택 면적(약 45~50㎡) 기준 시세 분석 시, 제곱미터당 가격은 약 2,960,000원 ~ 3,050,000원 수준입니다.

본건 건물 면적 58.81㎡에 이를 적용하면 예상 시세는 약 174,000,000원 ~ 180,000,000원 범위로 산정됩니다.

이는 본건 감정가 204,000,000원보다 낮은 수준입니다.

인수 보증금이 없어 추가 부담은 없으나, 토지거래허가구역이라는 점과 임대차 관계 미확인에 따른 명도 리스크를 고려해야 합니다. 따라서 시세 하단부를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.