나이스옥션 법원경매 인천 2026타경348 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1143-34 구월동 파라디아 빌딩 제1동 14층1403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤창구 · 평가일 2026.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천광역시청" 남측 인근에 위치하고 부근은 상업용 및 업무용 근린생활시설,오피스텔,아파트 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하고 인근에 "예술회관역" 및 버스정류장이 소재하고 있어 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2014년 2월 27일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층건중 제14층 제1403호로 외벽:석재붙임 및 판넬마감등 내벽:벽지 및 일부타일마감등 창호:샤시창호등

이용상태

도시형생활주택(원룸)으로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비,상하수도설비,승강기,주차장,소화전설비등되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

1필지 장방형의 토지로 공동주택,업무시설,근린생활시설의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

남측으로 아스팔트포장도로,동측으로 보행자전용도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구,지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역 (2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))).

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 내부구조 등은 공부 및 인근 유사물건의 평가전례 등을 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가하였으며 임대여부는 파악하지 못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다. 나.본건 등기사항전부증명서상 아래와 같이 임차권등기명령이 등재되어있음. 2022카임10698(2022.06.24) 임차보증금: 100,000,000원 범 위: 제14층 제1403호 18.14제곱미터 전부 임대차계약일자: 2020.03.29 주민등록일자: 2020.04.28 점유개시일자: 2020.04.28 확정일자: 2020.03.31 임차권자: 김**, 인천 남동구 남동대로765번길 26, 1403호

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경348 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1143-34 구월동 파라디아 빌딩 제1동 14층1403호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (19층 중 14층)

* 준공년도: 2014년 2월 27일 (사용승인일 기준)

* 용도: 도시형생활주택 (원룸)

* 감정가: 82,000,000 원

* 토지면적: 3.84㎡ (약 1.16 평)

* 건물면적 (전용면적): 18.14㎡ (약 5.49 평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO (경매개시결정 등기상 권리자는 김주현)

1.1. 입지조건

* 본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천광역시청" 남측 인근에 위치하고 있음.

* 주변은 상업용, 업무용 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 지역임.

* 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 인천지하철 1호선 "예술회관역" 및 다수의 버스정류장이 소재하여 교통 환경은 보통 수준임.

1.2. 권리분석

* 본건에는 선순위 임차권이 존재하며, 대항력 있는 임차인이 거주 중임.

* 등기사항전부증명서상 임차권등기명령(2022카임10698)이 등재되어 있으며, 임차인은 김주현임.

* 임차인 김주현의 정보는 다음과 같음:

* 임차보증금: 100,000,000 원

* 차임: 0 원

* 임대차계약일자: 2020년 3월 29일

* 주민등록일자: 2020년 4월 28일

* 점유개시일자: 2020년 4월 28일

* 확정일자: 2020년 3월 31일

* 대항력: 있음

* 보증금 인수 여부: 인수 (말소기준권리보다 선순위이며, 물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있다고 명시됨. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 이는 배당 절차에 따라 달라질 수 있음을 유의해야 함.)

* 집합건물 등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같음:

* 을3: 주택임차권 (김주현, 100,000,000원, 말소: 인수)

* 갑4: 소유권이전 (고은애)

* 갑7, 갑8, 갑10, 갑11, 갑12: 압류 (서인천세무서장, 서대전세무서장, 제주특별자치도, 용인시, 부천시) - 모두 말소 예정.

* 갑9: 강제경매 (김주현, 100,000,000원, 말소: 말소) - 본건 경매 사건.

* 정리하자면, 본건의 경매는 임차인 김주현이 개시한 것으로 보이며, 임차인의 보증금 1억 원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높음.

1.3. 상권분석

* 본건은 인천광역시청 인근의 일반상업지역에 위치하여 관련 업종의 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있음.

* 오피스텔, 아파트 단지 등 주거시설 또한 주변에 분포하여 유동 인구 및 배후 수요가 일정 수준 확보될 것으로 예상됨.

* 주요 도로와 접하고 있어 상가로서의 접근성이 양호함.

* 토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역(구월업무지구) 등으로 지정되어 향후 지역 발전 가능성을 내포하고 있음.

1.4. 생활정보

* 인천광역시청, 예술회관역, 예술회관 등 공공 및 문화 시설 이용이 편리함.

* 인근에 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 건물 자체적으로 위생, 상하수도, 승강기, 주차장, 소화전 등의 기본적인 설비가 갖추어져 있음.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 대상) 등 관련 법규의 제한 사항이 일부 존재함.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 중요한 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 원이 매수인에게 인수될 가능성임. 감정가가 8200만 원임을 감안할 때, 임차인의 보증금 전액 또는 상당액이 인수될 경우 큰 금전적 부담이 발생할 수 있음.

* 본건 경매 신청 채권자가 임차인 김주현이라는 점에서 임대차 관계에 대한 추가 확인 및 조사가 필요함.

* 제공된 주변 연립/다세대 주택의 최근 매매가가 4,500만 원 ~ 8,500만 원 수준으로, 본건의 감정가(8,200만 원) 및 임차 보증금(1억 원)과는 시세 격차가 존재함. 이는 본건의 건물 노후도, 면적, 용도, 입지 조건 등을 종합적으로 고려한 결과일 수 있으나, 시세와의 괴리를 면밀히 분석해야 함. (참고: 제공된 JSON 데이터는 다세대 주택으로, 본건과 건물 유형이 상이함. 직접 비교에는 한계가 있음.)

* 주변 시설 검색 결과, 본건 소재지 인근(인천광역시 남동구 구월동 1143-34)에 특별히 명시된 혐오시설(예: 대규모 축사, 폐기물 처리 시설 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 인근 지역의 개발 계획, 유흥업소 밀집도 등은 추가적인 현장 조사를 통해 파악할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 인천광역시청 인근 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 조건은 양호한 편임.

* 그러나 18.14㎡의 소형 면적과 더불어, 1억 원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험이 가장 큰 문제점으로 부각됨.

* 이러한 위험 요소로 인해 경매 시 입찰가 산정에 신중을 기해야 하며, 낙찰 후 인수되는 보증금으로 인한 총 부담액을 면밀히 계산해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 상업 및 행정 중심지인 인천광역시청 인근에 위치하여 향후 지역 개발 및 가치 상승 가능성을 기대할 수 있음.

* 예술회관역 역세권으로 교통이 편리하여 소형 주거 공간으로서의 수요는 꾸준할 것으로 예상됨.

* 임차인 보증금 인수 위험이 크지만, 만약 배당을 통해 보증금 전액이 회수된다면 감정가 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있음. (단, 이는 배당 결과 확인 후 판단 가능)

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 82,000,000 원이나, 100,000,000 원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높음.

* 이는 낙찰가에 더해 1억 원 상당의 추가적인 부담이 발생할 수 있음을 의미하므로, 매우 신중한 접근이 필요함.

* "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 지침에 따라, 본건의 잠재적 가치를 평가하되, 임차인 보증금 인수 위험을 고려하여 보수적으로 접근해야 함.

* 제공된 주변 다세대 주택의 시세는 본건과 건물 유형, 연식 등에서 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵지만, 본건의 감정가가 비교적 높게 책정되었을 가능성도 배제할 수 없음.

* 이러한 제반 상황을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 금액으로 산정함.

* 예상 입찰가 범위: 60,000,000 원 ~ 70,000,000 원

* 투자 시 유의사항: 최종 입찰가는 배당표 확정 후 임차인의 보증금 회수 가능성, 주변 시세 변동, 건물 상태 등을 종합적으로 재검토하여 결정해야 하며, 인수되는 보증금 액수에 따라 총 투자 비용이 크게 달라질 수 있음을 명심해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.