나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503475 [1] 인천광역시 서구 가좌동 274-1 광양프런티어밸리3차 2층204호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민성 · 평가일 2026.05.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 인천지하철2호선 인천가좌역 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 규모의 공장과 업무용건물, 근린생활시설 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 소재 하는 등 제반 교통여건은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

건축물사용승인일자는 2019.09.19인 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건내 2층 204호로서 외 벽 : 석재 및 복합판넬붙임, 강화유리마감 등 창 호 : 하이샷시창 등

이용상태

본건은 공부상 공장(지식산업센터)으로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 위생시설과 상하수도시설 및 승강기설비, 소화전설비, 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 6필 일단의 장방형의 토지로서 공장(지식산업센터) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물이 소재하는 부지의 북측으로 중로, 남측과 동측 및 서측으로 소로의 외부도로에 접하여 있으며, 남측으로 차량통행이 가능한 출입로가 외부공도로 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 274-1번지 : 준공업지역, 광로2류(폭 50m~70m)(2025-11-03)(인천광역시 고시2025-321호) (접함), 도로(접함), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 가축사육제한 구역(2025-05-20)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주 택용도 취득에 한함)(2025.8.26.~2026.8.25.)) - 274-4번지 : 준공업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 가축사 육제한구역(2025-05-20)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함) (2025.8.26.~2026.8.25.)) - 274-7번지 : 준공업지역, 광로2류(폭 50m~70m)(2025-11-03)(인천광역시 고시2025-321호) (접함), 도로(접함), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역 (토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025.8.26.~2026.8.25.))임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503475 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 274-1 광양프런티어밸리3차 2층204호

용도: 지식산업센터

토지 면적: 31.04㎡ (약 9.39평)

건물 면적: 111.54㎡ (약 33.74평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

감정가: 346,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유더블유아이유동화전문

특이사항: 유동화물건, 토지거래허가구역

2. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 인천지하철 2호선 인천가좌역 남동측 인근에 위치하며, 주위에는 각종 규모의 공장, 업무용 건물, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위 환경은 보통 수준임.

교통상황: 본건이 소재하는 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 전철역이 소재하여 제반 교통 여건은 대체로 무난한 편임.

인접 도로상태: 본건 건물이 소재하는 부지는 북측으로 중로, 남측과 동측 및 서측으로 소로의 외부도로에 접하여 있으며, 남측으로 차량 통행이 가능한 출입로가 외부 공도로 연결되어 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 2월 28일 접수된 우리은행 근저당권 (채권액: 348,000,000원)임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않음.

인수 보증금 합계: 0원. 즉, 낙찰자가 인수할 임차인 보증금은 없음.

임차인 현황:

* 임차인: 박유찬 (박 )

* 보증금: 0원

* 차임: 1200000원

* 전입(사업)일자: 2023-05-24

* 대항력: 없음

주의사항: 임차인 박 은(는) 대항력이 없으며, 보증금이 0원이므로 낙찰자가 인수할 권리 및 부담은 없습니다.

등기부채권 총액: 348,000,000원 (말소기준권리인 우리은행 근저당권 기준)

4. 상권분석

본 물건은 지식산업센터로, 주변에 다수의 공장, 업무용 건물이 밀집해 있어 산업 및 업무 활동이 활발한 지역에 위치함.

인천지하철 2호선 인천가좌역과 인접하여 역세권의 이점을 가지며, 이는 근로자들의 출퇴근 편의성을 높여줌.

중로 및 소로 등 다양한 도로에 접하고 있어 물류 이동 및 접근성이 양호한 편임.

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보임.

구체적인 상권 활성화 수준은 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요함.

5. 생활정보

건축물 사용승인일자는 2019년 9월 19일로 비교적 최신 건물에 해당함.

건물 내 위생시설, 상하수도, 승강기, 소화전, 주차시설 등이 구비되어 있어 이용에 편리함.

주거 목적보다는 업무 및 산업 활동을 위한 시설로, 해당 지역 내 근로자들을 위한 편의시설 이용이 용이함.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 해당 내용은 외국인 등의 주택용도 취득에 한정되며, 본건 용도가 지식산업센터임을 감안할 때 직접적인 영향은 제한적일 것으로 보임 (2026.8.25.까지).

유동화물건: 자산유동화증권(ABS)의 기초자산으로 편입된 물건으로, 일반 경매 물건과 절차상 큰 차이는 없으나, 유동화 관련 특수성이 존재할 수 있음.

도시계획 제한: 준공업지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 철도보호지구 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있으나, 지식산업센터 용도와 현재 이용 상태를 고려할 때 큰 문제는 없을 것으로 판단됨.

임대관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않은 경우 명도 과정에서 추가적인 협상이나 절차가 필요할 수 있으나, 본건은 대항력 있는 임차인이 없어 이러한 문제는 없을 것으로 보임.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 가좌동에 위치한 지식산업센터로, 인천지하철 2호선 인천가좌역 역세권에 자리하고 있어 입지 조건이 우수함.

2019년에 건축된 비교적 신축 건물이며, 공부상 용도와 실제 이용 상태가 일치하여 별다른 하자 없이 즉시 활용 가능한 것으로 보임.

권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되며, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 깔끔한 권리 관계를 가지고 있음.

토지거래허가구역, 유동화물건 등의 특이사항이 있으나, 일반적인 경매 절차를 통해 소유권을 취득하는 데 큰 문제는 없을 것으로 예상됨.

지식산업센터로서의 투자 가치와 지역 개발 잠재력을 고려할 때, 적정 입찰가를 산정하여 투자를 고려해볼 만한 물건임.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 인천지하철 2호선 인천가좌역 인근에 위치하여 출퇴근이 편리하며, 직장인 수요 확보에 유리함.

신축 건물: 2019년 준공 건물로 건물의 노후도가 낮아 즉시 임대 또는 사용이 가능하며, 관리 비용이 적게 소요될 것으로 예상됨.

넓은 전용 면적: 111.54㎡ (약 33.7평)의 넓은 공간은 다양한 업종의 사업체 운영에 적합함.

권리관계 명확: 모든 선순위 권리가 말소되므로, 낙찰 후 명도 외에는 추가적인 법적 부담이 없음.

지역 개발 잠재력: 인천 서구 가좌동 일대는 산업 및 물류 허브로서의 개발 가능성이 있어 향후 부동산 가치 상승을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 346,000,000원임.

입찰가 산정 시에는 최근 해당 지역의 유사 지식산업센터 경매 낙찰가율, 현재 시장 상황, 물건의 장단점, 투자 목적 등을 종합적으로 고려해야 함.

유동화 물건이라는 특수성을 감안하여, 일반 경매 물건보다 다소 보수적인 접근이 필요할 수 있음.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 조사, 임대 가능성 및 임대료 수준 등을 면밀히 분석해야 함.

본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰 금액을 제시하지 않으나, 통상적으로 지식산업센터 경매는 감정가의 80% ~ 100% 범위에서 낙찰되는 경향을 보임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.