나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503658 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1230-20 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2026.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503658 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1230-20 1층101호

신주소: 인천광역시 남동구 인주대로721번길 23 (구월동)

용도: 다세대주택

감정가: 101,000,000원

토지면적: 21.81㎡ (약 6.60평)

건물면적: 36.04㎡ (약 10.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

건축년도: 1990년 (준공 1990년 6월 25일)

구조: 벽돌구조 (연와조)

총층수: 지하 1층, 지상 3층 (본건은 1층)

2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 구월동에 소재하며, 주변은 동류의 다세대주택, 연립주택, 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 인주대로721번길에 접하고 있어 차량 접근이 용이한 편입니다. 대중교통 이용은 주변 버스정류장 등을 통해 가능할 것으로 보입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 한OOOOOOO입니다. 권리관계상 가장 중요한 사항은 선순위 임차권의 존재입니다.

* 집합건물 등기부현황상 을구 3번 순위 주택임차권 (접수일 2024-11-07, 권리금액 120,000,000원)이 확인되며, 해당 임차권은 '말소: 인수'로 표기되어 있습니다.

* 이는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리이며, 임차인의 보증금 120,000,000원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음을 의미합니다.

* 해당 임차인은 한국주택금융공사(한 )이며, 전입일자 2022년 10월 31일, 확정일자 2022년 10월 6일로 대항력이 있습니다.

* 등기부상 말소기준권리는 갑구 5번의 강제경매 개시결정(접수일 2026-05-07)입니다.

* 을구 3번 임차권등기일(2024-11-07)이 말소기준권리보다 선순위이므로, 통상적으로는 매각으로 소멸해야 하나 '인수' 조건이 붙어 있어 주의가 필요합니다.

* 권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서에 명시된 '을구3번 임차권 등기가 매수인에게 인수될 수 있다'는 내용을 최우선으로 고려해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 구월동 지역은 인천광역시의 주요 도심 중 하나로, 주거 밀집 지역이면서 상업 시설이 발달한 곳입니다. 주변에 각종 상점, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 배후 주거단지를 바탕으로 한 소비 활동이 활발한 지역으로 분석됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 본건 인근으로 다수의 버스 노선이 운행 중이며, 주요 도로와의 접근성이 양호하여 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 학교, 병원, 마트, 은행 등 각종 생활 편의시설이 밀집해 있어 주거 생활에 편리함을 더합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건 소재지로부터 특별히 인접하거나 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 선순위 임차권 보증금 120,000,000원 인수 가능성입니다. 이 보증금이 배당으로 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 인수해야 하므로 총 투자 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

* 건축년도가 1990년으로 노후화가 진행된 건물입니다. (36년 경과) 장기적인 건물 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 감정가(101,000,000원) 대비 인수해야 할 임차 보증금(120,000,000원)이 더 높아, 낙찰가 결정에 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구에 위치한 다세대주택 경매 물건으로, 감정가는 1억 1백만원입니다. 입지 및 주변 환경은 양호한 편이나, 가장 큰 특징은 선순위 임차인의 보증금 1억 2천만원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 이로 인해 실제 투자 비용이 감정가를 상회할 수 있어, 해당 리스크를 철저히 분석하고 배당 가능 금액을 예측하여 입찰가격을 산정해야 합니다. 건물의 노후화 또한 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 인천 남동구라는 입지 자체의 안정성.

* 적절한 시세 분석과 권리 분석을 통해 인수되는 보증금 부담을 감안한 합리적인 입찰가를 산정한다면, 향후 시세 상승을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

* 강제경매로 진행되어 비교적 명확한 채권, 채무 관계를 파악할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 101,000,000원이나, 120,000,000원의 임차 보증금을 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 매수인의 총 실투자액을 감정가보다 훨씬 높게 만들 수 있습니다.

최근 유사 물건 매매 사례 분석 시, 비슷한 면적과 연식의 다세대주택이 2026년 3월 4,500만원(39.82㎡, 1990년식) 및 5,000만원(38.25㎡, 1989년식)에 거래되었습니다.

또한, 2026년 3월 8,500만원(49.82㎡, 2001년식)에 거래된 사례도 있으나, 이는 면적이 더 넓고 건축 연도가 더 최신입니다.

본건의 건물 면적(36.04㎡)과 건축 연도(1990년)를 고려할 때, 순수 물건 가치는 4,500만원에서 7,000만원 사이로 추정됩니다.

인수 보증금을 제외하고 물건의 순수 가치만을 기준으로 입찰가를 산정해야 한다는 원칙에 따라, 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가(101,000,000원)를 상회하는 120,000,000원의 인수 보증금 부담으로 인해, 입찰가는 물건의 실질적인 시장 가치에 집중해야 합니다.

향후 시세 및 배당 관련 정보를 면밀히 검토 후, 보수적으로 75,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

이는 물건의 가치 대비 합리적인 수준으로, 투자 위험을 고려한 가격입니다.

최종 입찰가는 법원 현황 및 배당표 등을 최종 확인 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.