나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31452 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 694-5 더시너지첨단 3층308호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤 · 평가일 2026.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 '롯데마트 첨단점' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 5층 건물 내 제3층 제308호로서, 외벽: 벽돌치장, 강화유리 마감 등. 내벽: 인테리어 마감 등. 창호: 새시창호임.

이용상태

근린생활시설(웨딩샵)로 이용 중임.

설비내역

공용위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비, 지하주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 으로 접한 왕복4차선포장도로를 통하여 지하주차장으로의 차량출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 국가산업단지 (첨단산업기지사업완료지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

공부상 용도는 '휴게음식점'이나 현 '웨딩샵'으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

근린생활시설(웨딩샵)으로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

광주지방법원 2026타경31452 (1)

1.2. 소재지

광주광역시 광산구 쌍암동 694-5 더시너지첨단 3층308호

1.3. 물건개요

* 용도: 근린상가 (현재 웨딩샵으로 이용 중)

* 감정가: 730,000,000원

* 토지면적: 82.13㎡ (약 24.8평)

* 건물면적: 176.21㎡ (약 53.3평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 북OOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 광주광역시 광산구 쌍암동에 소재하며, '롯데마트 첨단점' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다양한 근린생활시설 및 공동주택이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 주요 간선도로가 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 건물구조 및 이용상태

철근콘크리트구조의 건물이며, 본 물건은 해당 건물 3층 308호에 위치합니다. 현재 근린생활시설(웨딩샵)로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획

본 물건이 속한 토지는 일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 국가산업단지, 중점경관관리구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2019년 12월 5일 접수된 북동신용협동조합의 근저당권 (금1,800,000,000원)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위가 아닌 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 여기에는 갑3, 갑6, 을1, 갑7 권리가 포함됩니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 확인되지 않습니다. 다만, 물건명세서 상 '지상권개요'에 대한 언급이 있으나 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-05-04

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 박

* 보증금: 35,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018-02-08

* 확정일자: 2022-11-15

* 배당신고일자: 2026-07-20

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 35,000,000원의 보증금이 인수될 가능성이 있습니다. (작성일 기준 배당신고 완료 전)

* 임차인: 양

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-04-19

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 주식회사더나인

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-12-18

* 대항력: 없음

* 비고:

* 총 인수 보증금 합계 (제공 정보상): 0원

* 주의: 상기 '인수 보증금 합계'와 별개로, 대항력 있는 임차인 박 에게 35,000,000원의 보증금이 존재하며, 이는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주요 상업시설

본 물건은 '롯데마트 첨단점'을 중심으로 형성된 상업지구에 위치하고 있어 유동인구가 많습니다. 주변에 다양한 근린생활시설, 금융기관, 업무시설 등이 밀집해 있어 상권 활성화에 유리한 입지입니다.

4.2. 업종 연관성

현재 웨딩샵으로 이용 중이며, 이는 근린상가 용도에 부합합니다. 주변 상권 특성상 다양한 서비스업종의 입점이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 롯데마트 첨단점 등 대형마트와 다수의 소매점, 금융기관, 의료시설 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주거환경

주변에 공동주택 단지가 다수 분포하여 배후 수요가 풍부한 편입니다.

5.3. 주변 환경

첨단산업단지 인근으로 관련 종사자들의 수요도 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

박 임차인은 대항력이 있으며, 35,000,000원의 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 해당 임차인의 배당 신고 일자(2026-07-20)가 물건명세서 작성일(2026-07-28)보다 앞서므로, 배당을 통한 보증금 회수가 불확실하거나 완료되지 않았을 수 있습니다.

6.2. 공동담보

본 물건은 공동담보로 진행되는 것으로 보이며, 이는 채무 규모나 다른 담보물의 상황에 따라 경매 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 공부상 용도와 현황 차이

공부상 용도는 '휴게음식점'이나 현황은 '웨딩샵'으로 이용 중입니다. 이는 향후 용도 변경이나 행정적인 절차에 영향을 줄 수 있으나, 현재 이용 중인 업종으로 볼 때 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

6.4. 토지이용계획상 제한

방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역 등의 지정으로 인해 향후 건축 또는 증축 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 첨단지구 내 주요 상권에 위치한 근린상가로, 롯데마트와 다수의 편의시설이 인접하여 입지적 장점이 있습니다. 현재 웨딩샵으로 성업 중인 것으로 보이며, 이는 안정적인 수익 창출 가능성을 시사합니다. 다만, 대항력 있는 임차인 박 의 보증금 35,000,000원 인수 가능성이 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지

광주광역시 광산구의 주요 상업지역에 위치하여 접근성이 뛰어나며, 주변에 배후 수요가 풍부합니다.

8.2. 안정적인 임대 수익 가능성

현재 운영 중인 웨딩샵이 정상적으로 임대되고 있다면, 향후에도 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

8.3. 개발 잠재력

첨단산업단지 인근 지역으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성도 존재합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 730,000,000원을 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인 박 에게 인수될 수 있는 보증금 35,000,000원을 고려하여 산정해야 합니다. 따라서 실제 입찰가는 해당 인수 보증금을 제외한 금액과 시장 상황, 본인의 투자 전략 등을 종합적으로 검토하여 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.