나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70956 [1] 경기도 포천시 신북면 신평리 237-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 으뜸 · 평가일 2026.05.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

감정평가 대상물건은 경기도 포천시 신북면 신평리 소재 "경복대학교 포천캠퍼스" 북동 측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 연립주택, 중소 공장 등이 혼재 하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

감정평가 대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 일반 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황 보통시 됨.

형태 및 이용상태

감정평가 대상토지는 사다리형의 토지로 완경사지에 위치하고 있으며, 단독주택 건부지 로 이용 중임.

인접 도로상태

감정평가 대상토지 서측 및 남측으로 노폭 약 6m 미만의 포장도로가 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22) (일부 제한 모든 축종 제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치 제한지역<물환경 보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에 관한 허가 구역((20250826)대상외국인 등, 용도주택, 국토교통부 공고 제2025-1058호, 포천시 공고 제2025-2452호, 문의1533-2200)).

제시목록 외의 물건

"지적도", "건물개황도" 및 "사진용지" 참고 바랍니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기타 : -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조 슬라브 및 아스팔트슁글지붕 단층 주택으로, 외벽 : 적벽돌 치장 쌓기, 몰탈 위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임 등 마감. 창호 : 알루미늄섀시 창호임.

이용상태

감정평가 대상건물은 단독주택으로 이용 중임. (내부구조 : 방2, 거실, 주방 및 식당, 욕실겸 화장실, 현관 등)

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 전기설비, 심야 전기보일러 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

"지적도", "건물개황도" 및 "사진용지" 참고 바랍니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기타 : -.

물건 비고

일괄매각. 제시외 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70956 (1)

소재지: 경기도 포천시 신북면 신평리 237-10

용도: 단독주택

감정가: 225,058,000원

토지 면적: 466.00㎡ (약 141평)

건물 면적: 96.06㎡ (약 29평)

제시외 건물 면적: 24.98㎡ (약 7.6평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 포OOO (포천신용협동조합으로 추정)

1.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 포천시 신북면 신평리에 소재하며, "경복대학교 포천캠퍼스" 북동측 근거리에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택 및 중소 공장 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입은 용이하며, 인근에 일반 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 지역입니다.

토지는 사다리형의 완경사지에 위치하며, 현재 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

토지 서측 및 남측으로 노폭 약 6m 미만의 포장도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

토지이용계획 상으로는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래 계약에 관한 허가 구역(외국인 등, 용도주택)으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2016년 9월 8일 접수된 포천신용협동조합의 근저당권 (을6, 32,500,000원)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(압류, 가압류, 근저당권, 임의경매개시결정)는 소멸될 예정입니다.

그러나 말소기준권리보다 선순위로 등기된 권리가 없으며, 임차인 중 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인 현황

- 무하맏고스: 전입일자 2024-10-22, 대항력 없음

- 아메드이브티카르(AHMEDIFTIKHAR): 전입일자 2024-11-25, 대항력 없음

- 이차식: 전입일자 2011-01-26, 대항력 있음. 보증금 및 차임이 미상으로, 명도 협상 시 주의가 필요합니다. *금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. *

인수 보증금 합계: 0원 (단, 이차식 임차인의 보증금이 미상인 관계로 실제 인수 금액은 달라질 수 있습니다.)

등기부채권 총액: 149,198,956원 (근저당 32,500,000원, 가압류 116,698,956원 등)

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 포천시 신북면 신평리 지역은 단독주택, 다세대주택, 연립주택 등 주거 시설과 중소 공장이 혼재되어 있는 복합 지역입니다.

인근에 경복대학교 포천캠퍼스가 위치하여 대학가 관련 수요가 일부 존재할 수 있으나, 지역 자체는 전형적인 상업지구보다는 주거 및 준공업 지역의 성격이 강합니다.

따라서 대규모 상업 시설이나 번화한 도심 상권보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상점 위주로 형성될 가능성이 높습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 시세 정보는 별도의 현지 조사가 필요하며, 이는 예상 입찰가 산정에 중요한 요소가 됩니다.

(본 보고서 작성 시점에서는 외부 시세 정보 조사가 이루어지지 않았습니다. 상세한 시세 조사가 필요합니다.)

1.4. 생활정보

* 교통

- 차량 접근이 용이하며, 도로망이 비교적 잘 갖춰져 있습니다.

- 인근에 일반 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

* 교육

- 경복대학교 포천캠퍼스가 인근에 위치하고 있습니다.

- 초, 중, 고등학교 등 기타 교육 시설에 대한 정보는 추가적인 확인이 필요합니다.

* 편의시설

- 주변 지역의 편의시설(병원, 마트, 공원 등)에 대한 상세 정보는 추가적인 현장 방문 및 지도 검색을 통해 확인해야 합니다.

- (본 보고서 작성 시점에서는 주변 혐오시설 존재 여부에 대한 명확한 정보가 확인되지 않았습니다. 향후 조사 시 혐오시설 유무를 반드시 확인해야 합니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 이차식 임차인은 전입일자(2011-01-26)가 말소기준권리(2016-09-08)보다 앞서 대항력이 있습니다. 보증금 및 차임이 미상으로 명도 시 예상치 못한 금전적 부담이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래 계약에 관한 허가 구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 사용에 있어 제약이 따를 수 있습니다.

* 주변 환경: 중소 공장이 혼재된 지역 특성상 소음, 분진, 악취 등의 환경적 요인으로 인한 불편함이 발생할 수 있습니다.

* 지형적 특성: 토지가 완경사지에 위치하고 있어, 건물 신축, 증축 또는 부지 활용 시 공사비 증가 또는 설계 제한 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 감정평가서상 제시외 건물(24.98㎡)이 포함되어 일괄 매각되므로, 해당 건물의 철거 또는 활용 방안에 대한 사전 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 신북면 신평리 소재 단독주택으로, 경복대학교 인근에 위치합니다.

토지(466.00㎡)와 건물(96.06㎡)이 일괄 매각되며, 감정가는 225,058,000원입니다.

권리 분석상 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인(이차식)이 존재하며, 보증금 및 차임이 미상이라는 점입니다. 이는 명도 진행 시 주의 깊은 접근이 요구되며, 추가적인 금전적 리스크를 내포할 수 있습니다.

토지이용계획 상 일부 제한 사항이 있으나, 계획관리지역으로 향후 발전 가능성도 고려할 수 있습니다.

제시외 건물(24.98㎡)의 포함 여부도 확인하여 명도 및 관리 계획을 수립해야 합니다.

주변 환경은 주택과 공장이 혼재된 지역으로, 입지적 장단점을 종합적으로 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대학가 인근 입지: 경복대학교와 인접하여 임대 수요 확보 및 장기적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 주거 환경 개선 잠재력: 현재는 주택과 공장이 혼재된 지역이나, 주변 개발 계획 등에 따라 주거 환경 개선 시 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각 메리트: 제시외 건물까지 포함하여 일괄 매각되므로, 건물 면적 대비 활용도를 높여 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세 조사: 주변 시세 조사를 통해 현재 감정가보다 저평가된 매물이라면 적극적인 입찰 고려가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 225,058,000원

인수 보증금: 0원 (이차식 임차인의 보증금 및 차임 미상으로, 실제 인수 보증금이 있을 경우 입찰가 산정 시 고려해야 합니다.)

예상 입찰가 산정은 다음 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 주변 부동산 시세: 포천시 신북면 신평리 일대의 유사한 단독주택, 토지 매매가 및 임대 시세 조사.

* 건물 상태 및 수리 비용: 현재 건물의 노후 상태, 유지보수 및 리모델링에 필요한 예상 비용.

* 명도 비용 및 기간: 대항력 있는 임차인(이차식)의 명도 진행 시 예상되는 명도 비용 및 소요 기간.

* 토지 이용계획에 따른 제약: 각종 규제로 인한 개발 제한 및 활용도 저하 가능성.

* 시장 상황 및 경매 시장 참여자 동향: 해당 물건에 대한 경매 참여자의 관심도 및 경쟁 강도.

(별도의 상세한 시세 조사 및 현장 확인 없이는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 본 보고서에서는 이러한 분석을 위한 기초 정보만 제공합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.