나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100913 [1] 서울특별시 동작구 상도동 212-101 이에스하임7차 에이동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성심 · 평가일 2026.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 "서울삼성학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 7호선 "상도역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건내 제4층 제401호로, (사용승인일: 2018.05.21) 외벽: 벽돌타일 및 외장석 붙임 마감 등, 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

단지형다세대주택으로 이용중임. (이용상황 및 내부구조는 후첨"내부구조도"참고)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비 및 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지 정방형 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약4미터 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건에 제시외건물 (ㄱ)이 소재하며(후첨 "내부구조도", "사진용지" 참조), 현장조사일 현재 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 집합건축물대장, 건축물현황도, 외부관찰 및 목측 등에 의하여 이용상황, 구조, 면적 등을 파악한 바 실제와 다소 상이할수 있으니 경매 진행시 재확인 바람. - 집합건축물대장상 위반내용 표기[2018.07.09. 주택과-25779호에 의거 무단증축에 의한 위반건축물 표기(주거, 8.34㎡, 판넬/판넬)]가 되어 있는 바 경매 진행시 재확인 및 참고하시기 바람.

물건 비고

제시외 건물 포함
집합건축물대장상 ‘위반건축물’ 등재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100913 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 동작구 상도동 212-101 이에스하임7차 에이동 4층401호

건물용도: 다세대주택

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호

사용승인일: 2018년 05월 21일

감정가: 573,850,000원

1.3. 면적

토지면적: 28.26㎡ (약 8.55평)

건물면적: 38.58㎡ (약 11.67평)

건물 제시외면적: 9.48㎡ (약 2.87평)

총 이용면적 (건물+제시외): 48.06㎡ (약 14.54평)

토지지분: 28.26㎡ (약 8.55평)

건물지분: 38.58㎡ (약 11.67평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 "서울삼성학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고, 근거리에 지하철 7호선 "상도역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 도로 상태

본건 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 건은 부동산 강제경매 사건으로, 등기부상 말소기준권리는 2020년 01월 29일자 광주세무서장의 압류임. 이 사건을 포함하여 이후의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 임형선 (주택도시보증공사)

보증금: 298,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 10월 30일

확정일자: 2019년 09월 20일

대항력: 있음

비고: 을구 3번 주택임차권 등기로 등기부상 '인수'로 기재되어 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 함.

3.3. 인수되는 권리

선순위 임차권 1건 (보증금 298,000,000원)은 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 함.

3.4. 등기부 채권 총액

298,000,000원 (임차인 보증금 합계)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시세 분석

주변 다세대 주택의 최근 매매 사례(2026년 7월 기준)는 다음과 같음.

* 목화빌라 (1995년식, 55.64㎡): 640,000,000원

* (244-349) (1986년식, 41.1㎡): 695,000,000원

* 대성하이빌라B동 (1991년식, 41.16㎡): 740,000,000원

본건은 2018년 사용승인된 신축 건물로, 제시된 주변 비교 사례(1986~1995년식)보다 연식이 훨씬 짧아 실질적인 시장 가치는 더 높을 것으로 예상됨. 유사 면적 신축 건물의 경우 1㎡당 20,000,000원 이상으로 추정 시, 약 7억 7천만원 이상의 가치를 가질 수 있음.

4.2. 편의시설 및 교육환경

주거 지역으로 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재함. "서울삼성학교" 인근에 위치하며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 유해 시설 편입 가능성은 낮음. 상도역 인근의 상권 및 편의시설 이용이 가능함. 교육환경보호구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 문의해야 함.

4.3. 주변 혐오시설 여부

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

5. 잠재적 리스크

5.1. 위반건축물 등재

집합건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있음 (무단 증축, 주거용, 8.34㎡). 이는 향후 이행강제금 부과, 건축물대장 표기 등의 문제가 발생할 수 있으며, 부동산 거래 시 불리하게 작용할 수 있음.

5.2. 대항력 있는 임차인 인수

선순위 임차인(임형선)의 보증금 298,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 함. 이는 낙찰가 외 추가적인 부담이 될 수 있음.

5.3. 건물 노후도

비교 사례 건물들에 비해 신축(2018년)이지만, 건물의 내부 상태 및 하자 유무는 현장 확인이 필요함.

6. 종합 의견

본 물건은 서울 동작구 상도동의 신축급 다세대주택으로, 지하철 7호선 상도역 이용이 가능한 역세권 입지를 갖추고 있음. 감정가는 573,850,000원이지만, 신축 연식과 주변 시세를 고려할 때 실질 가치는 더 높을 것으로 판단됨. 그러나 '위반건축물' 등재라는 중대한 리스크와 '대항력 있는 임차인'의 보증금 298,000,000원을 인수해야 하는 조건은 투자 결정에 있어 매우 신중한 고려가 필요함. 특히, 위반건축물로 인한 추후 발생 가능한 문제 및 인수되는 보증금을 고려한 총 투자금액 산정이 중요함.

7. 투자 포인트

7.1. 역세권 입지

지하철 7호선 상도역 인근으로 교통 편의성이 우수하여 임대 수요 확보에 유리함.

7.2. 신축 건물의 가치

2018년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 연식이 오래된 주변 건물 대비 높은 시장 가치를 기대할 수 있음.

7.3. 시세 차익 가능성

잠재적 리스크 요인(위반건축물, 임차인 인수)을 감안한 적정 입찰가 산정 시, 향후 시세 상승을 통한 차익을 기대할 수 있음.

8. 예상 입찰가

인수되는 임차보증금 298,000,000원을 고려했을 때, 본건의 총 투입 가능 금액은 낙찰가와 인수되는 보증금의 합이 됨. 신축 건물이라는 점과 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 7억 원 이상으로 추정되나, 위반건축물 등재의 리스크로 인해 입찰가에 신중한 접근이 필요함.

총 투입 가능 금액이 대략 7억 5천만원을 넘지 않도록 고려할 때, 예상 가능한 낙찰가는 약 4억 5천만원에서 5억 5천만원 범위 내에서 결정될 수 있음. 위반건축물 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

따라서, 예상 입찰가는 480,000,000원 ~ 550,000,000원으로 제안함.

최종 입찰가는 본건의 위험 요인(위반건축물, 임차인 인수)에 대한 면밀한 추가 조사 및 개인적인 판단 하에 결정하시기 바람.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.