나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4960 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 984-3 휴캐슬 제1동 제3층 제301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "금천고등학교"에서 서측으로 직선거리 약 110m, 지하철 1호선 "석수역"에서 북동측으로 직선거리 약 1.2km 지점에 위치하며, 본건 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트 단지, 각급 학교 및 유통단지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지하철 1호선 "석수역"으로부터 약 1.2km 거리이고, 대중교통 수단을 이용할 수 있는 간선도로("시흥대로")와 접함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 중 제3층 제301호로서, (사용승인일 : 2015.02.27.) 외벽 : 석재붙임 등 마감 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔(현관, 다용도실, 화장실, 회의실 등)임. ※ 본건은 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등에 의거하여 감정평가 하였는바, 경매 진행 시 참고하시기 바람.

설비내역

위생설비(급배수·급탕 등), 난방설비(개별난방, 도시가스보일러), 승강기설비 등이 되어 있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 도로 및 인접 토지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 주거용 및 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 45m 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 광로1류(폭 70m 이상)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시고시 제2020-174호 (2020.5.1.))<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(건축선지정(대상도로 경계선 3M 후퇴 : 자세한사항 건축과확인))<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역) <공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부 (02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4960 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 984-3 휴캐슬 제1동 제3층 제301호

용도: 오피스텔 (공부상: 도시형생활주택)

감정가: 280,000,000원

토지면적: 30.04㎡ (약 9.09평)

건물면적: 61.08㎡ (약 18.48평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 백OO (임의경매 신청인: 백제숙)

사용승인일: 2015년 02월 27일

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "금천고등학교"에서 서측으로 약 110m, 지하철 1호선 "석수역"에서 북동측으로 약 1.2km 지점에 위치합니다.

주위 환경: 본건 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트 단지, 각급 학교 및 유통단지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지하철 1호선 석수역으로부터 약 1.2km 거리이고, 대중교통 이용이 가능한 간선도로("시흥대로")와 접하고 있어 교통이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을3 (전세권설정, 백제숙, 2020-10-23)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다. (지상권 등 인수 부담 없음)

낙찰자가 인수하는 보증금: 0원

주요 권리관계 요약:

* 소유권보존 (조양건설주식회사, 2015-03-10)

* 소유권이전 (박기숙, 2015-10-08)

* 소유권이전 (이정민, 2020-08-14)

* 전세권설정 (백제숙, 270,000,000원, 2020-10-23) - 본 경매의 말소기준권리이자 임의경매 신청인이며, 매각으로 소멸 예정입니다.

* 압류 (금천구, 2024-12-18) - 말소 예정

* 압류 (국민건강보험공단, 2025-11-12) - 말소 예정

* 임의경매 개시결정 (백제숙, 2026-05-07) - 본건(2026타경4960(1))

임차인 현황:

* 임차인: 백

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 배당신고일자: 2026-05-07

* 대항력: 없음

* 비고: 본 경매 신청인으로, 전세권 설정 내역과 일치하며 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 인수하는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 주거지역과 상업시설, 교육시설(금천고등학교), 유통단지 등이 혼재된 복합 지역입니다.

주요 시설: 금천고등학교가 인접해 있으며, 시흥대로를 통해 생활 편의시설 및 유통단지 접근이 용이합니다.

잠재적 수요: 인근 직장인 및 거주자를 대상으로 하는 오피스텔 또는 도시형 생활주택으로서의 수요가 존재할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 1호선 석수역까지 직선거리 약 1.2km로 도보 이동 시 다소 거리가 있으나, 차량 이용 시 시흥대로를 통해 주요 도로망 접근성이 좋습니다.

편의시설: 인접한 유통단지를 통해 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 주변에 학교 시설이 다수 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

주거 환경: 오피스텔 및 다세대주택이 밀집된 주거 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 확인 불가: 본 건은 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 불가능한 상태로, 집합건축물대장, 외관 및 탐문조사 등을 기반으로 감정평가되었습니다. 따라서 실제 내부 상태는 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

토지이용계획 상 제한사항: 본건 토지는 준공업지역, 광로1류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획법 및 관련 법규에 따른 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건축, 증축, 용도 변경 등에 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 법규 내용을 면밀히 검토해야 합니다. (자세한 사항은 관할 구청 건축과 확인 필요)

토지거래허가구역: 일부 토지거래허가구역 지정 기간이 남아있어, 특정 대상(외국인 등)의 거래 시 허가 필요 여부를 확인해야 합니다.

주변 혐오시설: 현 시점에서 본 건 소재지 인근에 특별한 혐오시설이 발견되지 않았습니다. (※ 상세 지역에 대한 추가적인 현장 조사 필요)

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 남부지방법원에서 진행 중인 부동산 임의경매 사건으로, 금천구 시흥동에 위치한 오피스텔(도시형생활주택)입니다. 건물은 2015년에 사용 승인되어 비교적 신축에 속합니다. 권리관계는 임의경매 신청인의 전세권 설정이 말소기준권리가 되어 진행되므로, 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없는 안전한 물건입니다. 내부 확인의 제약과 다수의 토지이용계획상 제한사항은 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

권리상 안전성: 본 건의 모든 권리(전세권, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸되므로, 낙찰자는 권리 인수 부담 없이 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

향후 가치 상승 기대: 준공업지역 내 위치하며, 인근 개발 및 교통망 확충 시 잠재적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

현장 조사 중요성: 내부 확인이 불가한 상태이므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태, 관리 상태, 주변 시세 등을 면밀히 조사하는 것이 필수적입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 280,000,000원

인수 보증금: 0원

현 시세 분석: 제공된 정보 및 조사 결과, 해당 건물("휴캐슬")의 구체적인 최근 실거래가 정보는 제한적입니다. 하지만 유사 연식 및 면적의 오피스텔/도시형생활주택의 일반적인 시세 추이를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 거래 가능성이 있습니다.

예상 입찰가: 280,000,000원 ~ 295,000,000원

(참고: 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 조사 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다. 반드시 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.