나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503510 [1] 인천광역시 연수구 연수동 634 우성아파트 219동 5층506호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2026.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 연수동 소재 '원인재역' 서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 공원 등이 소재하는 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 22층 건물 중 5층 506호로서, 외벽: 모르타르위 페인트 마감 창호: 샷시 마감. (건축물대장상 사용승인일:1995.2.27)

이용상태

본건은 아파트임.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 단지내 도로개설되어 있으며, 외곽 공도에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-07-28), 광로2류(폭 50m~70m)(광로2-6호선(연수 구))(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보 호구역(인천동부교육청 평생교육과문의(460-6249))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권 역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-15)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503510 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 연수동 634 우성아파트 219동 5층506호

용도: 아파트

건물면적: 40.50㎡ (약 12.25평)

토지면적: 22.16㎡ (약 6.71평)

감정가: 235,000,000원 (2억 3,500만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 현대캐피탈주식회사 (근저당권자)

사용승인일: 1995년 2월 27일

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 연수구 연수동 소재 '원인재역' 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 공원 등으로 형성되어 주위환경은 보통 수준임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

단지 정보:

아파트명: 연수2차우성아파트

사용승인일: 1995년 2월 27일

총 동수: 22개동 (본건: 219동)

총 세대수: 2,044세대

최고층: 25층 (본건은 5층)

주차: 총 1,517대 (아파트 단지 전체)

토지이용계획 및 제한상태:

용도지역: 제3종일반주거지역

기타: 지구단위계획구역, 광로2류, 중로1류, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

3. 권리분석

권리 관계 요약: 본건 부동산에 대한 경매는 임의경매로 진행되며, 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 소멸될 예정임. 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됨.

등기부 요약:

말소기준권리: 2022년 12월 21일 접수된 현대캐피탈주식회사 근저당권 (채권최고액 252,000,000원).

이후 등기: 2025년 8월 5일 인천신용보증재단 가압류 (30,000,000원), 2025년 8월 21일 주식회사케이비국민카드 가압류 (20,641,795원).

임의경매 개시: 2026년 5월 7일 현대캐피탈 (채권액 232,598,202원).

등기부채권 총액: 302,641,795원.

임차인 현황:

임대관계는 조사되지 않아 미상임.

인수 보증금 합계: 0원.

주의: 임대관계가 미상인 점을 고려할 때, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 현장 방문을 통한 정확한 점유 관계 확인이 필수적임.

4. 상권분석

본 물건은 '원인재역' 인근에 위치하여 비교적 양호한 주거지 상권을 형성하고 있음. 주변에 다수의 아파트 단지가 밀집해 있으며, 상업시설 및 편의시설 접근성이 좋은 편임.

5. 생활정보

주변 편의시설:

교육시설: '상대보호구역', '절대보호구역'으로 지정된 교육환경 보호구역 내에 위치하여, 인근 학교 시설 이용이 가능할 것으로 보임.

교통: '원인재역' (인천 1호선) 및 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있어 교통이 편리함.

상업/편의: 아파트 단지 인근으로 마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설 이용이 용이함.

단지 내 부대시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간 등이 마련되어 있어 입주민의 편의를 제공함.

6. 잠재적 리스크

토지거래계약에 관한 허가구역: 본 건 토지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내에 외국인 등 주택용도 취득 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있음. (경매 취득 시 적용 여부는 추가 확인 필요)

임대 관계 미상: 임대차 관계가 조사되지 않아 보증금 합계는 0원이지만, 실제 점유자가 있을 경우 명도 협상 또는 명도 소송 등 추가적인 절차가 발생할 수 있는 리스크가 있음.

건축물 노후화: 1995년 사용 승인된 건물로, 향후 유지보수 및 재건축/리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

혐오시설: 주변 지역에 대한 탐문 및 자료 조사 결과, 본건 아파트 단지 인근에 두드러지는 혐오시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 연수구 연수동에 위치한 아파트로, '원인재역' 인근에 있어 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임. 1995년 준공되어 건축물이 다소 노후화되었으나, 2,044세대의 대단지 내 아파트로 관리되고 있음. 권리관계가 비교적 명확하며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수할 부담은 없음. 다만, 임대 관계가 미상인 점과 토지거래허가구역 지정 등은 잠재적 리스크로 고려해야 함.

8. 투자 포인트

역세권 단지: '원인재역' 인근에 위치하여 교통 편리성이 높음.

안정적인 주거 환경: 대규모 아파트 단지로 구성되어 있어 안정적인 주거 환경 제공.

권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 명확한 소유권 확보 가능.

인수 부담 없음: 임차인 보증금 인수 등 추가적인 비용 부담 없음.

9. 예상 입찰가

감정가: 235,000,000원

최근 매매 시세 분석:

건물면적 40.50㎡ (본건과 동일 면적) 매매 사례: 2026년 7월 8일, 20,700만원 (17층)

본건은 40.50㎡ 면적에 해당하며, 최근 동일 면적의 매매가는 20,700만원으로 조사됨. 감정가는 23,500만원으로, 최근 매매가 대비 다소 높게 책정되어 있음. 임대관계 미상, 건축물 노후화 등의 리스크를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 수준에서의 입찰이 중요함. 인수 보증금이 0원이므로 추가 인수 금액은 없음.

예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 225,000,000원 (2억 1,000만원 ~ 2억 2,500만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.