나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503307 [1] 인천광역시 서구 당하동 1113-1 당하케이씨씨스위첸아파트 514동 19층1903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오케이 · 평가일 2026.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '당하초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대,연립주택,아파트 등의 공동주택및 소규모 근린상가 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장및 지하철역(독정역)이 소재하는등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 20층 공동주택(사용승인:2005.04.28)내의 제514동 제19층 제1903호건으로서, 외벽:모르타르위 페인트 마감. 내벽:내부 인테리어 마감. 창호:샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비및 도시가스설비,승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 부정형의 토지로서, 현황 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽의 공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

<당하동 1113-1,2,5,6> 제3종일반주거지역(2012-06-13), 지구단위계획구역(당하지구), 소로2류(폭 8m~10m)(2012-06-08)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천당하초등학교 병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임. 그외, <당하동1113-1,2> 소로2류(폭 8m~10m)(2012-06-08)(접합), <당하동 1113-1,6> 특수도로(보행자전용도로)(2012-06-07)(접합).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경503307 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 당하동 1113-1 당하케이씨씨스위첸아파트 514동 19층1903호

* 용도: 아파트

* 감정가: 407,000,000원

* 토지면적: 42.90㎡ (약 12.98평)

* 건물면적: 85.00㎡ (약 25.71평) (전용면적 기준. 공용면적을 포함한 분양면적은 약 108~112㎡ 내외로 추정됨)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 아OOOOOOOOOOOOOO

* 건물 사용승인일: 2005년 4월 28일

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본 건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '당하초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 연립주택, 아파트 등의 공동주택 및 소규모 근린상가 등이 혼재하는 기존 주택지대임.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 독정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로상태: 단지 내 도로를 통해 외곽 공공도로와 연결됨.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(당하지구), 소로2류(폭 8~10m), 중로1류(폭 20~25m)에 해당함.

* 제한상태: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 7월 31일 접수된 KB국민카드 가압류 (갑 6번)

* 인수되는 권리: 을구 8번 임차권 (주택도시보증공사/이성한)

* 임차인: 이

* 보증금: 330,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 7일

* 확정일자: 2022년 1월 4일

* 대항력: 있음

* 비고: 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음.

* 기타 권리:

* 갑1: KCC건설 소유권보존 (2005.06.09)

* 갑2: 문윤수 소유권이전 (2005.07.29)

* 갑4: 김태진 외 1명 소유권이전 (2012.04.19)

* 갑5: 심병덕 공유자전원지분전부이전 (2015.12.03)

* 을8: 이성한 주택임차권 (330,000,000원, 2024.03.15 접수, 인수)

* 갑6: KB국민카드 가압류 (25,706,962원, 2023.07.31 접수, 말소)

* 갑7: 오케이에프앤아이대부 가압류 (6,175,342원, 2024.09.12 접수, 말소)

* 갑8: 금천세무서장 압류 (2024.09.24 접수, 말소)

* 갑9: 국민은행 가압류 (21,767,305원, 2025.02.05 접수, 말소)

* 갑10: 아프로에프앤아이대부 강제경매 (7,748,191원, 2026.04.23 접수, 말소)

* 등기부채권 총액: 383,649,609원

1.3. 상권분석

* 주변 지역은 아파트 단지와 소규모 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역임.

* 인근에 당하초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 지하철 2호선 독정역이 가까워 서울 및 수도권 접근성이 우수함.

* 단지 주변으로 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있음.

* 주변에 혐오시설은 확인되지 않음.

1.4. 생활정보

* 교육: 당하초등학교, 원촌중학교, 인천하정고등학교 등 도보 거리에 위치.

* 교통: 지하철 2호선 독정역 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 운행.

* 편의시설: 아파트 단지 인근 상업시설 및 대형마트, 병원 등이 근거리에 위치.

* 주거환경: 2005년에 건축된 당하케이씨씨스위첸 아파트로, 비교적 오래되었으나 단지 관리 상태에 따라 주거 쾌적성이 결정될 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 존재: 주택도시보증공사(이성한) 명의의 임차권이 매수인에게 인수될 수 있으며, 보증금 330,000,000원이 전부 변제되지 않을 경우 매수인이 부담해야 함.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 주체는 주택 용도로 취득 시 허가를 받아야 하며, 해당 기간(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.) 내 매수 시 주의 필요.

* 건물 건축 연식: 2005년 준공으로 노후화 가능성 존재.

* 길고양이 관련 갈등: 인근 검단SK뷰 아파트 단지에서 발생한 길고양이 관련 주민 갈등 사례가 있으나, 본건 아파트와의 직접적인 관련성은 확인되지 않음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 당하동에 위치한 아파트로, 독정역 역세권에 해당하며 주변 생활 인프라가 양호한 편임. 현재 시세는 3억 5천만 원대부터 형성되어 있음. 그러나 3억 3천만 원의 대항력 있는 임차 보증금이 매수인에게 인수될 수 있다는 점이 가장 큰 리스크 요인임. 이 임차권의 인수 여부와 인수될 경우의 잔액 부담 정도가 물건의 최종 매수 가격을 결정하는 데 중요한 변수가 될 것임.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2호선 독정역 이용이 편리하여 직주근접성이 뛰어남.

* 생활 편의시설: 주변 학교, 상업시설, 교통망이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됨.

* 안정적인 임대 수요: 당하동 지역의 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있음.

* 시장 가격과의 비교: 감정가 4억 7백만 원 대비 현재 시세가 3억 5천만 원대에서 형성되어 있어, 인수되는 임차 보증금을 고려하더라도 투자 여력이 있을 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 407,000,000원의 감정가를 기준으로 하되, 330,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담을 면밀히 고려하여 산정해야 함. 만약 임차인이 배당받지 못하는 금액 전액을 매수인이 인수해야 한다면, 실제 매수인의 실질적인 취득 비용은 감정가보다 높아지게 됨. 따라서, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 해당 임차인의 실제 배당 가능 금액과 인수될 잔액에 대한 추가적인 법률적, 실무적 검토가 필요함. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 주변 시세 및 본건의 명확한 권리관계 파악 후 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.