나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503255 [1] 인천광역시 서구 마전동 1167-23 원문힐타운 101동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산 · 평가일 2026.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 "마전고등학교" 남동측 인근에 위치하고, 본건 주위는 다세대주택, 아파트 등의 공동주택, 근린생활시설 및 공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등의 대중교통시설이 소재하고 있음.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물내 2층 202호로서, 외벽: 뿜칠스톤 등 마감. 창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 단지형다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 단지형다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 동측으로 노폭 약8m 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025- 05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(위탁지역 18m)<군사기지 및 군 사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역 (2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(지구단위계획구역)<토지구획정리사 업법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)( 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503255 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행

1.2. 물건 소재지 및 규모

소재지: 인천광역시 서구 마전동 1167-23 원문힐타운 101동 2층202호

토지면적: 55.19㎡ (약 16.7평)

건물면적: 69.87㎡ (약 21.1평)

감정가: 393,000,000원 (금액은 만원단위 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

용도: 다세대주택

구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 2층 202호

외벽: 뿜칠스톤 등 마감

창호: 샤시창호

설비: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등

1.4. 토지 정보

형상 및 이용상태: 부정형의 토지로서, 단지형다세대주택의 건부지로 이용중.

인접 도로상태: 동측으로 노폭 약 8m 포장도로에 접함.

1.5. 건축물 표제부 요약

집합건축물대장상 단지형다세대주택으로 등재되어 있음. 건축물대장상 공부와의 차이는 없음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 "마전고등학교" 남동측 인근에 위치함. 주위는 다세대주택, 아파트 등의 공동주택, 근린생활시설 및 공원 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등 대중교통시설이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본 건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 농협은행의 근저당권(2023-04-27 접수, 금365,200,000원) 이하 모든 권리(가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 매각으로 소멸되지 않을 수 있으나, 등기부등본상 별도의 지상권 등기는 확인되지 않음.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원임. 임대관계는 미상임.

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임대 관계가 미상인 점은 실제 점유 관계를 파악하기 어렵게 하므로, 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계를 확인해야 함.

3.4. 등기부채권 총액

총 378,406,747원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 다세대주택 및 아파트 등 공동주택이 밀집한 전형적인 주거지역임. 일부 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

4.2. 상권 발달 정도

상업적 상권보다는 주거지 배후를 중심으로 한 소규모 근린상권이 형성되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 근린생활시설이 위치하며, 마전고등학교가 인접해 있음.

5.2. 교육시설

마전고등학교가 인근에 소재함.

5.3. 공공시설

주변에 공원이 소재하여 쾌적한 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역

* 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

* 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 제한보호구역(위탁지역 18m)<군사기지 및 군사시설 보호법>

* 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>

* 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>

* 토지구획정리사업지구(지구단위계획구역)<토지구획정리사업법>

* 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)( 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)): 해당 허가구역 지정기간은 2026년 8월 25일자로 만료되었음.

6.2. 군사시설보호구역

군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

6.3. 잠재적 혐오시설

인천 서구 경서동 수도권매립지 인근에 공공 열분해시설 설치가 추진되고 있다는 보도가 있음. 해당 시설은 주거지역과 약 2km 내외 거리에 위치할 수 있으며, 직접적인 영향을 받는 지역은 아니나 광역적인 지역 가치에 간접적인 영향을 줄 가능성이 있음.

6.4. 건물 노후도

건물의 정확한 건축 연도는 제공되지 않았으나, 일반적인 다세대주택의 경우 시간이 지남에 따라 노후화에 따른 유지보수 비용이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 마전동에 위치한 다세대주택으로, 마전고등학교 인근의 주거지역 내에 자리 잡고 있습니다. 교통 접근성이 양호하며 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 입지입니다. 경매 절차상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 권리 관계가 비교적 명확한 편이며, 인수해야 할 임차 보증금이 없는 점은 초기 투자 부담을 줄여줍니다. 다만, 군사시설 보호구역 지정과 같이 토지 이용에 제한이 될 수 있는 요소들이 존재하며, 인근 지역의 잠재적 혐오시설(열분해시설) 추진 여부도 장기적인 관점에서 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 주거 밀집 지역 내 위치하여 꾸준한 주거 수요 기대.

* 말소되는 권리가 많아 권리 분석이 비교적 용이함.

* 인수할 임차 보증금이 없어 명도 절차가 수월할 가능성.

* 경매 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 면적(68.31㎡)의 다세대주택인 "용진그린빌"이 2026년 7월 39,800,000만원(3억 9천 8백만원)에 거래되었습니다. 본 건의 감정가는 393,000,000원(3억 9천 3백만원)입니다.

종합적으로 고려했을 때, 본건의 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 수 있습니다. 하지만 군사시설보호구역 등 일부 제한 사항과 향후 발생할 수 있는 건물 유지보수 비용 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가는 350,000,000원 ~ 380,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.