나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100915 [1] 서울특별시 관악구 신림동 470-7 자이칸타빌 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WD · 평가일 2026.05.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "서울남부초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 본건 부근은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(2호선, 신대방역)이 위치하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제304호로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기, 일부 몰탈위 페인팅 마감 창호 : 새시 창호임

이용상태

다세대 주택으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생설비, 승강기 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 세장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 약5~6m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

자세한 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100915 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 470-7 자이칸타빌 3층304호

용도: 다세대주택

감정가: 330,000,000원

면적:

건물면적: 29.97㎡ (약 9.07평)

토지면적: 18.00㎡ (약 5.45평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

건축연도: 2015년 (사용승인일 기준)

건물구조: 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 304호

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동에 소재하며, 지하철 2호선 신대방역 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 서울남부초등학교가 있으며, 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지대입니다.

교통상황:

차량 접근 및 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 지하철 2호선 신대방역을 이용할 수 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

도로상태:

본 물건은 북측으로 약 5~6m 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 관련 규정을 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

권리관계 요약:

본 건의 말소기준권리는 2021년 4월 1일 접수된 광주세무서장의 압류입니다.

인수되는 권리:

등기부등본 상 을구 3번으로 등기된 주택임차권(권리자: 오혜라)이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 해당 임차권은 임대차보증금 300,000,000원, 전입일자 2020년 2월 21일, 확정일자 2020년 1월 30일로, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (을구 3번 임차권등기 인수)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (주)

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-02-21

확정일자: 2020-01-30

대항력: 있음

비고: (위 임차인 현황은 등기부 상 권리자 '오혜라'와 동일한 보증금 및 전입/확정일자를 공유하며, 채권자이기도 한 주택도시보증공사가 임차인으로 기재되어 있어 추가적인 확인이 필요합니다.)

주의사항:

선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 해당 임차인의 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. 본 건의 경우, 등기부 상 '오혜라'의 임차권이 매수인이 인수하는 조건으로 명시되어 있으며, 보증금 30,000,000원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

1.3. 상권분석

지역 특성:

본 물건이 위치한 신림동 지역은 주거 밀집 지역으로, 다세대주택 및 아파트가 주를 이루고 있습니다. 주변에 초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호하며, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 시설:

서울남부초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.4. 생활정보

건물 내 편의시설:

건물 내에는 난방설비, 위생설비, 승강기 등이 설치되어 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

주변 편의시설:

인근에 각종 근린생활시설이 있어 식당, 편의점 등 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담:

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금(300,000,000원)이 감정가(330,000,000원)와 매우 근접하다는 점입니다. 경매 낙찰 후 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 총 취득 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

감정가 대비 임차 보증금:

임차 보증금 300,000,000원은 감정가 330,000,000원의 약 90.9%에 해당하여, 낙찰가에 따라 상당한 금액의 보증금 인수 부담이 발생할 가능성이 높습니다.

토지거래계약 허가구역:

본 물건이 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매수인의 거래 행위에 제한이 있을 수 있습니다. (특히 외국인, 법인 등의 경우 해당)

주변 혐오시설:

주변을 조사한 결과, 본 물건과 서울남부초등학교 인근에 직접적인 혐오시설(예: 유해업소 밀집 지역, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 다세대주택으로, 대중교통 이용이 편리하고 주거 환경이 형성된 지역에 소재합니다. 하지만, 등기부 상 인수되는 임차권과 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금이 감정가와 매우 근접하여 매수인이 상당한 금액의 보증금을 추가로 인수해야 할 위험이 있습니다. 따라서, 입찰 전 임차인의 정확한 현황 파악 및 인수되는 보증금 규모를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

주거 밀집 지역 내 위치:

신림동이라는 입지 자체의 지속적인 수요를 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 면적(약 29.56㎡)의 다세대주택이 2015년식 건물 기준 2026년 7월에 320,000,000원에 거래되었습니다. 본 건의 감정가(330,000,000원)는 이를 상회하는 수준이며, 2018년식 45.37㎡ 물건이 390,000,000원에 거래된 사례도 있습니다. 이를 종합해 볼 때, 본 건물의 정상적인 시세는 320,000,000원 ~ 330,000,000원 내외로 추정됩니다.

제시 가격:

인수되는 임차 보증금 300,000,000원을 제외하고, 건물의 실질적인 시장 가치(약 325,000,000원으로 가정)를 기준으로 공격적인 입찰가를 산정합니다. 경쟁 입찰을 고려하여 시세의 약 80~85% 수준인 270,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

총 취득 예상 비용:

본 물건의 총 취득 예상 비용은 '예상 입찰가'와 '인수 보증금'의 합계입니다.

총 취득 예상 비용 = 예상 입찰가 (270,000,000원) + 인수 보증금 (300,000,000원) = 570,000,000원

따라서, 본 물건의 총 실질 취득가는 570,000,000원에 달할 수 있음을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.