나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503456 [1] 인천광역시 서구 연희동 737-11 대성아트빌 지하층비02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2026.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 "서곶중학교" 북동측 인근에 소재하며, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층건중 제지하층 제비02호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등, 내벽 : 벽지도배 마감 등, 창호 : 하이새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급·배수, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 8m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(연희1·2지구) , 도로(접합),가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503456 (1)

소재지: 인천광역시 서구 연희동 737-11 대성아트빌 지하층비02호

용도: 다세대주택

감정가: 50,000,000원

토지면적: 19.21㎡ (약 5.81평)

건물면적: 39.76㎡ (약 12.03평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험 (강제경매 신청 채권자)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 "서곶중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

토지의 형상 및 이용상태: 본 토지는 세장형의 평지로서 현재 주거용 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역 (연희1·2지구)

* 도로 (접합)

* 가축사육제한구역 (2025-05-20)

* 상대보호구역 (2023-12-27)

* 상대보호구역 (인천서부교육청평생교육과 문의 560-6659)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26 ~ 2026.8.25)

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑16 압류 (서구(인천광역시), 2025-05-12)

주요 권리내역:

* 을구 5번 주택임차권: 한국토지주택공사, 보증금 56,000,000원, 확정일자 2022-04-08, 전입일자 2022-05-04.

* 이 주택임차권은 등기부상 을구 5번으로 기재되어 있으나, 양수인(매수인) 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 인수되는 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계 0원).

임차인 현황:

* * 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사)

* 보증금: 56,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-04

* 확정일자: 2022-04-08

* 배당신고일자: 2024-08-30

* 대항력: 없음

* 비고: 말소 예정

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 상권의 특성을 보입니다.

주변에 중학교가 위치하고 있어 학군 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

1.4. 생활정보

주변 교육시설: 서곶중학교가 인근에 위치합니다.

교통시설: 본건 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 접근성이 양호합니다.

편의시설: 주변 상권에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 일반적인 주거 지역의 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 외국인 등의 주택 용도 취득에 한해 허가 구역으로 지정되어 있으나, 내국인에게는 해당되지 않아 실질적인 제약은 미미할 수 있습니다. (2025.8.26 ~ 2026.8.25)

SGI 인수조건 변경: 해당 내용이 특이사항 및 특수물건정보에 언급되어 있으나, 구체적인 조건 변경 내용 및 그 영향에 대한 추가 확인이 필요합니다.

건물 연식: 집합건물 등기부 요약 상 소유권 이전 등기 접수일이 2007-10-09인 점을 미루어 볼 때, 건물 자체의 연식은 그 이전으로 추정되며, 이에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 현재까지 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 연희동에 위치한 다세대주택 지하층입니다.

감정가는 5천만원으로, 주변 시세 대비 상대적으로 낮은 편으로 보입니다.

말소기준권리보다 선순위 임차권이 존재했으나, 매각으로 소멸 예정이고 인수되는 보증금은 없습니다.

토지거래허가구역(외국인 한정)이라는 점과 SGI 인수조건 변경 등 일부 특이사항이 있으나, 내국인에게는 큰 영향이 없을 것으로 예상됩니다.

전반적으로 권리 관계가 명확하고, 가격적인 메리트가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

시세 대비 낮은 감정가: 주변 유사 물건 시세와 비교 시, 본건의 감정가가 상대적으로 낮아 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

권리 관계 명확: 선순위 임차권이 말소 예정이며 인수되는 권리가 없어 권리 분석이 용이합니다.

주거 편의성: 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라 이용이 가능하며, 대중교통 접근성이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 건물 면적은 39.76㎡ (약 12.03평)이며, 지하층입니다.

감정가는 50,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 유사 지역의 다세대주택 거래가는 다음과 같습니다.

* 57.54㎡ (약 17.4평): 150,000,000원 (평당 약 8,620,000원)

* 59.38㎡ (약 18평, 지하층): 66,000,000원 (평당 약 3,667,000원)

* 52.39㎡ (약 15.8평): 131,000,000원 (평당 약 8,291,000원)

본 건은 지하층이며, 면적이 약 12평임을 감안할 때, 지하층 거래 사례(66,000,000원/18평)의 평당 가격(약 3,667,000원)을 적용하면 약 44,000,000원 (12평 * 3,667,000원) 정도가 됩니다.

다만, 인근 다른 거래 사례에서 지하층이 아닌 경우 평당 800만원 이상의 가격이 형성된 점을 고려할 때, 본 건의 감정가 50,000,000원은 현재 시세보다 낮게 책정된 것으로 보입니다.

인수되는 권리가 없고, 권리 분석이 깔끔한 점과 최근 거래 가격을 종합적으로 고려할 때, 감정가를 상회하는 입찰이 경쟁력이 있을 수 있습니다.

본 건은 지하층이라는 점과 면적을 고려하여, 보수적으로는 감정가인 50,000,000원 부근에서, 공격적으로는 평당 500만원~600만원 수준을 적용하여 60,000,000원 ~ 72,000,000원 범위 에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.