나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61210 [1] 경기도 고양시 일산서구 탄현동 121 큰마을현대아파트 105동 4층406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 희원 · 평가일 2026.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 "황룡초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지 및 근린생활시설, 각급 학교시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 20층 중 4층 406호로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

아파트(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용 중입니다.

설비내역

급,배수설비, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지설비 및 전기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 부정형의 토지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대표 필지로서, 탄현동 121: 제3종일반주거지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(2014-03-07)(접합), 가축사육제한구 역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역 ])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(도담유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(일산동고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률 >, 상대보호구역(2024-06-11)(호곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024- 06-11)(호곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(황룡초등학교 )<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-06-11)(도담유치원)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 절대보호구역(2024-06-11)(호곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구 역(2024-06-11)(호곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법 >, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세 대주택,아파트)로사용되는토지) 탄현동 127: 제3종일반주거지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12 )(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(도담유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(호곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (2024-06-11)(황룡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대 주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

공부와의 차이 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다. 본건은 내부구조 확인 및 작성은 이해관계인의 폐문 및 부재로 인하여 건물 외관 및 탐문조 사, 건축물현황도면에 의거하여 표준적이고 일반적인 이용 및 관리상태를 기준하여 작성하였 으므로 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경61210 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산서구 탄현동 121 큰마을현대아파트 105동 4층 406호

* 용도: 아파트

* 감정가: 360,000,000원 (삼억 육천만원)

* 토지면적: 40.91㎡ (약 12.37평)

* 건물면적: 84.73㎡ (약 25.63평) - 전용면적

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 흥국생명보험주식회사

* 준공년월: 2001년 12월 17일

* 건물구조: 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 20층 중 4층

* 세대수: 2588세대 (총 28개동)

* 주차: 총 1113대 (총괄표제부 기준)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 "황룡초등학교" 북서측 인근에 위치.

* 주위환경: 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교시설이 소재하여 주위 환경은 보통 수준.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 양호한 편.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을4 근저당권 (접수일자: 2020-09-29, 채권자: 흥국생명보험주식회사)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 임의경매, 가압류)는 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대 관계는 미상이며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 대규모 아파트 단지 및 주거 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 학군: 황룡초등학교, 호곡초등학교, 호곡중학교, 일산동고등학교, 도담유치원 등 다수의 교육시설이 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되며, 대중교통 이용이 편리하여 직장인 및 학생들의 출퇴근/통학이 용이할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 단지 정보: 큰마을현대아파트는 1995년 준공(사용승인일 2001년 12월 17일)된 28개동, 총 2588세대의 대규모 단지입니다. 본건은 20층 중 4층에 위치합니다.

* 주변 편의시설: 단지 내 및 인근 상가 이용이 편리하며, 교육시설 외에 공원 등 휴식 공간 접근성도 고려해 볼 수 있습니다.

* 관리사무소: 031-911-4177

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 연식: 2001년 준공으로 약 25년차 아파트이므로, 향후 재건축 또는 리모델링 필요성 발생 가능성이 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 이해관계인의 폐문 및 부재로 인해 내부 구조 및 현 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 실제 내부 상태가 표준적인 수준과 다를 수 있으며, 이에 따른 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획:

* 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-26 지정): 외국인 등 대상, 특정 용도 사용 토지에 대한 규제가 적용될 수 있습니다.

* 가축사육제한구역 (2024-11-12 지정): 해당 구역 내 가축 사육 제한 규정이 적용됩니다.

* 임대 관계 미상: 직접 거주 의사가 없는 경우, 임대 시 공실 위험 또는 세입자 확보 어려움 등을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동에 위치한 큰마을현대아파트 105동 4층 406호로, 학군 및 교통이 우수하고 대규모 단지 내에 속해 있어 기본적인 주거 환경이 양호합니다. 채권자인 흥국생명보험의 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리관계가 명확한 것이 장점입니다. 다만, 건물의 연식이 20년이 넘었으며, 내부 상태를 직접 확인하지 못하여 잠재적인 수리 비용 발생 가능성이 있습니다. 또한, 토지거래허가구역 및 가축사육제한구역 지정 등 지역적 규제 사항에 대한 확인이 필요합니다. 전반적으로 입지 및 권리관계는 안정적이나, 건물의 상태와 규제 사항을 면밀히 검토하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 학군: 다수의 초, 중, 고등학교 및 유치원 인접.

* 편리한 교통: 단지 내 도로 및 버스 정류장 이용 편리.

* 명확한 권리 관계: 인수되는 권리 없어 안전한 낙찰 가능성.

* 대규모 단지: 대단지 아파트의 안정적인 가치 및 편의시설 이용.

* 주변 시세 대비 경쟁력 확보 가능성: 감정가 대비 실거래가 수준을 고려할 때, 합리적인 입찰 시 시세 차익 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 84.73㎡ (11층): 2026년 7월 3일, 330,000,000원

* 84.73㎡ (1층): 2026년 7월 12일, 290,000,000원

* 동일 면적(84.73㎡)의 최근 매매가는 29,000만원 ~ 33,000만원으로 형성되어 있습니다.

* 감정가: 360,000,000원

* 종합 판단: 권리관계 분석 및 시장 시세, 내부 미확인 리스크 등을 종합적으로 고려 시, 최근 실거래가 상한선(33,000만원)을 넘어서는 입찰은 신중할 필요가 있습니다. 안정적인 입지와 명확한 권리관계를 감안하되, 내부 미확인으로 인한 잠재적 비용을 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가 범위: 290,000,000원 ~ 310,000,000원 (이억 구천만원 ~ 삼억 일천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.