나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61197 [1] 경기도 고양시 덕양구 향동동 522 로데오프라자 2층209호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 "향동중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상8층 건물 내 제2층 제209호외 1개호로서, 외 벽 : 치장 석재 붙임 마감 등, 내 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, 건부지(제1,2종근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 22미터 내외, 남동측으로 노폭 약 11미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하며, 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(향동보금자리), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(향동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 18m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제5구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 45m~65m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도 85m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 522번지에 소재한 로데오프라자 2층 209호이며, 정확한 주소는 경기도 고양시 덕양구 꽃마을로 68 (향동동)입니다.

본 건물의 일반사항은 다음과 같습니다.

* 건축물명: 로데오프라자

* 총 층수: 지하 2층, 지상 8층

* 사용승인일: 2021년 01월 14일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 주용도: 제1종근린생활시설

* 기타 용도: 제1,2종근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설

* 총 호실 수: 91개

* 내부 주차 대수: 92대

* 대지 면적: 2,228.50 ㎡ (약 674.15평)

* 건축 면적: 1,334.44 ㎡ (약 403.69평)

* 연면적: 14,064.83 ㎡ (약 4,254.62평)

* 건폐율: 59.88%

* 용적률: 464.57%

물건의 상세 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 고양지원 2026타경61197 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 향동동 522 로데오프라자 2층 209호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 612,000,000원

* 토지 면적: 25.43㎡ (약 7.7평)

* 토지 지분: 25.43㎡

* 건물 면적: 91.14㎡ (약 27.6평)

* 건물 지분: 91.14㎡

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (자료상 채권자 '중OOOOO'로 표기됨)

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 향동동에 위치하며, 주위는 공동주택 단지와 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 주변 환경: 본 건은 "향동중학교" 남서측 인근에 자리하고 있어, 주거 단지의 배후 수요를 기대할 수 있는 입지입니다.

* 교통 상황: 차량의 접근성이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 도로 상태: 북동측으로 약 22미터, 남동측으로 약 11미터, 남서측으로 약 6미터의 포장도로와 접하고 있어 접근 및 통행에 유리합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리관계는 다음과 같이 분석됩니다.

* 말소기준권리: 2024년 10월 25일 접수된 중소기업은행의 근저당 (채권최고액 870,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(가압류, 임의경매 개시 결정 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 인수되는 임차권: 임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인이 존재하지 않거나, 존재하더라도 대항력이 없는 임차인일 가능성이 높음을 시사합니다.

1.3. 상권분석

향동지구 신흥 상권에 속한 로데오프라자 내 상가로서, 다수의 공동주택 단지와 학교 등이 인접해 있어 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 지역 특성: 제1,2종 근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설 등으로 활용 가능한 복합 상가 건물로, 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

* 주변 시설: 향동중학교 및 대규모 주거 단지가 인근에 위치하여 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 유리할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 다음과 같은 생활 편의 및 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 주거 편의: 인근 공동주택 단지 조성으로 인한 지역 내 소비 기반이 형성되어 있습니다.

* 교육 환경: 향동중학교가 인접해 있어 학생 및 교직원 등 잠재적 수요가 있습니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호하여 이용객 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 다음과 같은 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한사항:

* 비행안전제4구역 및 제5구역: 수색비행장의 표고 기준에 따라 건축물의 높이가 제한될 수 있습니다 (고도 18m~65m 위임지역). 이는 향후 건물 증축이나 신축 시 문제가 될 수 있습니다.

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역: 폐기물 매립 시설 설치에 대한 제한이 있는 지역으로, 환경적인 측면에서 주의가 필요할 수 있습니다.

* 그 외 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 공법상 규제가 존재합니다.

* 높은 채무 총액: 등기부등본상 채무 총액이 약 9억 6천 9백만원 이상으로 매우 높은 편이며, 경매 개시 결정 채권액(약 7억 4천 4백만원) 또한 감정가(6억 1천 2백만원)를 초과합니다. 이는 낙찰가의 일부가 채권자에게 돌아가지 못할 가능성을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 향동지구 내 상가 건물로, 비교적 양호한 입지 조건과 다양한 업종의 활용 가능성을 가지고 있습니다. 또한 2021년 준공된 건물로 비교적 신축에 속합니다.

하지만 비행안전구역 지정으로 인한 높이 제한 가능성, 높은 채무 총액 등은 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

매각으로 인한 소멸되지 않는 권리가 없고 인수할 임차 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 해당 물건의 미래 가치와 잠재적 리스크를 충분히 검토한 후 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 향동지구의 성장 잠재력과 신흥 상권 내 입지.

* 다용도로 활용 가능한 근린상가로서의 유연성.

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수의 기회.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 612,000,000원

채무 총액: 약 969,956,834원

본 물건은 인수해야 할 임차 보증금이 없는 상태이므로, 실질적인 인수 부담은 적습니다.

그러나 경매 신청 채권액이 감정가를 상회하는 점을 감안할 때, 무리한 고가 낙찰은 지양해야 합니다.

보수적인 접근과 잠재적 리스크 요인을 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 490,000,000원 ~ 550,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (단, 이는 일반적인 가이드라인이며, 실제 입찰 시에는 시장 조사 및 추가적인 분석이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.