나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100914 [1] 서울특별시 서초구 우면동 759 서초에비뉴클래식주건축물제1동 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진영 · 평가일 2026.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 우면동 소재 "우솔초등학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 위치하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 2층/지상 8층 건내 제4층 제404호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등(탐문조사) 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 오피스텔으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, CCTV설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 광대로, 남측으로 세로(가)에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역(2013-12-06) , 제1종지구단위계획구역(서초보금자리주택지구) , 보행자전용도로(2013-12-06)(접합) , 일반도로(2013-12-27)(접합) , 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법> , 공공주택지구<공공주택 특별법> , 상대보호구역(2013-05-02)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.10.1.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 참고사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울중앙지방법원 2026타경100914 (1)호 부동산 강제경매 물건에 대한 정보를 담고 있습니다.

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100914 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 정보

소재지: 서울특별시 서초구 우면동 759 서초에비뉴클래식주건축물제1동 4층404호

용도: 오피스텔

건물 규모: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 2층/지상 8층 건물 중 4층 404호

토지 면적: 6.39㎡ (약 1.93평)

건물 면적: 18.47㎡ (약 5.59평)

감정가: 130,000,000원

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 서초구 우면동 소재 '우솔초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 북측으로는 광대로, 남측으로는 세로(가)에 각각 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 이전 및 신탁 말소 기록, 소유권 이전(매매) 기록이 확인됩니다. 말소기준권리는 갑6번의 고양세무서장 압류로, 이후의 권리들은 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-09

* 확정일자: 2022-04-08

* 배당신고일자: 2024-08-19

* 대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

등기부상 을구 1번 주택임차권(김희주)은 말소되지 않고 매수인이 인수하는 권리로 기재되어 있습니다. 물건명세서 상에서도 임차보증금 150,000,000원, 전입일자 2022.05.09, 확정일자 2022.04.08의 임차권이 매각으로 소멸되지 않고 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 한다고 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건물은 주거 및 업무 복합 시설로, 단지 내 및 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상업 편의시설을 이용할 수 있습니다.

4.2. 지역 특징

서초구 우면동은 비교적 정돈된 주거 환경을 갖춘 지역으로, 주변에 아파트 단지 및 오피스텔이 밀집해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: '우솔초등학교'가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 기타: 인근에 대중교통시설이 소재하며, 차량 접근성이 좋습니다.

5.2. 주거 환경

본 물건이 속한 '서초 에비뉴클래식'은 2015년에 건축된 오피스텔로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 150,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 본 경매의 신청 채권액이 150,000,000원이므로, 임차인이 배당 절차를 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 남은 금액은 매수인이 추가로 부담해야 합니다. 이는 현재 감정가(130,000,000원)보다 높은 금액을 추가로 부담해야 할 수 있음을 의미합니다.

6.2. 추가 부담 가능성

만약 임차인이 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 매수인은 미변제된 금액만큼 추가로 부담해야 하므로 총 매수 비용이 예상치를 훨씬 초과할 수 있습니다.

6.3. 기타

토지이용계획 상 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 속해 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구에 위치한 오피스텔로, 비교적 양호한 입지와 교통 여건을 갖추고 있습니다. 그러나 현재 감정가와 유사한 수준의 대항력 있는 임차인의 보증금이 존재하며, 이를 매수인이 인수해야 하는 중대한 권리 관계가 얽혀 있습니다. 따라서 입찰 시 인수되는 임차보증금액을 정확히 파악하고, 해당 금액이 낙찰가에 미치는 영향을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치

향후 주변 개발 계획이나 시장 상황 변화에 따라 자산 가치가 상승할 가능성은 있습니다.

8.2. 투자 매력

본 물건의 투자 매력은 인수해야 하는 임차보증금 리스크를 상쇄할 만큼의 시세 차익 또는 임대 수익을 확보할 수 있는지에 달려 있습니다. 현재로서는 높은 인수 부담으로 인해 투자 매력이 낮게 평가될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반

최근 18.47㎡ 면적의 유사 물건이 130,000,000원에 거래된 점과 본 건의 감정가가 130,000,000원인 점을 고려할 때, 물건 자체의 시장 가치는 130,000,000원 수준으로 추정됩니다.

9.2. 권리관계 반영

단, 본 건은 150,000,000원의 대항력 있는 임차보증금을 매수인이 인수해야 하는 점이 결정적인 리스크 요인입니다. 인수되는 보증금액이 시장 가치를 초과하므로, 실질적인 매수 가치는 매우 낮아질 수 있습니다. 따라서, 예상 입찰가는 시장 가치 범위 내에서 결정될 수 있으나, 이는 인수되는 보증금액을 별도로 고려했을 때의 총 지출 비용과는 큰 차이가 있음을 인지해야 합니다.

예상 입찰가: 130,000,000원 (단, 인수되는 임차보증금 150,000,000원의 추가 부담이 발생할 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.