나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61181 [1] 경기도 고양시 일산동구 마두동 806 강촌마을아파트 601동 13층1306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤제 · 평가일 2026.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 마두동 소재 지하철 3호선 "마두역" 남동측 인근에 위치 하며,주위는 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 및 공원 등이 혼재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 "마두역" 이 소재하느 등 대중교통의 이용편의성은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 19층 건 내 제13층 제1306호로서, 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다. (구체적인 내역은 후첨 "내부구조도" 참조하시기 바랍니다.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 이를 통해 외곽의 공도와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 개발행위허가제한지역(2024-11-22), 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m) (접함), 대로2류(폭 30m~35m)(접함), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)( 접함), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소, 젖소, 말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11 -12)(전부제한구역 [도시지역{주거, 상업, 공업, 녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(금계초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(백신중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상, 대상용도(단독, 다가구, 연립, 다세대주택, 아파트)로이용되는토지)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경61181 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 마두동 806 강촌마을아파트 601동 13층1306호

* 용도: 아파트

* 감정가: 218,000,000원

* 토지면적: 12.09㎡ (약 3.66평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 35.10㎡ (약 10.62평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 신용보증기금 (신OOOOO)

* 사용승인일: 1998년 4월 1일

* 건물구조: 철근콘크리트조 경사지붕 19층 건물 내 제13층 제1306호

* 전용면적: 35.10㎡ (약 10.62평)

* 분양면적: (제공된 자료에 특정 unit의 분양면적 정보는 없으나, 집합건물 총괄표제부상 연면적 59,117.121㎡, 601동 연면적 15,944.005㎡입니다.)

2. 입지조건

* 위치: 경기도 고양시 일산동구 마두동 소재 지하철 3호선 "마두역" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 및 공원 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 "마두역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 5월 6일 접수된 신용보증기금의 강제경매 개시결정 (채권액: 118,653,045원)입니다.

* 말소예정권리: 상기 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 토지이용계획 및 제한상태에 따른 규제사항 (준주거지역, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역, 접함 도로 등)

* 집합건물 등기부요약 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 본건 물건의 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다. (본 정보는 제공된 자료 기준이며, 현장 확인이 필요합니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 한희숙 (마스킹: 한 )

* 총 보증금: 147,000,000원 (초기 100,000,000원 + 증액분 30,000,000원 + 10,000,000원 + 7,000,000원)

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2013년 11월 18일

* 대항력: 있음

* 참고사항: 제공된 자료에 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있습니다. 이는 통상적으로 매각으로 임차인의 보증금이 소멸됨을 의미하지만, 대항력이 '있음'으로 표시된 임차인이 존재하고, 최근 임대차 정보상 170,000,000원의 보증금 기록이 있는 점을 감안할 때, 보증금 인수 여부에 대한 추가적인 법률적 검토 및 현장 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변환경: 아파트 단지가 밀집된 주거지역으로서, 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 상권을 형성하고 있습니다.

* 주요시설: 지하철 3호선 마두역을 중심으로 상업시설, 금융기관, 병원, 학원 등 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다. 금계초등학교, 백신중학교 등 교육시설과도 인접해 있습니다.

* 유사물건 거래 현황 (최근 매매):

* 2026년 6월 8일: 209,000,000원 (9층, 35.1㎡)

* 2026년 7월 13일: 220,000,000원 (14층, 35.1㎡)

* 2026년 7월 4일: 180,000,000원 (1층, 35.1㎡)

* 최근 임대 시세 (참고용):

* 2026년 5월 18일: 보증금 170,000,000원, 월세 0원 (13층, 35.1㎡)

* 2026년 5월 2일: 보증금 10,000,000원, 월세 700,000원 (11층, 35.1㎡)

* 2026년 6월 1일: 보증금 10,000,000원, 월세 700,000원 (5층, 35.1㎡)

5. 생활정보

* 단지정보: 강촌마을6단지한양 아파트로, 1998년 4월 1일에 사용승인되었습니다. 총 494세대 규모이며, 최고 19층 높이의 단지입니다.

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다.

* 주변 시설: 마두역 상업지구 인접으로 쇼핑, 외식, 문화 등 다양한 도시 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 금계초등학교, 백신중학교와 근거리에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 의료시설: 인근 병원 및 의원 이용이 편리합니다.

* 주차: 아파트 단지 내 주차 공간이 확보되어 있습니다. (전체 단지 기준: 지상 12대, 지하 4대, 합계 22대)

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 한 씨는 대항력이 있으며, 제공된 자료상 총 보증금은 147,000,000원이나 최근 임대차 기록상 170,000,000원의 보증금으로도 확인됩니다. '인수 보증금 합계 0원'으로 기재되어 있어 법적 인수 의무는 없을 수 있으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 개발행위허가제한지역: 본건 토지가 개발행위허가제한지역으로 지정되어 있습니다 (2024년 11월 22일까지). 이로 인해 향후 재건축, 증축 등 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등 특정 대상자에 한하여 토지거래 계약 시 허가가 필요할 수 있는 구역입니다 (단독, 다가구, 연립, 다세대주택, 아파트 등 용도로 이용되는 토지).

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(금계초, 백신중), 과밀억제권역 등에 해당하여 관련 법규 적용을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 지하철 3호선 마두역 초역세권에 위치하며, 아파트 밀집 지역으로 생활 편의 및 교통 여건이 매우 우수한 입지를 자랑합니다.

* 최근 실거래가 및 감정가 수준을 볼 때, 시세 대비 합리적인 감정가로 평가됩니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 개발행위허가제한지역 지정은 본 물건의 주요 리스크 요인으로, 투자 전 반드시 철저한 확인과 신중한 판단이 요구됩니다. 특히 임차인 관련 사항은 법률 전문가와 상의하여 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

* 이러한 리스크를 감안하고 접근한다면, 장기적인 관점에서 시세 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있는 투자 기회로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 마두역 초역세권으로 뛰어난 교통 및 생활 인프라 접근성.

* 안정적 가치: 주변 시세가 안정적으로 형성되어 있으며, 장기 보유 시 가치 상승 기대.

* 편리한 생활 환경: 다양한 편의시설, 교육 시설, 녹지 공간 인접.

* 향후 개발 가능성: 개발행위허가제한 해제 시 재건축 등 잠재적 가치 증대 가능성.

9. 예상 입찰가

* 본건 감정가는 218,000,000원이며, 최근 실거래가 범위는 180,000,000원에서 220,000,000원입니다.

* 제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계'는 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 임차인 보증금은 제외하고 계산합니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인 존재(보증금 147,000,000원 ~ 170,000,000원 추정) 및 개발행위허가제한지역 등의 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

* 따라서, 이러한 위험 요소를 반영하여 감정가 또는 최근 시세 대비 약 10~15% 할인된 수준에서 접근하는 것이 합리적입니다.

* 본건의 예상 입찰가는 약 185,000,000원 ~ 195,000,000원 수준으로 제안합니다. (최종 입찰가는 현장 조사, 시세 변동, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.