나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70957 [1] 경기도 의정부시 신곡동 609-39 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산혜가 · 평가일 2026.05.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 청룡초등학교 북동측 인근에 위치하며, 그 인근은 단독주택 및 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 남동측으로 3번 국도(신평화로)가 소재함.

형태 및 이용상태

단독주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 그 상태가 보통인 폭 약 4M 내외의 현황도로를 통하여 통행 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-12-31)(제2종일반주거지역), 지구단위계획구역(2024-12-31), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(청룡초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2024-12-31)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-05)(토지거래계약허가구역(2024. 11. 10.~2029. 11. 9.))임.

제시목록 외의 물건

제시외 건물 ㄱ이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 소재지, 지번, 지목, 면적 및 그 구조 등은 귀 제시 및 등기사항전부증명서 등에 따르며, 본건 위치확인은 실제조사, 인근 탐문 등을 통해 위치 확인하였음. 본건 일부의 이용상황 및 내부구조는 이해관계인의 폐문, 부재 등으로 일반건축물대장, 감정평가전례 및 공부, 외부관찰 등을 기준으로 평가하여 표준적이고 일반적인 관리상태를 기준으로 평가하였으니 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바람. 본건 기호1 건물에 제시외건물 ㄱ이 소재하는 바, 경매진행 및 참여시 참고하시기 바람.(토지건물 감정평가명세표 참고) 본건 건물의 경우 사용승인일은 1987.10.29.이며, 원가법과 관찰감가법 병용하여 감정평가하였음. 본건 등기사항전부증명서 등 관련공부를 경매진행 및 참여시 참고하시기 바람. 임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 지상 2층건으로 외벽: 벽돌쌓기 마감 등, 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등, 바닥: 바닥재 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호: 새시 임.

이용상태

주택으로 이용중인 것으로 조사됨. 1층: 주택(방4, 주방, 거실, 거실/주방, 화장실2) 2층: 주택(방3, 주방, 거실, 화장실) 지하1층: 주택(방4, 주방/거실2, 화장실2, 보일러실)

설비내역

기본적인 위생설비와 급, 배수설비 및 전기설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물 ㄱ이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 소재지, 지번, 지목, 면적 및 그 구조 등은 귀 제시 및 등기사항전부증명서 등에 따르며, 본건 위치확인은 실제조사, 인근 탐문 등을 통해 위치 확인하였음. 본건 일부의 이용상황 및 내부구조는 이해관계인의 폐문, 부재 등으로 일반건축물대장, 감정평가전례 및 공부, 외부관찰 등을 기준으로 평가하여 표준적이고 일반적인 관리상태를 기준으로 평가하였으니 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바람. 본건 기호1 건물에 제시외건물 ㄱ이 소재하는 바, 경매진행 및 참여시 참고하시기 바람.(토지건물 감정평가명세표 참고) 본건 건물의 경우 사용승인일은 1987.10.29.이며, 원가법과 관찰감가법 병용하여 감정평가하였음. 본건 등기사항전부증명서 등 관련공부를 경매진행 및 참여시 참고하시기 바람. 임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경70957 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 신곡동 609-39

* 용도: 단독주택

* 감정평가액: 477,809,830원

* 토지 면적: 140.00㎡ (약 42.35평)

* 건물 면적: 211.10㎡ (약 63.86평)

* 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOO

* 주요 특징: 정비구역, 대항력있는임차인, 제시외 건물 포함

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1.1. 입지조건

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* 위치: 경기도 의정부시 신곡동 609-39번지에 소재하며, 청룡초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지대로 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 남동측으로 3번 국도(신평화로)가 인접해 있습니다. 동측으로는 폭 약 4M 내외의 현황도로를 통해 통행이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(청룡초), 정비구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.11.10~2029.11.9)으로 지정되어 있습니다.

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1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 2026년 1월 9일자 의정부세무서장의 압류 (갑9)입니다. 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 물건명세서 상 '지상권개요'에 대한 언급이 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 경기주택도시공사

* 보증금: 114,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-11-01

* 확정일자: 2023-10-25

* 배당신고일자: 2026-05-26

* 대항력: 있음

* 임차인: 유

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014-11-13

* 대항력: 있음

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-04

* 대항력: 있음

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-11-01

* 대항력: 있음

* 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014-11-24

* 대항력: 있음

* 권리분석 요약:

* 모든 임차인이 대항력을 갖추고 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 배당 절차를 통해 보증금이 일부라도 회수될 가능성이 있습니다.

* 특히 경기주택도시공사의 보증금 1억 1천 4백만원은 금액이 큰 편이므로, 실제 배당률 및 낙찰 후 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

* 보증금이 0원인 임차인들의 경우, 대항력은 있으나 금전적 요구가 없거나 별도 합의가 있을 수 있습니다. 그러나 임대차 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

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1.3. 상권분석

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* 지역 특성: 본건이 소재한 신곡동 일대는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 편의시설: 지역 내 근린생활시설이 분포하고 있으며, 인근에 초등학교가 위치하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

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1.4. 생활정보

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* 교육시설: 청룡초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통망: 3번 국도(신평화로) 접근성이 용이하여 시내외 이동이 편리합니다.

* 주변 개발: 본 건은 '정비구역'으로 지정되어 있어 향후 도시 환경 개선 및 재개발 가능성이 있습니다. 이는 지역 가치 상승의 잠재력을 가집니다.

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1.5. 잠재적 리스크

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* 대항력 있는 임차인: 다수의 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 특히 경기주택도시공사의 보증금 1억 1천 4백만원은 인수 여부 및 배당 결과에 따라 낙찰자에게 부담이 될 수 있습니다.

* 정비구역 지정: 재개발 가능성은 긍정적이나, 사업 진행 단계 및 방식에 따라 거주 환경이나 건물 가치에 변동이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 2024년 11월 10일부터 2029년 11월 9일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 관련 허가 절차가 필요합니다. 이는 거래 절차에 추가적인 시간을 소요하게 합니다.

* 건물 노후도: 1987년에 사용 승인된 건물로, 약 39년 된 노후 건물에 해당하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

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1.6. 종합 의견

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본 물건은 의정부시 신곡동의 주거지역 내 단독주택으로, 교통 접근성이 양호하고 청룡초등학교와 인접하여 생활 편의성이 높습니다. 특히, 정비구역으로 지정되어 향후 도시 환경 개선 및 가치 상승이 기대되는 투자 잠재력을 지니고 있습니다. 그러나 다수의 대항력 있는 임차인, 특히 보증금이 높은 임차인이 존재하므로 명도 및 권리 분석에 대한 철저한 검토가 필수적입니다. 토지거래허가구역 지정 등 추가적인 행정 절차도 고려해야 할 부분입니다.

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1.7. 투자 포인트

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* 정비구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력

* 편리한 교통망과 교육 시설 인접성

* 현재 시세 대비 합리적인 가격으로 매입 시 시세차익 기대

* 장기적인 관점에서 지역 개발 수혜 예상

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1.8. 예상 입찰가

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본 건의 감정가는 477,809,830원입니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인, 특히 경기주택도시공사의 보증금 1억 1천 4백만원으로 인해 실질적인 명도 비용 및 잠재적 인수 금액을 신중하게 고려해야 합니다. 정비구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 가능성과 현재 시장 상황, 그리고 임차인 관련 리스크를 종합적으로 고려할 때, 감정가의 70% ~ 75% 수준인 330,000,000원 ~ 360,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 낙찰 후 명도 비용 및 추가적인 제반 비용을 충분히 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.