나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30850 [1] 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 1동 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고운 · 평가일 2026.05.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 충장로4가 소재 "충장동행정복지센터" 서측 인근에 위치하는 오피스 텔(충장홀리어스오피스텔 주건축물 제1동 제7층 제703호)로서, 주위는 근린생활시설, 업 무용시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼용 지대임.

교통상황

본건 단지 까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 정비된 간선도로망이 입지하여 일반적인 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 건물(제1동) 내 제7층 제703호로서, (사용승인일 : 2020-08-03) 외벽 : 사이딩판넬, 모르타르 위 페인팅, 인조석붙임마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

오피스텔(전유면적 : 23.6192㎡)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 유사사다리형의 오피스텔 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 5M 내외의 아스팔트 포장의 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역 외.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 전세사기피해자지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조에 따라 전세사기 피해자의 우선매수권 있음
- 오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2026타경30850 (1)

소재지: 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔 주건축물 1동 7층 703호

용도: 오피스텔

감정가: 130,000,000원

토지면적: 8.50㎡ (약 2.57평)

건물면적: 23.62㎡ (약 7.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 박

건축물 사용승인일: 2020년 08월 03일

1.2. 감정평가 요약

본 물건은 광주광역시 동구 충장로4가 소재 "충장동행정복지센터" 서측 인근에 위치한 충장홀리어스오피스텔 1동 7층 703호입니다. 주위는 근린생활시설, 업무용시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼용 지대입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 광주광역시 동구 충장로4가 소재 "충장동행정복지센터" 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무용시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼용 지대입니다. 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 정비된 간선도로망이 있어 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 본건 북동측으로 노폭 약 5M 내외의 아스팔트 포장된 공도에 접해 있습니다.

2.2. 토지이용계획

해당 토지는 중심상업지역 외 지역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 상 주요 내용은 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 을3 (전세권설정, 박상현, 2023-05-25 접수, 말소)

* 인수되는 권리: 을4 (주택임차권, 박상현, 2025-06-10 접수, 인수) - 보증금 125,000,000원. 전입일자 2021-05-17, 확정일자 2021-04-26.

* 기타 권리: 갑2(소유권이전1번신탁등기말소), 갑3(압류, 광주세무서장, 말소), 갑4(임의경매, 박상현, 말소), 갑5(압류, 국민건강보험공단, 말소)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박상현

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-17

* 확정일자: 2021-04-26

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원 (이는 경매 낙찰가 기준으로 임차인 보증금 회수가 가능하여 인수액이 0원으로 예상됨을 의미하나, 실제 인수 여부는 낙찰가에 따라 달라질 수 있습니다.)

3.3. 특이사항 및 주의사항

* 공유자우선매수 신고, 선순위임차권, 대항력 있는 임차인 존재.

* 전세사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법 제20조에 따라 전세사기 피해자의 우선매수권이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 광주광역시 동구 수기동 일대는 근린생활시설과 업무용 시설이 혼재하는 상업 및 주거 복합 지역입니다. 주변에 충장동행정복지센터 등이 있어 기본적인 행정 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주변 시설

검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으며, 일반적인 상업 및 주거지역의 편의시설들이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

본건은 시내버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 간선도로망이 잘 갖춰져 있어 차량 접근성도 양호합니다. 주변 상업 지역에 필요한 각종 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 주거환경

오피스텔로서 기본적인 위생, 급배수, 소방, 승강기, 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

박상현 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 125,000,000원에 대한 권리를 가집니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 예상되더라도, 낙찰가에 따라 보증금 회수에 영향을 받을 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

6.2. 공유자 우선매수

공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 경매 절차가 해당 공유자에게 넘어갈 수 있습니다.

6.3. 전세사기 피해자 우선매수권

관련 법령에 따라 전세사기 피해자에게 우선매수권이 부여될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구의 상업 및 주거 혼용 지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지를 가지고 있습니다. 2020년 준공으로 비교적 신축에 해당하며, 감정가는 1억 3천만원입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하고 공유자 우선매수, 전세사기 피해자 우선매수권 등 고려해야 할 권리 및 특수사항이 있어 면밀한 권리분석과 함께 보증금 회수 가능성을 철저히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 광주 도심권역의 상업 및 주거 혼합 지대에 위치하여 직주근접 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 2020년 준공된 비교적 신축 오피스텔로 상품성이 있습니다.

* 최근 실거래가 1억 3,600만원(2024년 11월 18일)으로 감정가 대비 시장 가치가 형성되어 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 130,000,000원이며, 최근 실거래가 136,000,000원(2024년 11월 18일)을 고려할 때 시장 가치는 이를 상회할 수 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 125,000,000원이 존재하나, 인수 보증금 합계가 0원으로 산정된 점을 감안할 때, 낙찰가가 임차인 보증금 회수액을 충족할 것으로 예상됩니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 133,000,000원에서 135,000,000원 사이로 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.