나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100938 [1] 서울특별시 관악구 신림동 610-179 예그린 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2026.05.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "남강고등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 내 제1층 제102호로서, (사용승인일: 2018-08-27) 외 벽 : 벽돌타일붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 완경사지로서, 공동주택 외 1 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측, 남동측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(제한기간: (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 교 육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한 허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다 세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.6.17. ~2026.8.30.)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고 바람. 임차보증금 : 금208,000,000원 임대차계약일자 : 2019년3월10일 임차권자 : 문경환

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 610-179, 예그린 1층 102호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2026타경100938 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 249,000,000원입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 2018년 8월 27일 사용승인을 받았습니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

토지면적은 18.71㎡ (약 5.66평)이며, 건물 전용면적은 29.98㎡ (약 9.07평)입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치하며, "남강고등학교" 북서측 인근 주택지대에 속합니다.

주변에는 다세대주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건은 남서측 및 남동측으로 약 6m 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2020년 1월 29일 접수된 광주세무서장의 압류(갑3)입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 선순위 임차권입니다.

을구 3번 권리로 등기된 주택임차권(소유자: 문경환, 보증금 208,000,000원, 전입일자 2019년 4월 10일, 확정일자 2019년 3월 12일)이 존재하며, 해당 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다 (등기부 말소: 인수).

이는 배당 절차에서 임차보증금 208,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

현재 임차인 현황으로는 강 씨가 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021년 12월 30일자로 등재되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 나타납니다.

주택도시보증공사(문경환)는 보증금 208,000,000원, 전입일자 2019년 4월 10일, 확정일자 2019년 3월 12일, 배당신고일자 2021년 4월 27일로 대항력이 있는 임차인으로 확인됩니다.

등기부채권 총액은 208,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 다세대주택 밀집 지역에 위치한 상가 겸 주택으로, 주변에는 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

최근 거래 사례를 살펴보면 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 6일, 신림동 92-200번지 제일빌라(1991년식, 30.92㎡)가 185,000,000원에 직거래되었습니다.

* 2026년 7월 6일, 신림동 561-1번지 드림하우스(2015년식, 29.56㎡)가 320,000,000원에 중개거래되었습니다.

* 2026년 7월 3일, 신림동 87-1번지 어반팰리스(2018년식, 45.37㎡)가 390,000,000원에 중개거래되었습니다.

본건은 전용면적 29.98㎡, 2018년 사용승인 건물로, 유사한 면적과 건축 연도의 거래 사례인 드림하우스(29.56㎡, 2015년식, 320,000,000원)와 어반팰리스(45.37㎡, 2018년식, 390,000,000원)를 비교해 볼 때, 시세는 대략 250,000,000원에서 350,000,000원 사이로 추정됩니다.

감정가는 249,000,000원으로, 유사한 연식의 건물에 비해 다소 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 인근 버스정류장 이용 가능, 차량 진출입 용이.

* 교육시설: 남강고등학교가 북서측 인근에 위치.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용 가능.

* 주거환경: 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대로, 주변 환경은 보통 수준입니다.

* 주변 시설 검색 결과, 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험: 을구 3번 임차권(보증금 208,000,000원)이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 보증금 잔액을 인수해야 하는 위험이 존재합니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 건축허가·착공 제한 지역: 건축법에 따라 최초 제한 공고일로부터 2년간 건축 허가 및 착공이 제한되는 지역에 해당합니다.

* 토지거래계약 허가구역: 관련 법규에 따라 토지거래 시 허가를 받아야 하는 지역으로, 지정 기간 및 대상에 대한 확인이 필요합니다.

* 교육환경보호구역: 절대/상대 정화구역에 해당할 수 있으며, 교육환경보호에 관한 법률에 따른 제한 사항을 확인해야 합니다.

* 대공방어협조구역: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 고도 제한 등 규제가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축 건물(2018년 준공)로서 비교적 양호한 상태를 유지하고 있으며, 기본적인 생활 인프라 및 교통 여건도 갖추고 있습니다. 그러나 가장 큰 문제는 208,000,000원의 선순위 임차보증금 인수 가능성입니다. 매각으로 인해 이 금액이 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 하므로, 입찰 전에 배당표를 면밀히 분석하여 인수될 보증금 액수를 확인하는 것이 필수적입니다. 만약 보증금 전액이 배당으로 충당된다면, 매수인은 인수 부담 없이 감정가 또는 그 이상으로 취득하게 되는 셈입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축 연도: 2018년 준공으로 비교적 새 건물이어서 리모델링 비용 등 초기 투자 비용 절감 가능성이 있습니다.

* 시장 가치 대비 감정가: 유사 면적 및 연식의 인근 아파트 거래가보다 감정가가 낮게 책정된 것으로 보여, 배당으로 임차권이 소멸될 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 주거지로서의 입지: 신림동 지역은 꾸준한 수요가 있는 지역으로, 주거용 부동산으로서의 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 감정가 249,000,000원이며, 선순위 임차권 보증금 208,000,000원이 존재합니다.

인수 보증금을 제외하고, 현재 시세 및 감정가를 고려한 예상 입찰가는 249,000,000원으로 판단됩니다.

이 가격으로 입찰 시, 경매 법원에서 배당되는 금액으로 임차인의 보증금 208,000,000원이 전액 변제될 가능성이 높아, 매수인이 별도의 보증금을 추가로 인수하지 않고 소유권을 취득할 수 있습니다.

만약 배당으로 임차 보증금 전액이 충당되지 못할 경우, 매수인은 인수하게 되는 잔액을 고려하여 총 취득 비용을 산정해야 합니다.

따라서, 249,000,000원을 기준으로 입찰을 고려하되, 낙찰 후 임차권 변제 여부를 최종 확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.